Du kan leie ut skattefritt inntil halve utleieverdien av den boligen du bor i.
Skattefritt utleie kan være en viktig finansieringskilde når du kjøper bolig. Kjøper du en enebolig med utleiedel gir dette gjerne nesten samme økonomiske belastning som å kjøpe et rekkehus. Du kan for eksempel kjøpe en enebolig der du får minst like mye plass som i et rekkehus pluss et utleieareal.
Det avgjørende for lønnsomheten er naturlig nok den forutsatte fremtidige verdistigningen på boliger.
Slik kan et enkelt regnestykke se ut:
Forutsetningen er at du kjøper en enebolig som er 1,7 millioner dyrere enn et rekkehus. Den skattefrie leieinntekten er da 108.000 kroner årlig. Vedlikeholdskostnad er satt til 1 prosent av kjøpsgrunnlaget. Skatteeffekten av rentefradraget er tatt med i renteberegningen. Når du beregner renteutgiftene skal det tas med både renteutgifter og tapte renteinntekter på kapitalen. Her er det regnet med en snittrente på 2,5 prosent før skatt.
| Rekkehus | Enebolig | |
| Kjøpspris | 2 800 000 | 4 500 000 |
| Leieinntekter | 0 | 108 000 |
| Renteutgifter (etter skatt) | 54 600 | 87 750 |
| Andre kostnader ved å leie ut | 0 | 15 000 |
| Vedlikehold bolig | 28 000 | 45 000 |
| Netto kostnad | 82 600 | 39 750 |
I dette eksemplet vil netto kostnad for eneboligen være 42.850 kroner lavere enn ved kjøp av rekkehus. Dette er før en eventuell avdragsdel på lånet. Men avdrag regnes som sparing og ikke en kostnad, og holdes derfor utenfor lønnsomhetsregnestykket.
Verdien av å kjøpe dyrere bolig
Fordelene ved å kjøpe en enebolig med utleiedel er at grunnlaget ved verdistigning er høyere. Du vil dermed få en høyere verdistigning i kroner på en dyrere bolig enn en rimeligere.
Men det er ingen garanti for at du boligprisen stiger i perioden, spesielt hvis du ser å en såpass kort periode som 5 år. Det vi kan si er at det holder fint med en prisstigning på linje med lønnsøkningen. Altså en bærekraftig utvikling over tid. Dyr bolig innebærer også en risiko dersom boligprisene skulle falle eller utvikle seg svakere enn den generelle prisstigningen (konsumprisindeksen).
Tabellen nedenfor viser hvor mye ekstra verdistigning du får ved å kjøpe dyrere, men med utleiedel. Antall år er hvor lenge du har en dyrere bolig fordi du kjøper en bolig med utleiedel. Kjøper du for eksempel en enebolig fem år før du ellers ville gjort, og kjøper for 1,5 millioner mer, vil dette gi en ekstragevinst på 238.000 kroner. Gitt at prisene stiger med 3 prosent i gjennomsnitt. I tillegg kommer resultatet av utleieforholdet kontra økte renteutgifter og vedlikeholdsutgifter (se tabellen ovenfor).
| Merkjøp | ||||
| År | 500 000 | 1 000 000 | 1 500 000 | 2 000 000 |
| 5 | 65 704 | 131 408 | 197 112 | 262 816 |
| 10 | 140 042 | 280 085 | 420 127 | 560 169 |
| 15 | 224 149 | 448 298 | 672 447 | 896 596 |
Skatt
Hvilke kriterier som skal til for at utleieforholdet skal være skattefritt kan du lese mer om i «Utleie i egen bolig». Hovedregelen er at leieinntektene maksimalt kan utgjøre halve husets utleieverdi.
Renter kan trekkes fra i skattemeldingen uavhengig av om det er skattefritt utleie eller skattepliktig.
Kalkulatorer:
Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.
Boligformuekalkulator
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg, med realistiske forutsetninger.