Eiendomsskatt er ikke en del av det «normale» skattesystemet. Dette er en kommunal skatt på bolig.

Eiendomsskatt er en kommunal skatt som den enkelte kommune kan skrive ut med hjemmel i lov om eiendomsskatt av juni 1975 nr. 29 (eigedomsskattelova). Det er hvert enkelt kommunestyret som avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen, og kommunestyret kan skrive ut eiendomsskatt på «verker og bruk» (for eksempel industri), områder utbygd på byvis, eller både på verker og bruk og i områder utbygd på byvis.

Endringer i 2019

Til og med 2018 kunne skatten ligge mellom 2 og 7 promille. Hvis kommunen innfører eiendomsskatt, kan den ikke være mer enn 2 promille det første året. Økningen kan ikke være mer enn 2 promille året etter. Økningen kan likevel være på 3 promille hvis det samme år innføres et bunnfradrag.

Fra 2019 kan skatten ligge mellom 1 og 7 promille. Ved innføringen av eiendomsskatt kan den ikke settes mer enn til en prosent første år. Økningen kan ikke være mer enn ett prosentpoeng per år. Økningen kan være på 2 promille hvis det samme år innføres et bunnfradrag.

Kommunen har anledning til å innføre et bunnfradrag. Skatten kan ikke økes det året bunnfradraget eventuelt faller bort.

Eiendommens verdi

Grunnlaget for skatten er takstgrunnlaget på eiendommen, dvs en eller annen form for markedsverdi (salgsverdi). To alternativer metoder benyttes. Og for begge metodene kan kommunene innføre et bunnfradrag.

Metode 1
Kommunene beregner markedsverdi selv. Enten ved bruk av takstmann som besiktiger eiendommene fra utsiden, eller sjablongmessig, typisk basert på areal. Deretter reduseres denne taksten til en prosentandel av markedsverdien. Den varier fra 10 til 95 prosent. På den måten legger kommunen inn et slingringsmonn som forhindrer at noen boliger får urealistisk høy verdi. Noen kommuner bruker kostpris.

Dette er den gamle metoden som alle kommuner har måtte benytte inntil nylig.

Metode 2
Etter at boligskatten ble reformert med ny beregning av ligningsverdiene ved hjelp av Statistisk sentralbyrå og Skatteetaten, har kommunene kunne ta i bruk disse dataene i stedet for gjøre takseringsjobben selv.

Markedsverdien (salgsverdien) som er grunnlaget for den skattemessige ligningsverdien kalles boligverdien. Det er da den beregnede boligverdi som gjelder som markedsverdi ved beregning av eiendomsskatten. Også med denne metoden reduseres den beregnede markedsverdien. Grunnlaget skal ikke være høyere enn 80 prosent av markedsverdien fra 2015, men kan altså være lavere.

Boligverdien baserer seg på boligens areal, byggeår, boligtype, beliggenhet og opplysninger om omsatte boliger i kommunen. Det blir fastsatt boligverdi for egen bolig, utleiebolig og bolig som benyttes som fritidsbolig. Andre eiendommer takserer kommunen selv.  Boligverdi må ikke forveksles med ligningsverdien som fremkommer i selvangivelsen.

Beregn selv

Dersom boligverdien inngår i kommunens beregning av eiendomsskatt kan du langt på vei beregne dette selv ved å ta utgangspunkt i boligens ligningsverdi. Den finner du i selvangivelsen. Ligningsverdien for en primærbolig utgjør nemlig 25 prosent av boligverdien. Dermed finner du boligverdien ved å gange ligningsverdien med 4. Primærbolig er bolig som du eier og bor i selv.

I Smarte Pengers eiendomsskatt-kalkulator kan du velge om eiendomsskatten skal beregnes etter takst, eller en prosentandel av markedsverdi. Deretter legger du inn den gjeldende skattepromillen, og et eventuelt bunnfradrag.

Smarte Pengers eiendomsskattekalkulator.

Eksempler

Tabellen under viser hva eiendomsskatten utgjør ved 1 og 7 promille. Det er forutsatt at takstgrunnlaget reduseres med 50 prosent av markedsverdien.

Hvis markedsverdien er 2 millioner (takst 1 million) vil eiendomsskatten kunne fastsettes til mellom 2.000 og 7.000 kroner.

Markeds-verdi Takst 50 % av markedsverdi 1 promille 7 promille
500 000 250 000 250 1 750
1 000 000 500 000 500 3 500
1 500 000 750 000 750 5 250
2 000 000 1 000 000 1 000 7 000
2 500 000 1 250 000 1 250 8 750
3 000 000 1 500 000 1 500 10 500
5 000 000 2 500 000 2 500 17 500

 

Eksempel med og uten bunnfradrag på 500.000 kr:

Bunnfradrag Nei Ja
Markedsverdi 3 000 000 3 000 000
Reduksjon i takst 1 500 000 1 500 000
Skattetakst 1 500 000 1 500 000
Bunnfradrag 0 500 000
Etter bunnfradrag 1 500 000 1 000 000
Promillesats 4 4
Eiendomsskatt 6 000 4 000

Slik kan skatten innføres

Her er et eksempel på hvordan eiendomsskatten kan innføres i en kommune som ikke har det fra før av.

Markedsverdien er forutsatt til å være 3 millioner kroner. Kommunen trapper opp satsen så fort som loven tillater. De første årene legges taksten på 50 prosent av markedsverdien. Men i år 5 økes den til 80 prosent av markedsverdien.

Slik vil da eiendomsskatten kunne utvikle seg fra 2019

År Promille-sats Takst Skatt
År 1 1 1 500 000 1 500
År 2 2 1 500 000 3 000
År 3 3 1 500 000 4 500
År 4 4 1 500 000 6 000
År 5 5 1 500 000 7 500
År 6 6 1 500 000 9 000
År 7 7 1 500 000 10 500
År 8 7 2 400 000 16 800

Slik kunne den utvikle seg med de gamle reglene:

År Promille-sats Takst Skatt
År 1 2 1 500 000 3 000
År 2 4 1 500 000 6 000
År 3 6 1 500 000 9 000
År 4 7 1 500 000 10 500
År 5 7 2 400 000 16 800

Her kunne eiendomsskatten begynne på 3.000 kroner, og gå opp til det maksimale nivået på 16.800 kroner det femte året. Men det er altså ingen kommuner som har gått opp til det maksimale nivået ennå.

Endringer i 2020

Fra 2020 skal maksimal promillesats settes ned fra 7 til 5 promille.

Det innføres en obligatorisk reduksjonsfaktor i eiendomsskattetakstene på minst 30 prosent for all bolig- og fritidseiendom fra 2020. Kommunene står fritt til å velge en høyere reduksjonsfaktor enn dette.

Bruk av formuesgrunnlag (i skattemeldingen) gjøres obligatorisk ved verdsettelse av boligeiendom for eiendomsskatteformål fra 2020. 

For fritidsbolig er formuesgrunnlagene foreløpig lite egnet til verdsettelse, fordi de i liten grad reflekterer den underliggende markedsverdien. Fritidsboliger skal derfor inntil videre takseres som i dag.

Klage

Du kan klage på takstgrunnlaget. Dette må gjøres innen tre uker etter at eiendomsskattelisten er lagt ut, eller etter at du har mottatt skatteseddelen.

Du kan klage på grunnlag at ditt hus har høyere takst enn tilsvarende eiendommer i nabolaget, eller at taksten er satt for høyt. Du kan sjekke i eiendomsskattelisten hvilken takst husene i nabolaget har. Denne listen er offentlig tilgjengelig i tre uker etter at den er lagt ut.

Kommunen bestemmer

Eiendomsskatt er en kommunal skatt som den enkelte kommune kan skrive ut med hjemmel i lov om eiendomsskatt av juni 1975 nr. 29 (eigedomsskattelova). Det er hvert enkelt kommunestyre som avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen, for private boliger/hytter og/eller for bedrifter. Eiendomsskatten kan begrenses til byvise strøk eller gjelde alle.

Reduserer boligverdien?

Enhver fast utgift på en bolig vil gjøre at den blir mindre verdt. En eiendomsskatt må mest betraktes som en evigvarende kostnad på boligen.

Hvor mye dette reduserer boligverdien er vanskelig å være presis på. En teoretisk korrekt verdi på denne evigvarende kostnadsstrømmen trenger heller ikke å stemme med hva den i praksis betyr.

Spørsmålet er hvor mye mindre er folk villig til å by på en bolig, som har en eiendomsskatt på for eksempel 5000 kroner i året. Sannsynligvis senkes ikke budet ned på langt nær så mye som det egentlig burde. Verdifallet på boligen blir dermed ikke så stort som det «egentlig» burde.

På lang sikt må vi regne med at betalingsstrømmen (eiendomsskatten) øker i takt med inflasjonen. Dette øker verditapet på boligen fordi skatten vil øke med inflasjonen. Øker den med boligprisene, må vi regne med en enda litt større økning.

Mest sannsynlig vil betydningen av innføring av eiendomsskatt ikke medføre et øyeblikkelig verdifall, selv om det egentlig skal gjøre det. Det er mer sannsynlig at effekten øker over tid opp til et visst nivå.

På den andre siden kan det hende at eiendomsskatten gjør at det kommunale tilbudet blir bedre, noe som indirekte kan føre til høyere boligpriser i kommunen.

Nivået på eiendomsskatten

SSB samler inn hvert år en rekke tall omkring eiendomsskatten i kommunene. Nivået på eiendomsskatten regnes ut fra en enebolig på 120 kvm i et bynært strøk.

Eiendomsskatt i kommunene
Denne oversikten viser hvor mye du betaler i hver enkelt kommune i eiendomsskatt, ut fra et standardhus. Oversikten er sortert etter hvor mye man må betale.

Eiendomsskatt i kommunene
Oversikten er alfabetisk sortert.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt

For å se på det totale kostnadsnivået på boliger må man se på både eiendomsskatt og kommunale avgifter.

Kommunale avgifter
Denne oversikten viser hvor mye du betaler i hver enkelt kommune i kommunale gebyrer, ut fra et standardhus.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt
Denne oversikten viser hvor mye du betaler samlet i eiendomsskatt og kommunale avgifter.

Lovdata: Eiendomsskatteloven

Les mer om boligskatt og formue:

Boliger og fastsettelse av formuesverdi

Klage på for høy formuesverdi

Boligskatt og salg

Boligskatt og utleie