Slik kan du som pensjonist nyte godt av pengene som er bundet opp i boligen din.

Mange sitter med en verdifull bolig uten gjeld som pensjonist. I så fall er boligen en stor pensjonsformue som man kan veksle om til penger. Man «spise» av sin egen boligformue i stedet for at arvingene en dag skal overta alt. For eksempel er det mulig å få utbetalt 11.000 kroner i måneden resten av livet (eller flytter permanent til sykehjem) for en bolig som er verdt 5 millioner. Og da får du en garanti om at ingenting vil skje med hverken deg eller boligen dersom gjelden skulle komme ut av kontroll.

Det er vanskelig er å vite hvor mye ekstra penger man trenger. Det som imidlertid er enda vanskeligere er å finne ut av er hvor lenge man trenger denne ekstrainntekten. Det oppstår fort et problem hvis man sitter med et stort lån etter at pengene er brukt opp. Da er man nødt til å selge.

Det finnes flere ulike måter å løse dette på.

Tre lånetyper

Det som kan være avgjørende for valg av løsning er hvilket tidsperspektiv du har på å bo i nåværende bolig. Hvis du ønsker å bo der lengst mulig, kontra det å bo der i 10 år til, krever forskjellige løsninger.

Det er tre hovedalternativer for å låne til pensjon:

  1. Et vanlig boliglån med nedbetaling
  2. Et rammelån
  3. Pensjonistlånet LittExtra

1. Nedbetalingslån

Dette er et vanlig boliglån med nedbetaling. Denne lånetypen passer ikke når målet er at du skal leve av utbetalingen. Her må du tilbakebetale mye av den egenkapitalen du skaffer deg. For å motvirke dette, kan du forsøke å få til avdragsfrihet, og en lengst mulig nedbetalingstid som et annuitetslån.

Dette alternativet kan bare brukes i en viss periode, før du selger boligen.

Da kan du låne ekstra til renter og avdrag, men dette kan bli et høyt beløp. Dette avhenger av hvor mye og hvor lenge du vil ha et månedlig beløp tilgjengelig.

Pengene du låner opp må stå på konto. Renten på de beste høyrentekontoene er noe lavere enn de billigste boliglånene.

Du kan sjekke rentene i Finn billigste boliglån og Finn beste høyrentekonto.

2. Rammelån

I rammelånet låner du bare opp det du trenger ut fra en viss låneramme. For eksempel kan du ha en ramme på 2 millioner, uten at du nødvendigvis trenger å bruke noe av denne rammen.

Guide til rammelån

Fordelen ved denne lånetypen er at du kan hente ut penger fra boligen i en mye lenger periode enn det du kan med et nedbetalingslån. Ulempen er at når rammen er nådd, kan du bli nødt til å selge. Har du ikke råd til å betale rentene av rammelånet vil det nødvendigvis skje.

Hvis du skal kunne beholde rammelånet etter at du har nådd rammen må du ha inntekt nok til at du kan beholde dette lånet.

Inntekt og rammelån

I eksemplet under har vi sett på en typisk utvikling av samlet inntekt for to personer. Forutsetningene under er at begge har lønnsinntekt til de er 67 år (de er like gamle). Fra 67 år har begge alderspensjon, innskuddspensjon (10 års utbetaling, og en livsvarig tilleggspensjon. Person 2 dør i en alder av 80.

Forutsetningene:

Alder Utbetaling Person 1 Person 2
Til 67 år Lønn 500 000 600 000
Fra 67 år Pensjon folketrygden 250 000 250 000
Fra 67 år til 77 år Innskuddspensjon 30 000 40 000
Fra 67 år Annen pensjon 30 000 30 000

Slik blir den samlede inntektsutviklingen:

Alder Utbetaling Beløp
Frem til 67 år Lønn 1 100 000
Fra 67 år til 77 år Folketrygden, innskuddspensjon, annen pensjon 630 000
Fra 77 år til 80 år Folketrygden, annen pensjon 560 000
Fra 80 år Folketrygden og annen pensjon for Person 1 280 000

I en slik utvikling vil det ikke være mulig å kunne har et normalt rammelån livet ut fordi inntekten blir for lav.

Varigheten på rammelån

De forskjellige bankene har forskjellige regler for oppfølging/fornyelse av rammelånet. I de aller fleste tilfellene skal rammelånet vurderes ut fra om det er endringer i inntektssituasjonen. Lengde før dette gjøre varierer mellom bankene.

Dette betyr at når inntekten endrer seg vil lånet bli endret til et nedbetalingslån. Som du ser av eksemplet ovenfor ville rammelånet måtte endres til et nedbetalingslån når Person 2 faller fra. Da vil inntekten ikke forvare å ha rammelånet, og så gjøre om til et nedbetalingslån.

Et viktig unntak her er Senior rammelån fra DNB. Når lånet først er utbetalt kan du beholde dette rammelånet i 25 år, med opsjon på ytterligere 5 år.

Hvor mye kan du ta ut av rammelånet

Spørsmålet er da hvor mye du kan ta ut hvert år eller måned før du har nådd grensen, gitt at du ønsker å ta ut det samme beløpet hele tiden. Fordelen med dette er at du bare betaler rente på det beløpet du til enhver tid har lånt.

Med rammelånskalkulatoren kan du finne ut hvor fort rammen blir brukt opp.

Her har vi beregnet hva du kan ta ut med en rente på 2,3 prosent, og en høy gjennomsnittsrente på 5,0 prosent. En rentesats på 5 prosent er høyt i forhold til hva dagens rentenivå er. Men det kan være fornuftig å bruke en høyere kalkulasjonsrente enn den gjennomsnittlige renteforventningen. Det gir en nødvendig sikkerhetsmargin.

Da er det forutsatt at du ikke betaler rentene, men at de legges til saldoen. Ved utløpet av perioden er rammelånet fullt trukket opp, og fra da av må renter betales.

Tabellen viser at hvis du tar opp en låneramme på 1 million kroner, kan du ta ut ca. 41.000 kroner per år i 20 år med en rente på 2,3 prosent. Dette beløpet øker til 99.000 kroner per år når det skal tas ut over 10 år.

Med 5 prosent synker disse beløpene til 31.000 kroner over 20 år, og 86.000 kroner over 10 år.

2,3 % rente
Ramme 20 år 15 år 10 år
3 000 000 124 000 179 000 296 000
2 500 000 103 000 149 000 247 000
2 000 000 83 000 119 000 197 000
1 500 000 62 000 90 000 148 000
1 000 000 41 000 60 000 99 000
500 000 21 000 30 000 49 000
5 % rente
Ramme 20 år 15 år 10 år
3 000 000 87 000 145 000 259 000
2 500 000 77 000 121 000 215 000
2 000 000 62 000 97 000 172 000
1 500 000 46 000 72 000 129 000
1 000 000 31 000 48 000 86 000
500 000 15 000 24 000 43 000

3. LittExtra / Seniorlån

LittExtra er en lånetype som er spesielt myntet på pensjonister. Fordelen med denne typen lån er at du kan frigjøre egenkapital i boligen, samtidig som du har en livsvarig borett.

Du betaler ikke renter og avdrag på lånet. I stedet legges rentene til saldoen på lånet. Lånet vokser altså.

Les mer om Seniorlån / Litt Extra her.

Hvilken lånetype passer for hvem

Vanlig boliglån
Dårlig egnet til å gjøre «uttak» av boligformuen da du blir sittende med et stort lån hvor mesteparten må settes på høyrentekonto. Gir et tap tilsvarende renteforskjellen.

Rammelån
Har du høy nok inntekt til at banken lar deg låne nok, er dette den klart billigste løsningen. Har du hytteformue som backup om gjelden skulle bli for høy, er det også et argument for rammelån.

Ønsker du å låne langt under LittExtras maksimale låneopptak, er rammelån en bedre løsning.

LittExtra
Med lav inntekt, er det vanskelig å få lån av bankene. Det hjelper ikke at formuen og dermed pantesikkerheten er høy. Derfor: Har du lav pensjonsinntekt og høy boligformue, er LittExtra en genial måte å veksle om boligformuen til kontanter.

Hva bør du velge, LittExtra eller rammelån?

Det er altså billigst med rammelån, men du mister tryggheten ved boretten. I veldig mange tilfeller vil du også få problemer med å få innvilget et rammelån som pensjonist.

Siden rammelån har lavere rente, vil dermed også gjelden vokse saktere.

I eksemplet har vi sett på hvordan forskjellene blir når seniorlånet har en rente på 3,8 prosent og rammelånet har en rente på 2,2 prosent.

Det er forutsatt at det utbetales et beløp på 1.340.000 kroner (34 prosent av markedsverdien. Deretter har vi sett på hvor stort lånet blir etter 10,15 og 20 år, og hvor stort lånet er blitt i forhold til markedsverdien på boligen (forutsatt uendret boligpris).

LittExtra-lånet har med forutsetningene under vokst til 2.825.217 kroner i løpet av 20 år.

Rammelånet har vokste til «bare» 2.070.736 kroner med den samme utbetalingen. Rammelånet er altså omtrent 750.000 kroner lavere om 20 år.

Hvis det i stedet hadde vært et månedlig beøp utbetalt innenfor den samme rammen ville forskjellene blitt mindre siden gjennomsnittlig lån hadde vært mye mindre.

Forutsetninger    
Rente seniorlån 3,80%  
Rente rammelån 2,20%  
Alder 70  
Markedsverdi bolig 4 000 000  
Lån   I % av m.verdi
Utbetaling lån 1 340 000 34%
Seniorlån    
Om 10 år (80) 1 945 711 49%
Om 15 år (85 år) 2 344 580 59%
Om 20 år (90 år) 2 825 217 71%
Rammelån    
Om 10 år (80) 1 665 765 42%
Om 15 år (85 år) 1 857 241 46%
Om 20 år (90 år) 2 070 726 52%

Rammelån er billigst og bør derfor velges dersom du har høy nok inntekt til å få rammelån av banken, eller dersom du bare ønsker lav belåning på boligen.

LittExtra passer for deg som ønsker å låne maksimalt på boligen og som gjerne ikke har høy nok inntekt til å oppnå dette gjennom rammelån. Samt at du verdsetter forsikringen i LittExtra, dvs at det gir deg stor bekymring å oppleve at gjelden øker. LittExtra garanterer deg tross alt livsvarig borett. Det har en viss praktisk verdi, og kan ha høy opplevd verdi, særlig når man er eldre og verdsetter det trygge.

 

Se også:

Guide til boliglån

Guide til rammelån

Guide til Seniorlån / LittExtra

Kalkulatorer:

Rammelånskalkulator
Kalkulatoren viser deg hva rammelånet koster deg, og hvor lang tid det tar før det rammen er brukt opp med gitte forutsetninger.

Annuitetslånkalkulator
Kalkulatoren beregner effektiv rente, sum renter og gebyr, samt hvilket terminbeløp du må betale. Det blir beregnet en nedbetalingsplan for inntil de 12 første terminene, og årssummene for samtlige år.

Hva vokser et sparebeløp til
Denne kan også brukes til å regne ut hva et lån vokser til, der rentene blir tillagt saldoen. Det er bare med motsatt fortegn i forhold til sparing.

Markedsoversikter:

Renteoversikt Seniorlån / Littextra
Oversikten viser alle rentesatser på seniorlån.

Finn billigste boliglån
Kalkulatoren viser de billigste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.

Boliglån - Finansportalen
Denne oversikten viser alle boliglån med flytende rente som er registrert på Finansportalen.

Rammelån - renteoversikt
Oversikt som viser alle rammelånene som tilbys av bankene.

Renteoversikt Seniorlån / Littextra.
Oversikt som viser rentene på alle seniorlånene.