Utleie i bolig du selv bor er skattefritt, hvis du selv bor i mer enn halve utleieverdien av arealet.

For at leieinntektene skal være skattefrie må disse kriteriene være oppfylt:

  1. Mindre enn halve utleieverdien av arealet av boligen må være leid ut.
  2. Det må ikke være flere enn én familieleilighet i boligen i tillegg til den du selv bebor.  Det kan være flere hybler som leies ut.
  3. Leieinntekten er også skattefri, dersom hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret.

Hvis det er tre familieleiligheter i eiendommen blir den en flermannsbolig, som alltid er skattepliktig. Det samme skjer hvis det er to familieleigheter pluss en selvstedig hybel. Da blir den også en flermannsbolig.

Definisjoner på boenheter

Det er viktig å ha definisjonene klare for å være sikker på holde seg innenfor reglene for skattefritt utleie.

Enebolig

Enebolig er en boligeiendom som bare har én familieleilighet. I tillegg kan det i bygningen være én eller flere hybler, hybelleiligheter eller rom til bruk i ervervsvirksomhet. I denne sammenhengen har det ikke betydning om hybelleilighetene er selvstendige eller ikke.

De spesielle regler for enebolig gjelder også for seksjonert del av bygning dersom seksjonen bare inneholder en familieleilighet eventuelt en eller flere hybler, hybelleiligheter eller rom til bruk i ervervsvirksomhet i tillegg.

Tomannsbolig

Du kan ikke lenger leie ut den andre boligen i tomannsboligen skattefritt. Nå gjelder de samme reglene i den delen av tomannsboligen du bebor selv. Der kan du leie ut inntil halvparten av utleieverdien.

Familieleilighet

En familieleilighet er definert slik at den skal være egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn. Boenheten skal kunne låses og gjøres utilgjengelig for andre. Boenheten skal ha innlagt bad og toalett, egen kjøkkenløsning og minst ett soverom. En boenhet med areal av primærrom under 40 kvm kan normalt ikke anses som en familieleilighet.

For utleid del av en boligeiendom vil det være avgjørende hvordan den enkelte boenhet fremtrer etter en objektiv vurdering. For eksempel vil en boenhet ikke tape karakteren av å være en familieleilighet selv om eier velger å leie ut enkeltrom til to eller flere leietagere.

For den delen av boligeiendommen du selv bruker, er det den faktiske bruken som er avgjørende. For eksempel vil en bolig som inneholder tre familieleiligheter, hvor eieren bruker to av leilighetene selv, fortsatt være å anse som en tomannsbolig.

Alle momentene må sees i sammenheng. Selv om ett eller flere av momentene ikke foreligger, for eksempel at boenheten ikke har eget bad, utelukker ikke det at boenheten kan anses som en familieleilighet.

At familieleiligheten skal ha egen inngang, betyr ikke at den må ha egen ytterdør. Har leiligheten egen låsbar inngang innenfor hovedinngangen, regnes dette som egen inngang

Selvstendig hybelleilighet

En selvstendig hybelleilighet er en boenhet som har egen inngang og eget WC. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med de andre boenhetene, vil det likevel være selvstendig boenhet dersom det er egen låsbar dør til boenheten.

Det er ikke noe krav at hybelleiligheten har eget kjøkken, soverom eller dusjmuligheter. For utleid del er det avgjørende hvordan den enkelte boenhet fremtrer etter en objektiv vurdering Grensen for når en hybelleilighet skal anses som selvstendig eller ikke vil bare ha betydning ved vurdering av om boligen skal anses som en tomannsbolig eller flermannsbolig.

Uselvstendig hybel

En uselvstendig hybel er en hybel som ikke er definert som selvstendig.

Utleie til flere enheter

Leier du ut flere enheter i din egen bolig, må du sjekke om noen av dem er familieleiligheter. Dersom utleieenheten er stor og velutstyrt, risikerer den å bli definert som en familieleilighet.

Har du to utleieleiligheter i boligen din som begge defineres som familieleilighet, er boligen å betrakte som en flermannsbolig, og skattebomben er et faktum.

Betraktes derimot bare én av utleieenhetene som familieleilighet, er huset en tomannsbolig og ikke en flermannsbolig.

Kortidsutleie av egen bolig

For kortidsutleie kom det nye regler gjeldende fra 2018. Hvis du leier ut egen bolig i mindre enn 30 dager er 10.000 kroner skattefritt, av det overskytende regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt. Overskuddet beskattes med en sats på 22 prosent.

Les mer om kortidsutleie av egen bolig.

 

Les mer om skatt på utleie:

Garasjehybler er skattefrie

Regnskapsligning

Hytteutleie

Boligskatt og formue

Boligskatt og salg

Kalkulatorer:

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.

Regnskapsligningskalkulator
Kalkulatoren regner ut hvilket resultat og skatt du får når du må regnskapsligne en bolig.