For å kjøpe bolig må man ha 10 prosent egenkapital, eller stille annen sikkerhet
Selv om du har råd til å kjøpe en bolig vil du ikke få finansiert boligen uten å ha denne egenkapitalen. Men dette kan fravikes i noen tilfeller. De som har god betjeningsevne vil typisk være de som får dette. Spesielt hvis de er unge og har sikre jobber/utdannelse.
Hvis et par ønsker å kjøpe en bolig til 3 millioner kroner, må de ha 300.000 kroner i egenkapital skal de følge kravet om 15 prosent egenkapital.
Den «farlige måten» å finansiere boligen på
En måte å finansiere denne boligen på er slik:
- Boliglån for unge innenfor 90 prosent av markedsverdi. Dette gir et lån på 2.700.000 kroner. Lånet har en rente på 4,5 prosent, og er avdragsfritt i 10 år.
- Resten som et forbrukslån på 300.000 kroner. Lånet har en nominell rente på 13 prosent, og en nedbetalingstid på 10 år. Effektiv rente på dette lånet vil være 14 prosent.
Den månedlige kostnaden på boliglånet er 10.125 kroner. Forbrukslånet har et terminbeløp på 4.529 kroner (ink et termingebyr på 50 kroner). Samlet må de ut med 14.654 kroner i måneden.
Det «farlige» måten å finansiere boligen på er å ta opp et usikret lån (forbrukslån) i stedet for en topplån med pant i bolig. Et topplån som finansierer delen av boligen fra 90 til prosent av markedsverdi, vil ligge høyere enn en normal boligrente.
Hvis topplånet hadde vært finansiert med en rente på 4,5 prosent i stedet for 13 prosent, ville terminbeløpet vært ca 1.500 kroner lavere. Etter skatt blir dette 1.200 kroner per måned. Dette er altså kostnaden for å finansiere seg dyrt med forbrukslånet. Men denne kostnaden vil gå nedover etter hvert som topplånet nedbetales.
Budsjettet
Her har vi satt opp et budsjett ved hjelp av lynbudsjettkalkulatoren.
Her har vi lagt inn forutsetningene nevnt ovenfor. I tillegg har begge et studielån på 300.000 kroner. Samlet har de da lån på 3,3 millioner kroner.
Med disse forutsetningene vil de få månedlige lånekostnader på 16.107 kroner, når studielånene legges til.
Levekostnadene er tatt utgangspunkt i SIFOs-satser, og økt dem med 25 prosent. De andre faste utgiftene har vi bare gjort forutsetninger om et normalt utgiftsnivå.
| Per år | Per mnd | ||
| Lønnsinntekt 1 | 500 000 | 41 667 | |
| Lønnsinntekt 2 | 500 000 | 41 667 | |
| Samlet skatt | 189 668 | 15 806 | |
| Samlet netto inntekt | 810 332 | 67 528 | |
| Lånekostnad: | |||
| Renter nye lån | 160 500 | 13 375 | |
| Avdrag nye lån | 16 287 | 1 357 | |
| Renter eksisterende lån | 10 500 | 875 | |
| Avdrag eksisterende lån | 6 000 | 500 | |
| Sum lånekostnader | 193 287 | 16 107 | |
| Levekostnader | |||
| Mat og drikke | 112 500 | 9 375 | |
| Klær og sko | 32 550 | 2 713 | |
| Personlig pleie | 24 900 | 2 075 | |
| Lek og fritid | 28 650 | 2 388 | |
| Andre dagligvarer | 7 500 | 625 | |
| Husholdningsartikler | 9 525 | 794 | |
| Sum levekostnader | 215 625 | 17 969 | |
| Andre kostnader: | |||
| Bilutgifter (drivstoff, service, reparasjoner, vask ol) | 80 000 | 4 167 | |
| Ferieturer (sommerferier, og andre ferier som storbyturer) | 20 000 | 1 667 | |
| Forsikringer | 15 000 | 833 | |
| Husleie/Fellesutgifter | 36 000 | 3 000 | |
| Strøm/annen energibruk | 15 000 | 1 250 | |
| Telefon/mobil | 8 000 | 833 | |
| Vedlikehold bolig | 10 000 | 833 | |
| Tidsskrifter/abonnement | 6 000 | 500 | |
| Uteliv (restaurant, kafe, kino ol) | 20 000 | 1 250 | |
| Andre utgifter | 30 000 | 1 250 | |
| Sparing i BSU | 0 | 0 | |
| Sum andre kostnader | 240 000 | 15 583 | |
| Sum kostnader totalt | 648 912 | 49 659 | |
| Disponibelt (inntekt etter skatt, fratrukket alle kostnader) | 161 420 | 13 452 |
Etter at alle kostnader er trukket fra har de igjen 13.452 kroner etter at skatt og alle utgifter er trukket fra.
Er det noe problem?
Hvis dette økonomisk sett ikke er noe problem (som det ikke er i dette tilfellet), er spørsmålet om det er verdt 1.500 kroner i måneden å kunne kjøpe bolig tidligere (egentlig 750 kroner i gjennomsnitt).
Alternativet er å leie. I forhold til markedsverdien koster dette gjerne i området 4 til 5,5 prosent i forhold til markedsverdien. Forutsatt en leiekostnad på 4,75 prosent gir dette en månedskostnad på nesten 11.875 kroner for en bolig til 3 millioner kroner.
Inkludert fellesutgifter (3000 kroner) vil dette paret likviditetsmessig da komme omtrent likt ut som med finansieringseksemplet ovenfor.
Det betyr at skal paret spare opp egenkapital ved siden av å leie, blir summen av å leie og samtidig spare mye høyere. Skal de spare opp 300.000 kroner på tre år, må de spare omtrent 8.000 kroner i måneden.
I dette tilfellet kunne de i stedet nedbetalt topplånet raskere enn på 10 år. Med den renten som er forutsatt er det god butikk å nedbetale dette så fort som mulig.
Les mer om forbrukslån:
Slik finner du det billigste forbrukslånet
Markedsoversikter:
Finn billigste forbrukslån
Det er blant disse långiverne du finner det billigste forbrukslånet.
Full oversikt over renter og gebyrer på forbrukslån
Kalkulatorer:
Forbrukslånkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du se hva effektiv rente er på forbrukslånet. Og eksakt hva det vil koste å ta opp forbrukslånet i kroner etter skatt i løpet av låneperioden.
Lynbudsjettkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du meget raskt sette opp et privatøkonomisk budsjett. Kalkulatoren inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.
Sparing til egenkapital ved boligkjøp
Kalkulatoren beregner hvor mye du må spare for å nå en gitt egenkapitalprosent til boligkjøp.