Dette kan du gjøre for å fjerne skatten, eller redusere den.
Hvis du arver en bolig der arvelater ikke kunne solgt den skattefritt ved dødstidspunktet, skal du være oppmerksom. Dette er gjerne boliger som har vært utleid.
I dette tilfellet overtar du den opprinnelige innkjøpsprisen som arvelater hadde. Da vil det i de fleste tilfellene være en latent skatt på denne. For eksempel hvis verdien av boligen i dag er 3 millioner, og opprinnelig verdi var 1 million kroner. Da vil den latente gevinsten være 2 millioner kroner, med en latent skatt på 440.000 kroner.
Det er da to ting du kan gjøre:
- Flytte inn i boligen, og bo der minst ett år. Da blir hele gevinsten skattefri.
- Finne mest mulige kostnader som kan legges til inngangsverdien av boligen.
Dette kan redusere en skattepliktig gevinst ved salg av bolig eller hytte
- Kjøpskostnader
- Dokumentavgift
- Påkostninger
- Oppregulering dersom boligen er kjøpt i 1991 eller tidligere
- Salgskostnader (megler, etc)
Alle påkostninger som er utført for perioden det beregnes gevinst for kan tillegges inngangsverdien og på den måten redusere den skattemessige gevinsten. Vanlig vedlikehold kan ikke tillegges inngangsverdien. Påkostninger er oppgraderinger som hever boligen til en standard den aldri har hatt, f.eks bygger på en veranda, skifter ut plastbelegg med keramiske fliser, bygger garasje, etterisolere. Vedlikehold er oppgraderinger som opprettholder standarden, for eksempel skifte takstein, kledning, parkett, kjøkkeninnredning, etc.
Er boligen anskaffet i 1991 eller tidligere kan inngangsverdien oppgraderes.
Innbo og løsøre kan du selge skattefritt.
Ved salg av tomt er gevinsten alltid skattepliktig og tap fradragsberettiget.
Viktig å ta vare på dokumentasjonen
Etter at arveavgiften forsvant er det ikke lenger plikt å sende inn dokumentasjon til myndighetene over arv. Dermed er det arvingenes ansvar å sikre dokumenteringen. Ved samlivsbrudd gjelder prinsippet om at det man tar med seg inn, tar man med seg ut, også arv. Klarer du ikke bevise at du har arvet hytta, risikerer du i verste fall å måtte dele den ved brudd.
Reglene om arv og skatt
Arvinger overtar den skattemessige statusen til arvegiver, enten det er forskudd på arv, eller arv etter død. Med det såkalte kontinuitetsprinsippet trer arvemottaker inn i arvegivers posisjon. Det samme gjelder ved mottak av gaver der gavegiver er i live. Er man arving, er gave og forskudd på arv en og samme ting.
For de fleste formuer overtar arvingen/gavemottaker den opprinnelige inngangsverdien (anskaffelsesverdi) fra arvegiver. Har man arvet aksjer eller obligasjonsfond som er verdt 100.000 kroner, men som arvegiver en gang betalte 30.000 kroner for, er det altså de 30.000 kronene som er inngangsverdien. Når arvingen en dag selger aksjene, beregnes gevinsten som salgssummen fratrukket inngangsverdien.
Bolig og hytte er unntatt hovedregelen
Prinsippet i forrige avsnitt gjaldt all annen formue enn bolig og hytte. Ved arv av bolig og hytte er det egne regler.
Aller først. Slik er kravene for at en boligsalgsgevinst skal være skattefri (og eventuelt et boligsalgstap ikke fradragsberettiget):
- Dersom eieren av boligen har bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene før salget (botid), er en gevinst skattefri og et tap ikke fradragsberettiget.
- For hytte (fritidsbolig) må eieren av hytta ha benyttet den i minst 5 av de siste 8 årene før salget, for at en gevinst skattefri og et tap ikke fradragsberettiget.
Er man av helsemessige årsaker avskåret fra å bruke sin egen bolig eller hytte, teller fraværet som botid like fullt (for eksempel sykehus eller institusjon.).
Dersom arvegiveren oppfylte kravene for skattefri gevinst ved salg av boligen, er også gevinsten skattefri for arvingen. Og motsatt: Var arvegivers gevinst ved salg av boligen skattepliktig, er den også det for arvingen. Gevinst eller tap regnes i prinsippet ut slik: Salgssum fratrukket opprinnelig kjøpesum. Så kommer det en del elementer til fradrag. Se lenger ned i denne artikkelen.
Om arvegivers bolig eller hytte er utenfor eller innenfor kravet til skattefrihet avgjør hvilken inngangsverdi du skal føre opp i skattemeldingen, og som det skal beregnes gevinst eller tap mot den dagen du selger:
Dersom boligens salgsgevinst er skattefri på arvetidspunktet (eventuelt tap ikke fradragsberettiget)
Da skal arvingen føre opp markedsverdien på tidspunktet da man mottar arven. Den føres inn i skattemeldingen. Årsaken er at det kan hende at arvingen eier den uten å selv bo i den mer enn 12 måneder slik at gevinsten blir skattepliktig. Da skal gevinsten beregnes mot inngangsverdien på arvetidspunktet. Det er naturligvis en felle man ikke bør havne i, men en del gjør det likevel, og da skal man i alle fall slippe å skatte av den delen av gevinsten som en gang var skattefri.
Dersom du velger å bo i boligen eller ta i bruk hytta, begynner din opparbeidelse av botid fra den dagen du flytter inn. Stiger eiendommen i verdi mens du selv bor der, må du altså bo der i minst 12 måneder for at den «nye» gevinsten skal være skattefri ved et salg, altså gevinsten regnet mot markedsprisen på arvetidspunktet.
Dersom boligens salgsgevinst er skattepliktig på arvetidspunktet (eventuelt tap fradragsberettiget):
Opprinnelig inngangsverdi skal føres opp i skattemeldingen, dvs opprinnelig kjøpesum fra den gang arvegiver anskaffet huset eller hytta, eventuelt bygge- og tomtekostnader dersom arvegiver bygde huset. Det skal med andre ord ikke foretas en ny verdsettelse av eiendommen i forbindelse med arv- og gaveoverføringer. Det er arvelaters eller givers historiske inngangsverdi som legges til grunn ved et senere gevinstoppgjør.
Det beregnes 22 prosent skatt på gevinsten. Det kan være vrient å finne gamle tall for husets kjøpesum. Statens kartverk kan ha opplysninger om eiendommen fra den gang den ble tinglyst.
Når «boligens salgsgevinst er skattepliktig på arvetidspunktet (eventuelt tap fradragsberettiget)» og man sitter med en stor skattebombe i fanget, er det mulig å komme unna. Dersom arvingen selv bor i huset i minst 12 måneder (eller bruker hytta i 5 år), er kan huset (eller hytta) selges skattefritt. Skattefriheten gjelder for hele gevinsten regnet tilbake til arvegivers gamle inngangsverdi. Botiden må være reell og sannsynliggjøres som fornuftig. Dersom Skatteetaten anser det hele til kun å være skattemotivert, risikerer man gjennomskjæring, dvs at det likevel blir full skatt på gevinsten.