Det kan koste deg dyrt å ta for lett på ferdigbefaringen når du overtar boligen.

Du har bedre rettigheter når du kjøper et bygg under oppføring og nøkkelferdig hus, enn om du kjøper en brukt bolig.

Når du overtar en splitter ny bolig, må du undersøke den grundig før du overtar den. Blant annet kan du kreve at alle småfeil rettes. Alt skal være i førsteklasses stand når du overtar, og du kan klage på alle småfeil og skader. Du har også krav på at eventuelle feil skal rettes uten noen ekstra kostnader for deg.

Det vi omtaler her gjelder for det meste når du kjøper bolig under oppføring. Står du som byggherre selv, og har håndverkere til å jobbe for deg må du bruke de vanlige reglene om håndverkere i håndverkertjenesteloven. Da kan du ikke bruke reglene i denne artikkelen, men må se på artikkelen om håndverkere.

Det er litt forskjellig lovverk som gjelder, avhengig av om du kjøper en bolig under oppføring, eller kjøper en nøkkelferdig splitter ny bolig. Men selv om lovene er ulike, er reglene for hva du kan kreve ganske like.

Ved avtale om kjøp av bolig under oppføring er det bustadsoppføringslova som gjelder. Denne loven regulerer forholdet mellom deg som forbruker og entreprenøren som profesjonell part. Kjøper du derimot en nøkkelferdig splitter ny bolig gjelder avhendingsloven.

Overtakelse og overtakelsesforretning

I seriøse prosjekter kaller entreprenøren inn til overtakelsesforretning noen uker (minst 7 dager) før innflyttingsdatoen. På denne befaringen skal dere (normalt du og en representant for entreprenøren) gå gjennom alle rommene i boligen og se etter feil og mangler.

Hvis en av partene ikke møter, kan den andre kreve at overtakelsen har skjedd. For kjøper resulterer det i at han kan miste innsigelsesmuligheter.

Ved overtakelsesforretningen er det viktig å skrive en protokoll. I denne bør dette være med:

  • Feil og mangler påpekt av kjøperen
  • Hva entreprenøren godtar av feil og manglerpåpekt av kjøper
  • Friser for utbedring av mangler, der partene er enige
  • Hvilket beløp som kjøperen vil holde tilbake
  • Hvem som var med
  • Dato

Ved en overtakelse skjer det en del juridiske endringer:

  • Entreprenøren har krav på sluttoppgjør
  • Risikoen for bygget går over til kjøperen
  • Kjøperen er ansvarlig for forsikringen
  • Kjøperen har ikke lenger rett til å avbestille eller heve kjøpet
  • Eventuelle dagbøter løper ikke lenger

Har boligen alvorlige mangler, for eksempel konstruksjonsfeil, kan du nekte å overta. Det samme gjelder dersom kommunen ikke har gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Du bør derfor be om å få se dokumentasjon på at dette er gitt, før du overtar boligen.

Sjekkliste ved overtakelse

Når du er på ferdigbefaring kan det være lurt å ta med en som har erfaring på å se etter feil og mangler ved boligen.

Her er en sjekkliste over vanlige feil og mangler i en ny bolig, som du bør se ekstra godt etter ved ferdigbefaring:

  • Overflater: Skader i glass, porselen, fliser, malte flater og parkett. Se også opp i taket og på dører.
  • Lister: Det skal ikke være sprekker i hjørnene eller i overganger til vegg/dører.
  • Skap: Skapene skal være festet til veggen. Knotter og dørhåndtak skal sitte godt fast. Dørene skal la seg åpne og lukke lett.
  • Fuging: Fugene skal være pene og hele. Sjekk baderom, kjøkken og andre steder det er fliser. Sjekk at det er silikon i alle hjørner og mot andre flater, for eksempel kjøkkenbenker.
  • Stikkontakter: Kontaktene skal stå rett (og samme vei i samme rom). Sjekk at du har fått like mange stikkontakter som det er avtalt.
  • Dører og vinduer: Skal la seg åpne og lukke uten treghet og knirk.
  • Lys: Lysbrytere og lamper skal fungere.
  • Vann og WC: Test alle vannkraner og WC.
  • Vifte: Sjekk at ventilatorviften over komfyren virker. Hvis det er varmepumpe eller klimaanlegg, må du sjekke at dette også virker, og at det ikke støyer for mye.
  • Ringeklokke: Test at ringeklokken og porttelefonen virker. Sjekk at luftutskiftningen i leiligheten er god nok.
  • Gulv og vegger: Ta med vaterpass og sjekk at gulvet er i vater og veggene i lodd.
  • Kjøkken: Sjekk at alle skap du har bestilt er på plass. Åpne og lukk alle skuffer og skap for å sjekke at knottene sitter fast, og at alt kan åpnes og lukkes som det skal.
  • Bad: Skru på dusjen og test at hellingen på gulvet er slik at vannet renner unna.

Krav ved feil eller mangler

Du har flere muligheter for å få ordnet eller kompensert for feil.

  • Retting og reparasjon: Entreprenøren har krav på å kunne rette opp feil og mangler. Dette må skje innen rimelig tid, og ikke være til vesentlig ulempe for deg.
  • Prisavslag: Det vanligste er at entreprenøren retter feil og mangler før innflytting. Men i noen tilfeller kan han foreslå prisavslag i stedet for retting. Det kan for eksempel være når kostnaden ved å rette ikke står i forhold til det forbrukeren oppnår ved en retting. For eksempel at det er brukt feil farge på flisene på badet, men at nyanseforskjellen er veldig liten. Prisavslaget skal som regel være lik kostnaden som forbrukeren vil ha ved å få mangelen rettet.
  • Holde tilbake penger: Du har rett til å holde tilbake kostnaden ved å rette på mangelen. Du kan ikke holde tilbake et større beløp enn denne kostnaden.
  • Heving: Du kan kreve kjøpet hevet hvis entreprenøren har vesentlig misligholdt avtalen, og det han etter loven er forpliktet til.
  • Erstatning: Hvis du har hatt et økonomisk tap som følge av mangel, kan du kreve erstatning for dette.

Du kan klage fem år på skjulte feil

Ett år etter overtagelsen har du rett til å kreve at entreprenøren kommer på en ettårsbefaring. Da kan du kommentere eventuelle feil som har åpenbart seg det siste året. Usynlige eller skjulte feil som åpenbarer seg kan du klage på når som helst. Det kan for eksempel være dårlig trekk i pipen, hull i membranen på verandaen, overledning i varmekablene i gulvet eller feil materialbruk i våtrom.

Selv om du er nøye ved ferdigbefaringen, kan det være at det kan dukke opp feil først etter at du har fått nøkkelen og overtatt boligen. Dersom det skulle skje, må du melde fra om mangelen så fort du kan.

Loven sier: «Vil forbrukeren gjøre gjeldene mangler som var eller burde vært oppdaget ved overtaking, må dette gjøres så snart råd er.» Du kan altså klage på en synlig mangel etter innflytting, men du må klage så fort som mulig.

Du har en klagerett på fem år på skjulte feil (ikke vanlige slitasjeskader) ved kjøp av ny bolig. Men igjen, si ifra med en gang du oppdager feilen.

Forsinkelse og dagmulkt

Dersom overtagelsen av den nye boligen blir forsinket i forhold til avtale, har du som kjøper rett til å enten kreve dagmulkt eller erstatning. Dagmulkten skal være én promille (0,75 promille hvis kjøpet inkluderer tomt) av det entreprenøren skal ha for boligen, med mindre dere har avtalt en høyere sats. Koster boligen tre millioner, er dagmulkten altså 3000 kroner, eller 2250 kroner per dag.

For at dagmulkt skal kunne løpe må det i kontrakten ha vært en ganske så presis tidsangivelse for ferdigstillelsen. Hvis det for eksempel står at bygget er «planlagt ferdigstilt», eller «tar sikte på ferdigstilt» er dette for upresist til at dagmulkter løper.

 

Se også:

Bør du eie eller leie?

Kostnader i forbindelse med boligkjøp

Boligkjøpskontrakten

Boliglovverket

Så stor må feilen være for å utløse erstatning

Eksterne nettsider:

Forbrukerrådet: Mangler på nybygd bolig

Lovdata: Bustadsoppføringslova

Lovdata: Avhendingsloven