Guide til eiendomsskatt

Detaljer: Skrevet av: Rune Pedersen; Sist oppdatert 27. februar 2024

Eiendomsskatten er en kommunal skatt, som den selv bestemmer nivået på. Den maksimale eiendomsskatten for boliger og fritidsboliger er 4 promille av maksimalt 70 prosent av markedsverdien.

Eiendomsskatt er en kommunal skatt som den enkelte kommune kan skrive ut med hjemmel i lov om eiendomsskatt av juni 1975 nr. 29 (eigedomsskattelova). Det er hvert enkelt kommunestyre som avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen.

Det er hvert enkelt kommunestyre som avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen, og kommunestyret kan skrive ut eiendomsskatt på «verker og bruk» (for eksempel industri), områder utbygd på byvis, eller både på verker og bruk og i områder utbygd på byvis. Med virkning fra og med skatteåret 2007 er eiendomsskatteloven endret slik at kommunene også har anledning til å skrive ut eiendomsskatt i hele kommunen.

Kommunestyret kan velge å skrive ut eiendomsskatt på ett av 7 områder:

Fast eiendom i hele kommunen,
Fast eiendom i hele kommunen unntatt næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg
Bare på fast eiendom i områder utbygd på byvis
Både på fast eiendom i områder utbygd på byvis og på næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg
Både på fast eiendom i områder utbygd på byvis og på kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg
Bare på næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg
Bare på kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg

Nivået på eiendomsskatten

Eiendomsskatteloven sier at skatten skal ligge mellom 1 og 4 promille av skattegrunnlaget for boliger og fritidsboliger. Fra 2020 ble den maksimale promillesatsen satt ned fra 7 til 5 promille. I 2021 ble den maksimale promillesatsen satt ned fra 5 til 4 promille.

Kommunen har anledning til å innføre et bunnfradrag, som fratrekkes grunnlaget når eiendomsskatten beregnes.

Hvis kommunen innfører eiendomsskatt, kan den ikke være mer enn 1 promille det første året. Økningen kan ikke være mer enn 1 promille året etter. Økningen kan likevel være på 2 promille hvis det samme år innføres et bunnfradrag. Skatten kan ikke økes det året bunnfradraget eventuelt faller bort.

Grunnlaget for eiendomsskatten

Grunnlaget for skatten er takstgrunnlaget på eiendommen, dvs en eller annen form for markedsverdi (salgsverdi). To alternativer metoder kan benyttes. Og for begge metodene kan kommunene innføre et bunnfradrag.

Metode 1
Kommunene beregner markedsverdi selv. Enten ved bruk av takstmann som besiktiger eiendommene fra utsiden, eller sjablongmessig, typisk basert på areal. Deretter reduseres denne taksten til en prosentandel av markedsverdien. Denne kan maksimalt være på 70 prosent av markedsverdi.

Boligene skal i utgangspunktet takseres hvert tiende år. Taksten skal gjelde for hele perioden

Metode 2
Etter at boligskatten ble reformert med ny beregning av den skattemessige verdien ved hjelp av Statistisk sentralbyrå og Skatteetaten, har kommunene kunne ta i bruk disse dataene i stedet for gjøre takseringsjobben selv.

Markedsverdien (salgsverdien) som er grunnlaget for den skattemessige formuesverdien kalles boligverdien. Det er da den beregnede boligverdi som gjelder som markedsverdi ved beregning av eiendomsskatten. Også med denne metoden reduseres den beregnede markedsverdien. Grunnlaget skal ikke være høyere enn 70 prosent av markedsverdien, men kan altså være lavere.

Boligverdien baserer seg på boligens areal, byggeår, boligtype, beliggenhet og opplysninger om omsatte boliger i kommunen. Det blir fastsatt boligverdi for egen bolig, utleiebolig og bolig som benyttes som fritidsbolig. Andre eiendommer takserer kommunen selv. Boligverdi må ikke forveksles med formuesverdien som fremkommer i skattemeldingen.

For fritidsbolig er formuesgrunnlagene foreløpig lite egnet til verdsettelse, fordi de i liten grad reflekterer den underliggende markedsverdien. Fritidsboliger skal derfor inntil videre takseres som i dag.

Eksempler på eiendomsskatt

Tabellen under viser hva eiendomsskatten utgjør ved 1 og 4 promille. Det er forutsatt at takstgrunnlaget reduseres med 30 prosent av markedsverdien.

Hvis markedsverdien er 2 millioner (grunnlag 1,4 millioner) vil eiendomsskatten kunne fastsettes til mellom 1.400 og 7.000 kroner.

Markeds-verdi	Takst 70 % av markedsverdi	1 promille	4 promille
1 000 000	700 000	700	2 800
1 500 000	1 050 000	1 050	4 200
2 000 000	1 400 000	1 400	5 600
2 500 000	1 750 000	1 750	7 000
3 000 000	2 100 000	2 100	8 400
5 000 000	3 500 000	3 500	14 000
10 000 000	7 000 000	7 000	28 000

Eksempel med og uten bunnfradrag på 500.000 kroner:

Bunnfradrag	Nei	Ja
Markedsverdi	3 000 000	3 000 000
Reduksjon i takst	900 000	900 000
Skattetakst	2 100 000	2 100 000
Bunnfradrag	0	500 000
Etter bunnfradrag	2 100 000	1 600 000
Promillesats	4	4
Eiendomsskatt	8 400	6 400

Beregn selv

Dersom boligverdien inngår i kommunens beregning av eiendomsskatt kan du langt på vei beregne dette selv ved å ta utgangspunkt i boligens formuesverdi. Den finner du i skattemeldingen. Formuesverdien for en primærbolig utgjør nemlig 25 prosent av boligverdien. Dermed finner du boligverdien ved å gange formuesverdien med 4. Primærbolig er bolig som du eier og bor i selv.

I Smarte Pengers eiendomsskatt-kalkulator kan du velge om eiendomsskatten skal beregnes etter takst, eller en prosentandel av markedsverdi. Deretter legger du inn den gjeldende skattepromillen, og et eventuelt bunnfradrag.

Smarte Pengers eiendomsskatt-kalkulator.

Klage på eiendomsskatten

Du kan klage på takstgrunnlaget. Dette må gjøres innen tre uker etter at eiendomsskattelisten er lagt ut, eller etter at du har mottatt skatteseddelen.

Du kan klage på grunnlag at ditt hus har høyere takst enn tilsvarende eiendommer i nabolaget, eller at taksten er satt for høyt. Du kan sjekke i eiendomsskattelisten hvilken takst husene i nabolaget har. Denne listen er offentlig tilgjengelig i tre uker etter at den er lagt ut.

Reduseres boligverdien av eiendomsskatten?

Enhver fast utgift på en bolig vil gjøre at den blir mindre verdt. En eiendomsskatt må mest betraktes som en evigvarende kostnad på boligen.

Hvor mye dette reduserer boligverdien er vanskelig å være presis på. En teoretisk korrekt verdi på denne evigvarende kostnadsstrømmen trenger heller ikke å stemme med hva den i praksis betyr.

Spørsmålet er hvor mye mindre er folk villig til å by på en bolig, som har en eiendomsskatt på for eksempel 5000 kroner i året. Sannsynligvis senkes ikke budet ned på langt nær så mye som det egentlig burde. Verdifallet på boligen blir dermed ikke så stort som det «egentlig» burde.

På lang sikt må vi regne med at betalingsstrømmen (eiendomsskatten) øker i takt med inflasjonen. Dette øker verditapet på boligen fordi skatten vil øke med inflasjonen. Øker den med boligprisene, må vi regne med en enda litt større økning.

Mest sannsynlig vil betydningen av innføring av eiendomsskatt ikke medføre et øyeblikkelig verdifall, selv om det egentlig skal gjøre det. Det er mer sannsynlig at effekten øker over tid opp til et visst nivå.

På den andre siden kan det hende at eiendomsskatten gjør at det kommunale tilbudet blir bedre, noe som indirekte kan føre til høyere boligpriser i kommunen.

Nivået på eiendomsskatten i alle landets kommuner

SSB samler inn hvert år en rekke tall omkring eiendomsskatten i kommunene. Nivået på eiendomsskatten regnes ut fra en enebolig på 120 kvm i et bynært strøk.

Eiendomsskatt i kommunene
Denne oversikten viser hvor mye du betaler i hver enkelt kommune i eiendomsskatt, ut fra et standardhus. Oversikten er sortert etter hvor mye man må betale.

Eiendomsskatt i kommunene
Oversikten er alfabetisk sortert.