Dine arbeidstimer med oppgradering av boligen kan redusere skatten den dagen boligen selges.
Timer du arbeider på din egen bolig kan redusere skatten. Da må følgende forutsetninger være oppfylt:
- Arbeidstimene må redusere en skattepliktig gevinst ved salg av bolig eller tomt
- Arbeidene må være utført på fritiden
- Du må være amatør (altså ikke en profesjonell snekker som snekrer på sin egen bolig)
- Jobben må knyttes til en påkostning på boligen, ikke vedlikehold
Verdien av din arbeidstime
Den beregnede timelønnen for påkostninger på egen boligen må settes et godt stykke under håndverkerlønningene. En profesjonell arbeider tross alt hurtigere enn en amatør. Smarte Penger anslår at en timelønn på 250 kroner bør aksepteres av Skatteetaten.
Men det er alltid en risiko for gjennomskjæring, dvs at skattekontoret reduserer timelønnen du har ført inn i selvangivelsen. Derfor anbefaler Smarte Penger at du heller estimerer en totalpris på hele jobben og legger den til grunn. Husk å inkludere materialer. Kan du dokumentere at en håndverker ville krevd 45.000 kroner inkludert materialene for jobben som du selv har utført, kan fradragsføre de 45.000 kronene mot den skattepliktige salgsgevinsten.
Andre fradrag som reduserer en skattepliktig salgsgevinst
Kostnader forbundet med salget trekkes fra salgssummen, for eksempel meglerprovisjon.
I inngangsverdien inngår opprinnelig kostpris, dokumentavgift, tinglysingsgebyrer, annonsering, meglerprovisjoner (eller lignende).
Ved beregning av gevinst for eiendommer kjøpt før 1.1.1992, kan kostprisen oppreguleres etter nærmere regler. Les mer om oppregulering her.
Påkostninger
Påkostninger er arbeid som gjør boligen bedre enn den var, vedlikehold er å bringe tilbake til samme standard.
Eksempel på påkostninger er å bygge terrasse dersom boligen aldri har hatt det, bygge garasje, legge fliser på et gulv som før var dekket med linoleum. Eksempel på vedlikehold er typisk utskiftninger som å bytte ut parketten, kledningen, male huset og skifte kjøkkeninnredning.
Skattepliktig gevinst
Du må ha bodd i boligen i minst 12 av de 24 siste månedene før salget for at salgsgevinsten skal være skattefri, og et eventuelt tap ikke fradragsberettiget. Botiden regnes bakover fra den dagen du aksepterer budet på boligen du selger. Botiden begynte å løpe den dagen du fysisk flyttet inn (ikke helt symmetri her, men slik er reglene).
Gevinst og tap ved realisasjon av bolig er differansen mellom salgssum og inngangsverdi. En pendlerbolig kan selges skattefritt etter de samme reglene. Kravet er at man er en pendler.
Boligen kan selges skattefritt i visse tilfeller uten å ha den vanlige nødvendige botiden. Se brukshindring.
Du kan beregne resultatet med kalkulatoren Gevinstberegning av bolig.
Salg av tomt er alltid skattepliktig, men også her kan gevinsten reduseres med relevante utgifter, som for eksempel meglerhonorar og dokumentavgift.
Eksempel på beregning av gevinst
| Post | Beløp |
| Kjøpesum | 3 000 000 |
| Dokumentavgift | 75 000 |
| Andre kjøpskostnader | 3 000 |
| Påkostning - eget arbeid | 70 000 |
| Påkostning - eksterne | 110 000 |
| Inngangsverdi | 3 258 000 |
| Salgssum | 4 500 000 |
| Meglerkostnad | 90 000 |
| Annonsekostnader | 10 000 |
| Netto salgssum | 4 400 000 |
| Gevinst | 1 142 000 |
| Skatt i 2018 | 262 660 |
| Skatt i 2019 | 251 240 |
I dette eksempelet blir gevinsten mellom kjøps- og salgssum redusert med 358.000 kroner. Dette gir en 82.340 kroner i lavere skatt i 2018. I 2019 vil skatten bli 78.760 kroner lavere.
Les mer om boligsalg og skatt:
Oppregulering av inngangsverdi
Kalkulator:
Gevinstberegning av bolig
Slik regner du ut hvordan gevinsten eller tapet beregnes ved et boligsalg.