Det er flere ting å ta hensyn til enn effektiv rente når du skal sammenligne lånetilbudene.
Vurderingene her gjelder ikke bare for boliglån, men også for andre typer lån. For de fleste er det likevel boliglånet som er den største og viktigste utgiftsposten.
Renten
Det viktigste valgkriteriet er den effektive renten. Dagens nivå er selvfølgelig viktigst, men du må ikke glemme hvordan långiveren har gjort det historisk sett. En lang periode med gunstig rente sannsynliggjør at långiveren vil være gunstig også i fremtiden. Vi har ofte sett at en utlåner har lav rente en periode, for så å falle tilbake senere.
For å beregne den effektive renten kan du bruke annuitetslånkalkulatoren, eller serielånskalkulatoren.
Gebyrer
Når pengene skal utbetales blir det trukket fra et etableringsgebyr og eventuelt et depotgebyr. Et depotgebyr er ment å skulle dekke arbeidet med sikkerhetsstillelsen, men det er i praksis et ordinært gebyr. Over 25 år vil ikke et etableringsgebyr telle så mye i den effektive renten. Men sett at du får et bedre tilbud om ett år vil et høyt etableringsgebyr telle mye. Et lavt etableringsgebyr er altså viktigere enn det den effektive renten tilsier.
Når du tar opp et lån med pant i boligen må du også betale et tinglysingsgebyr på 525 kroner (200 kroner ved refinansiering). Dette tas ikke med i beregningen av effektiv rente.
Hver gang du betaler lånet vil det normalt påløpe et termingebyr (noen har null). Størrelsen på dette kan avhenge av hvordan du betaler lånet. Belastning av konto uten oppgave er det billigste. Termingebyrene er viktigere jo mindre lånet er, fordi gebyrets andel av lånekostnaden stiger. Termingebyrene har vokst i størrelse de siste årene, spesielt på billån (pant i bilen), der termingebyrene er større enn på boliglån.
Lånestørrelsen
Det er vanlig at renten avhenger av lånestørrelsen. De vanligste skillene går ved 1 million kroner, 2 millioner kroner, og 4 millioner kroner. Forskjellene er gjerne 0,1- 0,5 prosent mellom trinnene. En långiver kan derfor være gunstig på lån fra 2 millioner, men dyr på boliglån som er under 1 million kroner.
Hvis sikkerheten din er god nok lønner, det seg å låne 1 million kroner fremfor 990.000 kroner for deretter å nedbetale. Du beholder nemlig den lavere renten i hele lånets løpetid.
Kundeforhold
Mange banker har egne kundeprogram. En kunde som samler flere ulike kundeforhold (lån, lønnskonto, høyrentekonto, fondsandeler) i en bank, kan få bedre betingelser på boliglån.
Det er nå bare i noen få banker du betaler en månedlig sum for fordelsprogrammet. Noe som er svært utbredt er at du får du bedre vilkår hvis du kvalifiserer til å være totalkunde/helkunde, det vil si at kundeforholdet ditt har et tilstrekkelig omfang. Andre banker krever som minimum at du i hvert fall oppretter en lønnskonto for å få lån. I Finn billigste boliglån står det oppført hvilket krav som stilles til kundeforholdet for at du skal få den oppgitte renten.
Hvis du betaler for fordelsprogrammet, og du kjøper det fordi du ønsker billigere lån, er kostnaden ved fordelsprogrammet egentlig en lånekostnad (i hvert fall deler av den). Denne kostnaden blir ikke tatt hensyn til i beregningen av den effektive renten.
Valgmuligheter
Her skal du se på mulighetene for valg av nedbetalingsmåte, eller kunne gjøre andre endringer underveis. De aller fleste långivere er temmelig fleksible på dette området.
Du har alltid rett til å nedbetale ekstra på lånet. De fleste tilbyr også rammelån, der du selv velger hvor mye du betaler inn (så lenge du ikke har brukt opp rammen).
Medlemskap
Hvis du tilhører en eller annen gruppe kan du få billigere lån. Dette gjelder blant annet medlemmer i de fleste yrkesorganisasjonene yrkesorganisasjoner, medlem av pensjonskasser, eller ansatt i en bedrift med fordelsavtaler for sine ansatte. Disse organisasjonene gir lån til medlemmer enten selv, eller forhandlet frem:
- Akademikerne
- Boligbyggelag - diverse
- Juristforbundet
- KLP
- LO
- NITO
- OBOS
- Statens Pensjonskasse
- Sykepleierforbundet
- Unio
- YS
Rentefastsettingen
Vi kan si det er tre måter å fastsette renten på.
- Åpen: Renten avhenger av lånebeløp og sikkerhet, renten er den samme for alle.
- Fra: Den laveste renten som er oppnåelig oppgis, men det er slett ikke sikkert at det er den satsen du blir tilbudt.
- Ind: Renten settes individuelt. Kalles ofte veiledende pris. Du kan få en rente som ligger under dette.
Åpen rentefastsettelse er det enkleste å forholde sg til. Da vet du hvilken rente du kan fovente.
I retnteoversikten Finn billigste boliglån er rentefastsettelsen oppgitt for hver enkelt bank. Det er det også i gjennomgangen av hver enkelt bank i Boliglånskommentarer
Det kan forhandles om renten
Spesielt på boliglån er det viktig å sørge for å få det billigste tilbudet i den banken du søker. Om det er mulig å diskutere prisen eller ikke, varierer. Noen banker har faste priser som avhenger av sikkerheten du tilbyr.
På lån som ligger innenfor i sikkerhetsklassen mellom 60 og 80 prosent av markedsverdi kan det ofte være enklere å forhandle seg frem til en bedre rente. Blir du ansett som en interessant kunde, vil mange banker kunne gi deg den beste renten selv om du går opp i 75 til 80 prosent av markedsverdi.
Det som er spørsmålet er hva saksbehandleren har lov til. I mange tilfeller kan han ikke gå under det beste lånetilbudet innenfor 60 prosent, men har anledning til å gi bedre tilbud på lån som har dårligere sikkerhet enn dette.
Vær også oppmerksom på at rentene du ser i forskjellige rentelister er basert på bankens beste tilbud innenfor sikkerhetsklassen. Får du et dårligere tilbud, må banken kunne gi en forklaring på det.
Les mer om lån:
Guide til nominell og effektiv rente
Hva slags type lån skal du velge?
Markedsoversikter:
Finn billigste boliglån
Kalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.
Fastrentelånsoversikt
Oversikten viser boliglån med fastrente i bindingsklassene 3, 5 og 10 år. Rentene tar utgangspunkt i lån på 1 million kroner.
Finn billigste billån
Billånslisten her består av «ekte» billån. Det vil si lån med pant i bilen. Kalkulatoren oppgir effektiv rente for billån med egenkapitalandel på 35 prosent, 20 prosent og null egenandel.
Finn billigste forbrukslån
Forbrukslån er lån som gis uten noen form for tilleggssikkerhet. Det er derfor renten også er de høyeste blant vanlige lån. Vi har sett på långiverne som satser spesielt på usikrede lån.