Et eksempel på hvordan lønnsomheten beregnes.
Selve regnestykket er egentlig veldig enkelt for eiendom. Vi kan ta et eksempel på et oppsett over en eiendomsinvestering.
Dette er forutsetningene vi gjør:
- Kjøpesummen er 100 millioner kroner.
- Bygget er finansiert med 75 prosent lånekapital og 25 prosent egenkapital.
- Renten er i gjennomsnitt 3 prosent, og lånet er avdragsfritt.
- Investeringshorisonten er på fem år (som er kort).
- Bygget avskrives med 2 prosent årlig.
- Leien justeres opp med 2,0 prosent årlig.
- Bygget blir solgt ved utløpet av femårsperioden for 100 millioner kroner.
Post/År | 0 | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
Investering | 100 000 000 | |||||
Leieinntekter | 8 000 000 | 8 160 000 | 8 323 200 | 8 489 664 | 8 659 457 | |
Driftsutgifter | 200 000 | 204 000 | 208 080 | 212 242 | 216 486 | |
Avskrivning | 2 000 000 | 1 960 000 | 1 920 800 | 1 882 384 | 1 844 736 | |
Rentekostnad | 3 000 000 | 3 000 000 | 3 000 000 | 3 000 000 | 3 000 000 | |
Resultat | 2 800 000 | 2 996 000 | 3 194 320 | 3 395 038 | 3 598 235 | |
Salg | 100 000 000 | |||||
Kontantstrøm | -100 000 000 | 4 800 000 | 4 956 000 | 5 115 120 | 5 277 422 | 5 442 971 |
Skatt (22%) | 616 000 | 659 120 | 702 750 | 746 908 | 791 612 | |
Skatt salgsgevinst | 2 690 218 | |||||
Kontantstrøm e. skatt | -100 000 000 | 4 184 000 | 4 296 880 | 4 412 370 | 4 530 514 | 101 961 142 |
Med en salgssum som er lik kjøpesummen om fem år vil avkastningen din etter skatt bli 3,9 prosent. For hver prosent eiendommen stiger i verdi hvert år vil du beholde 0,78-deler av denne prosenten.
Formuesskatten har også en innvirkning på avkastningen. Men besparelsen på formuesskatten er nå blitt såpass liten at den har veldig liten betydning for vurderingen
Les også:
Direkteinvestering i eiendomsprosjekt / næringseiendom
Momenter som må vurderes ved eiendomsprosjekt / næringseiendom
Beregning av lønnsomhet for utleieleilighet
Kalkulator:
Næringseiendomskalkulator
Her kan du simulere investeringer i eiendomsprosjekter / næringseiendom. Kalkulatoren er tilpasset situasjonen der du investerer en andel i et større eiendomsprosjekt.