Den maksimale eiendomsskatten har blitt satt ned til 5 promille i 2020.

Eiendomsskatt er en kommunal skatt som den enkelte kommune kan skrive ut med hjemmel i lov om eiendomsskatt av juni 1975 nr. 29 (eigedomsskattelova). Det er hvert enkelt kommunestyre som avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen.

Det er hvert enkelt kommunestyret som avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen, og kommunestyret kan skrive ut eiendomsskatt på «verker og bruk» (for eksempel industri), områder utbygd på byvis, eller både på verker og bruk og i områder utbygd på byvis. Med virkning fra og med skatteåret 2007 er eiedomsskatteloven endret slik at kommunene også har anledning til å skrive ut eiendomsskatt i hele kommunen.

Kommunestyret kan velge å skrive ut eiendomsskatt på ett av 7 områder:

  • Fast eiendom i hele kommunen,
  • Fast eiendom i hele kommunen unntatt næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg
  • Bare på fast eiendom i områder utbygd på byvis
  • Både på fast eiendom i områder utbygd på byvis og på næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg
  • Både på fast eiendom i områder utbygd på byvis og på kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg
  • Bare på næringseiendom, kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg
  • Bare på kraftanlegg, kraftnett, vindkraftverk og petroleumsanlegg,.

Nivået på eiendomsskatten

Eiendomsskatteloven sier at skatten skal ligge mellom 1 og 5 promille av skattegrunnlaget. Fra 2020 ble den maksimale promillesatsen satt ned fra 7 til 5 promille. Fra 2022 tas det sikte på at maksimal promillesats settes ned fra 5 til 4 promille. 

Kommunen har anledning til å innføre et bunnfradrag, som fra\trekkes grunnlaget når eiendomsskatten beregnes.

Hvis kommunen innfører eiendomsskatt, kan den ikke være mer enn 1 promille det første året. Økningen kan ikke være mer enn 1 promille året etter. Økningen kan likevel være på 2 promille hvis det samme år innføres et bunnfradrag. Skatten kan ikke økes det året bunnfradraget eventuelt faller bort.

Grunnlaget for eiendomsskatten

Grunnlaget for skatten er takstgrunnlaget på eiendommen, dvs en eller annen form for markedsverdi (salgsverdi). To alternativer metoder benyttes. Og for begge metodene kan kommunene innføre et bunnfradrag.

Metode 1
Kommunene beregner markedsverdi selv. Enten ved bruk av takstmann som besiktiger eiendommene fra utsiden, eller sjablongmessig, typisk basert på areal. Deretter reduseres denne taksten til en prosentandel av markedsverdien. Den varier fra 10 til 95 prosent. På den måten legger kommunen inn et slingringsmonn som forhindrer at noen boliger får urealistisk høy verdi. Noen kommuner bruker kostpris.

Boligene skal i utgangspunktet takseres hvert tiende år. Taksten skal gjelde for hele perioden

Dette er den gamle metoden som alle kommuner har måtte benytte inntil nylig. Fra 2020 skal bare metode 2 brukes.

Metode 2
Etter at boligskatten ble reformert med ny beregning av den skattemessige verdien ved hjelp av Statistisk sentralbyrå og Skatteetaten, har kommunene kunne ta i bruk disse dataene i stedet for gjøre takseringsjobben selv.

Markedsverdien (salgsverdien) som er grunnlaget for den skattemessige formuesverdien kalles boligverdien. Det er da den beregnede boligverdi som gjelder som markedsverdi ved beregning av eiendomsskatten. Også med denne metoden reduseres den beregnede markedsverdien. Grunnlaget skal ikke være høyere enn 70 prosent av markedsverdien, men kan altså være lavere.

Boligverdien baserer seg på boligens areal, byggeår, boligtype, beliggenhet og opplysninger om omsatte boliger i kommunen. Det blir fastsatt boligverdi for egen bolig, utleiebolig og bolig som benyttes som fritidsbolig. Andre eiendommer takserer kommunen selv.  Boligverdi må ikke forveksles med formuesverdien som fremkommer i skattemeldingen.

For fritidsbolig er formuesgrunnlagene foreløpig lite egnet til verdsettelse, fordi de i liten grad reflekterer den underliggende markedsverdien. Fritidsboliger skal derfor inntil videre takseres som i dag.

Eksempler på eiendomsskatt

Tabellen under viser hva eiendomsskatten utgjør ved 1 og 5 promille. Det er forutsatt at takstgrunnlaget reduseres med 30 prosent av markedsverdien.

Hvis markedsverdien er 2 millioner (grunnlag 1,4 millioner) vil eiendomsskatten kunne fastsettes til mellom 1.400 og 7.000 kroner.

Markeds-verdi Takst 70 % av markedsverdi 1 promille 5 promille
1 000 000 700 000 700 3 500
1 500 000 1 050 000 1 050 5 250
2 000 000 1 400 000 1 400 7 000
2 500 000 1 750 000 1 750 8 750
3 000 000 2 100 000 2 100 10 500
5 000 000 3 500 000 3 500 17 500
10 000 000 7 000 000 7 000 35 000

Eksempel med og uten bunnfradrag på 500.000 kroner:

Bunnfradrag Nei Ja
Markedsverdi 3 000 000 3 000 000
Reduksjon i takst 900 000 900 000
Skattetakst 2 100 000 2 100 000
Bunnfradrag 0 500 000
Etter bunnfradrag 2 100 000 1 600 000
Promillesats 5 5
Eiendomsskatt 10 500 8 000

Eiendomsskatten trenger ikke bli lavere selv om maksimalsatsen settes ned

Endringene som kommer gjør at den maksimale eiendomsskatten går ned. Det er ikke det det samme som at den går ned i din kommune. Hvis eiendomsskatten er under 5 promille i dag vil jo ikke denne nedsettelsen ha betydning.

Selv om kommunen har en høyere sats i dag kan den sørge for at eiendomsskatten holdes på samme nivå (eller høyere). Dette kan gjøres på flere måter:

  • Kutte bunnfradraget
  • Oppjustere grunnlaget til en høyere prosentandel (men maksimal 70 prosent av markedsverdi)
  • Hvis de har egen taksering - gå over til Skatteetatens boligverdier (hvis det gir høyere grunnlag)
  • Sette opp satsen hvis den ligger på under 4 promille

Dette er den maksimale eiendomsskatten for en bolig som har en markedsverdi på 4 millioner kroner.

2 019 2 020 2 022
Maksimal verdi 95% 70% 70%
Maksimal sats 0,70% 0,50% 0,40%
Maksimal skatt 26 600 14 000 11 200

Det er flere måter kommunen kan øke eiendomsskatten på fortsatt. Her er et eksempel på hvordan skatten kan bli høyere:

Markedsverdi av bolig 4 000 000
Satser i 2019
Markedsverdi i prosent 30%
Skatteprosent 0,6%
Eiendomsskatt 7 200
Satser i 2022
Markedsverdi i prosent 70%
Skatteprosent 0,4%
Eiendomsskatt 11 200

Ved å øke grunnlaget fra 30 prosent av markedsverdi til 70 prosent øker eiendomsskatten, selv om den må settes ned fra 6 til 4 promille.

Beregn selv

Dersom boligverdien inngår i kommunens beregning av eiendomsskatt kan du langt på vei beregne dette selv ved å ta utgangspunkt i boligens formuesverdi. Den finner du i skattemeldingen. Formuesverdien for en primærbolig utgjør nemlig 25 prosent av boligverdien. Dermed finner du boligverdien ved å gange formuesverdien med 4. Primærbolig er bolig som du eier og bor i selv.

I Smarte Pengers eiendomsskatt-kalkulator kan du velge om eiendomsskatten skal beregnes etter takst, eller en prosentandel av markedsverdi. Deretter legger du inn den gjeldende skattepromillen, og et eventuelt bunnfradrag.

Smarte Pengers eiendomsskatt-kalkulator.

Slik kan eiendomsskatten innføres

Her er et eksempel på hvordan eiendomsskatten kan innføres i en kommune som ikke har det fra før av.

Markedsverdien er forutsatt til å være 3 millioner kroner. Kommunen trapper opp satsen så fort som loven tillater. De første årene legges taksten på 50 prosent av markedsverdien. Men i år 5 økes den til 70 prosent av markedsverdien.

Slik vil da eiendomsskatten kunne utvikle seg fra 2019

År Promille-sats Takst Skatt
År 1 2 1 500 000 3 000
År 2 4 1 500 000 6 000
År 3 6 1 500 000 9 000
År 4 7 1 500 000 10 500
År 5 7 2 400 000 16 800

Slik kunne den utvikle seg med de gamle reglene:

År Promille-sats Takst Skatt
År 1 1 1 500 000 1 500
År 2 2 1 500 000 3 000
År 3 3 1 500 000 4 500
År 4 4 1 500 000 6 000
År 5 5 1 500 000 7 500
År 6 6 1 500 000 9 000
År 7 7 1 500 000 10 500
År 8 7 2 400 000 16 800

Her kunne eiendomsskatten begynne på 3.000 kroner, og gå opp til det maksimale nivået på 16.800 kroner det femte året. Men det er altså ingen kommuner som har gått opp til det maksimale nivået ennå.

Klage på eiendomsskatten

Du kan klage på takstgrunnlaget. Dette må gjøres innen tre uker etter at eiendomsskattelisten er lagt ut, eller etter at du har mottatt skatteseddelen.

Du kan klage på grunnlag at ditt hus har høyere takst enn tilsvarende eiendommer i nabolaget, eller at taksten er satt for høyt. Du kan sjekke i eiendomsskattelisten hvilken takst husene i nabolaget har. Denne listen er offentlig tilgjengelig i tre uker etter at den er lagt ut.

Reduseres boligverdien av eindomsskatten?

Enhver fast utgift på en bolig vil gjøre at den blir mindre verdt. En eiendomsskatt må mest betraktes som en evigvarende kostnad på boligen.

Hvor mye dette reduserer boligverdien er vanskelig å være presis på. En teoretisk korrekt verdi på denne evigvarende kostnadsstrømmen trenger heller ikke å stemme med hva den i praksis betyr.

Spørsmålet er hvor mye mindre er folk villig til å by på en bolig, som har en eiendomsskatt på for eksempel 5000 kroner i året. Sannsynligvis senkes ikke budet ned på langt nær så mye som det egentlig burde. Verdifallet på boligen blir dermed ikke så stort som det «egentlig» burde.

På lang sikt må vi regne med at betalingsstrømmen (eiendomsskatten) øker i takt med inflasjonen. Dette øker verditapet på boligen fordi skatten vil øke med inflasjonen. Øker den med boligprisene, må vi regne med en enda litt større økning.

Mest sannsynlig vil betydningen av innføring av eiendomsskatt ikke medføre et øyeblikkelig verdifall, selv om det egentlig skal gjøre det. Det er mer sannsynlig at effekten øker over tid opp til et visst nivå.

På den andre siden kan det hende at eiendomsskatten gjør at det kommunale tilbudet blir bedre, noe som indirekte kan føre til høyere boligpriser i kommunen.

Nivået på eiendomsskatten i alle landets kommuner

SSB samler inn hvert år en rekke tall omkring eiendomsskatten i kommunene. Nivået på eiendomsskatten regnes ut fra en enebolig på 120 kvm i et bynært strøk.

Eiendomsskatt i kommunene
Denne oversikten viser hvor mye du betaler i hver enkelt kommune i eiendomsskatt, ut fra et standardhus. Oversikten er sortert etter hvor mye man må betale.

Eiendomsskatt i kommunene
Oversikten er alfabetisk sortert.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt

For å se på det totale kostnadsnivået på boliger må man se på både eiendomsskatt og kommunale avgifter.

Kommunale avgifter
Denne oversikten viser hvor mye du betaler i hver enkelt kommune i kommunale gebyrer, ut fra et standardhus.

Kommunale avgifter og eiendomsskatt
Denne oversikten viser hvor mye du betaler samlet i eiendomsskatt og kommunale avgifter.

Lovdata: Eiendomsskatteloven

Les mer om boligskatt og formue:

Boliger og fastsettelse av formuesverdi

Klage på for høy formuesverdi

Boligskatt og salg

Boligskatt og utleie