Boliglånsforskriften (Utlånsforskriften) gir regler for hvor mye finansforetakene kan låne ut til boliglånskundene.
Forskriften gjelder for finansforetak som yter lån med pant i bolig. Forskriften gjelder også for utenlandske finansforetak som driver virksomhet i Norge i medhold av finansforetaksloven.
Forskriften er slått sammen med forskriften for forbrukslån. Den heter nå Forskrift om finansforetakenes utlånspraksis (utlånsforskriften).
Se også Forskrift for forbrukslån.
Gjeldende boliglånsforskrift trådte i kraft 1.januar 2021, og gjelder foreløpig frem til 31.12 2024. Den skulle vurderes midtveis i perioden, der de ble gjort noen få endringer.
Forskriften inneholder bestemmelser om:
- betjeningsevnene
- gjeldsgrad
- belåningsgrad
- avdrag
Betjeningsevne
Finansforetaket skal beregne kundens evne til å betjene lånet basert på kundens inntekt og alle relevante utgifter, herunder renter, avdrag på lån og normale utgifter til livsopphold.
Skattefri inntekt kan medregnes dersom inntekten er dokumenterbar og stabil over tid. Dette vil typisk være skattefrie leieinntekter i egen bolig.
Låntakeren må kunne tåle en renteoppgang på 3 prosentpoeng. Dette var tidligere 5 prosentpoeng. Hvis låntakeren da ikke har tilstrekkelig inntekt til å dekke normale utgifter til livsopphold skal lånet ikke innvilges.
Det er ikke noen entydig definisjon av hva som er normale utgifter til livsopphold. Her vil det derfor være rom for et visst skjønn blant finansforetakene.
I eksemplet under er forutsetningene slik:
- Par med to barn (6 og 8 år)
- Begge tjener 500.000 kroner
- Samlet studielån er på 500.000 kroner
- Bruker SIFO's tall for levekostnader
- Skal ta opp et boliglån som gir paret en samlet gjeld på 5 ganger inntekt.
Siden de allerede har studielån på 500.000 kroner, blir boliglånet på 4,5 millioner kroner. Renten på dette lånet er 1,75 prosent.
For å kunne vurdere hvordan en renteøkning slår ut har vi lagt en rekke faste kostnader som paret har. Nederst i tabellen ser du hvor stort likviditetsoverskudd de har igjen etter at skatt og kostnader er trukket fra.
Dette likviditetsoverskuddet skal dekke:
- Innkjøp av diverse varer og tjenester som elektronikk, sportsutstyr, gjenstander til hus og hage
- Restaurantbesøk og annet uteliv
- Ferieturer
- Gaver
- Diverse andre utgifter
- Annen sparing
I dag er likvidtetsoverskuddet 206.000 kroner. Etter en renteøkning på 5 prosentpoeng på lånene, går dette overskuddet ned i 85.000 kroner. For en familie på 4 vil det være nok, men det er ikke så stort. i snaueste laget. Siden det ikke er noen faste retningslinjer på dette vil det være litt usikkert om finansforetaket ville gitt dem dette lånet.
Det er lettere å klare 5-ganger kravet med høyere inntekter. Sannsynligvis er en samlet inntekt på 1 million kroner omtrent grensen med kostnadsforutsetningene som er valgt.
| Inntekt/kostnad | I dag | 5% økning |
| Inntekter | ||
| Lønnsinntekt (person 1) | 550 000 | 550 000 |
| Lønnsinntekt (person 2) | 550 000 | 550 000 |
| Barnetrygd og kontantstøtte | 25 000 | 25 000 |
| Samlet skatt | 267 000 | 207 000 |
| Samlet netto inntekt etter skatt | 858 000 | 918 000 |
| Lånekostnader: | ||
| Renter studielån | 12 000 | 34 000 |
| Avdrag studielån | 24 000 | 24 000 |
| Renter nytt boliglån | 95 000 | 336 000 |
| Avdrag nytt boliglån | 141 000 | 59 000 |
| Sum lånekostnader | 272 000 | 453 000 |
| Levekostnader: | ||
| Mat og drikke | 72 000 | 72 000 |
| Klær og sko | 32 000 | 32 000 |
| Personlig pleie | 18 000 | 18 000 |
| Lek og mediebruk | 38 000 | 38 000 |
| Andre dagligvarer | 6 000 | 6 000 |
| Husholdningsartikler | 7 000 | 7 000 |
| Sum levekostnader | 173 000 | 173 000 |
| Andre kostnader: | ||
| Husleie/Fellesutgifter | 36 000 | 36 000 |
| Strøm/annen energibruk | 12 000 | 12 000 |
| Barnehage og SFO | 30 000 | 30 000 |
| Bilutgifter (drivstoff, service, reparasjoner, vask ol) | 84 000 | 84 000 |
| Fagforeningskontingent | 5 000 | 5 000 |
| Medlemskap i idrettslag og andre foreninger | 5 000 | 5 000 |
| Forsikringer | 12 000 | 12 000 |
| Mobil/bredbånd | 12 000 | 12 000 |
| TV/strømmetjenester | 6 000 | 6 000 |
| Aviser og tidsskrifter (papir og nett) | 5 000 | 5 000 |
| Sum andre kostnader (inkl sparing) | 207 000 | 207 000 |
| Sum kostnader totalt | 652 000 | 833 000 |
| Likviditetsoverskudd | 206 000 | 85 000 |
Alle tall er avrundet til nærmeste hele tusen.
Når renten går opp vil avdragene i et annuitetslån gå ned. Her er det forutsatt at kravet om 2,5 prosent avdrag ikke gjelder etter oppgangen. Avdragsdelen går ned med 75.000 kroner når lånet blir beregnet med 5 prosent høyere rente. Du kan se mer om dette i kalkulatoren Annuitetslån og renteendring.
Gjeldsgraden
Finansforetakene skal ikke innvilge lån dersom kundens samlede gjeld overstiger fem ganger brutto årsinntekt.
Innestående midler på BSU på innvilgelsestidspunktet kan trekkes fra lånebeløpet ved beregning av gjeldsgraden.
Her er to eksempler på hva maksimal belåning blir:
Et par har til sammen studielån på 500.000 kroner. Slik blir da maksimalt boliglån på forskjellige inntekter:
| Samlet inntekt | Max lån |
| 700 000 | 3 000 000 |
| 800 000 | 3 500 000 |
| 900 000 | 4 000 000 |
| 1 000 000 | 4 500 000 |
| 1 200 000 | 5 500 000 |
| 1 400 000 | 6 500 000 |
En enslig med 300.000 kroner i studielån:
| Samlet inntekt | Max lån |
| 350 000 | 1 450 000 |
| 400 000 | 1 700 000 |
| 450 000 | 1 950 000 |
| 500 000 | 2 200 000 |
| 550 000 | 2 450 000 |
| 600 000 | 2 700 000 |
| 700 000 | 3 200 000 |
Belåningsgrad
Nedbetalingslån med pant i bolig skal ikke overstige 85 prosent av et forsvarlig verdigrunnlag for boligen. Et forsvarlig verdigrunnlag kan ikke være høyere enn markedsverdi fastsatt ut fra en forsiktig vurdering.
For lån med pant i sekundærbolig (bolig du ikke bor i selv) som du kjøper i Oslo kommune skal ikke overstige 60 prosent av boligens verdi.
Lån uten avdragsplikt (rammekreditter) skal på innvilgelsestidspunktet ikke overstige 60 prosent av boligens verdi.
Alle lån med pant i boligen skal tas med i beregningen av belåningsgrad, herunder andel av fellesgjeld i borettslag og boligsameie.
Hvis du har sidesikkerhet i form av pant i annen eiendom tas denne med i beregningsgrunnlaget. Det betyr at egenkapitalkravet på 15 prosent ikke får betydning hvis du kan ta pant i en annen eiendom, for eksempel foreldrenes bolig.
Avdrag
På lån som overstiger 60 prosent av boligens verdi skal nedbetales med minst 2,5 prosent av innvilget lån, eller det avdragsbetalingen ville vært på et annuitetslån med 30 års nedbetalingstid hvis dette er lavere.
På 1 million kroner må det altså betales avdrag på 25.000 kroner. Når rentesatsen ligger under 2,5 prosent vil det bli litt mindre avdrag enn 2,5 prosent. På et lån med 30 års nedbetaling, og en rente på 2,5 prosent vil avdragsdelen være litt under 23.000 kroner det første året.
Det kan gis avdragsutsettelse på grunn av senere inntrådte omstendigheter som forventes å være forbigående.
Finansforetakene har en viss fleksibilitet
Finansforetaket kan innvilge lån som ikke oppfyller ett eller flere av vilkårene for inntil 10 prosent av verdien av innvilgede lån hvert kvartal.
I Oslo kommune er grensen inntil 8 prosent av verdien av innvilgede lån, eller for inntil 10 millioner kroner.
Refinansiering
Lån kan refinansieres selv om ikke lånet som refinansieres ikke oppfyller vilkårene. For at finansforetaket skal kunne gi deg refinansieringslånet stilles disse vilkårene:
- ikke overstiger det eksisterende lånets størrelse på refinansieringstidspunktet,
- har pant i samme bolig,
- har en løpetid som ikke er lengre enn gjenværende løpetid på det eksisterende lån og
- har samme eller strengere krav til avdragsbetaling som eksisterende lån.
Kalkulatorer:
Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.
Lynbudsjettkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du meget raskt sette opp et privatøkonomisk budsjett. Kalkulatoren inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.
Forbrukslånkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du se hva effektiv rente er på forbrukslånet. Og eksakt hva det vil koste å ta opp forbrukslånet i kroner etter skatt i løpet av låneperioden.
Sparing til egenkapital ved boligkjøp
Kalkulatoren beregner hvor mye du må spare for å nå en gitt egenkapitalprosent til boligkjøp.
Dette må du ha spart for å kjøpe bolig
Kalkulatoren beregner hvor dyr bolig du kan kjøpe ut fra sparebeløpet du har til rådighet.
Annuitetslån og renteendring
Denne kalkulatoren beregner hvor mye terminbeløpet endrer seg på et annuitetslån. Beløpet endrer seg ikke med det samme som renteendringen. Når renten settes ned, går avdragsdelen noe opp.