Slik sammenligner du hva som er mest lønnsomt av å leie eller å leie bolig.

Det første trinnet er å sammenligne boliger som er like. For at sammenligningen skal ha noen mening må det være samsvar mellom verdien på boligen du kjøper eller skal leie.

Det betyr at du må finne både markedsverdien av boligen, og hva det koster å leie en tilsvarende bolig.

Les mer om leiepriser og leieprisstatistikk her.

Bruk Eie eller leie-kalkulatoren

Du kan gjøre en mye mer nøyaktig sammenligning av å eie eller leie i «Eie eller leie kalkulatoren». I den kan du legge inn en rekke forutsetninger, og se hvordan forskjellige endringer påvirker lønnsomheten av å eie eller leie.

Her finner du kalkulatoren «Eie eller leie».

Langsiktige forutsetninger

Det er de langsiktige forutsetningene vi legger vekt på ved vurderingen av om du skal leie eller eie. Både rente og boligpriser kan gå opp og ned på kort sikt.

Å kjøpe en bolig er en langsiktig investering. Å kjøpe ut fra at det gjeldende rentenivået vil vare i hele investeringsperioden blir helt galt. I en slik analyse må man prøve å legge inn et realistisk langsiktig nivå på renten.

På samme måten er det vanskelig å legge inn forventninger om at boligprisen er overvurdert eller undervurdert. Vi legger inn den langsiktige forventningen.

Les mer om hva du kan forvente av langsiktig prisvekst her.

Renteutgift

Du skal regne renteutgifter på hele boligverdien. Enten har du en renteutgift, eller en tapt renteinntekt. Som oftest er det en kombinasjon av dette.

Den tapte renteinntekten er noe lavere enn lånerenten. Det mest naturlige er å legge inn en langsiktig forventning om en renteutgift på omtrent 3 prosent. Forskjellen mellom de beste høyrentekontiene og de beste boliglånsrentene er nå svært liten. Fordelingen av gjeld og egenkapital vil derfor ha liten betydning.

Det har likevel større betydning for de som har lite egenkapital. Da blir renteutgiftene i perioden man har lav eller ingen egenkapital høyere enn det langsiktige snittet.

Vedlikehold

Kostnadene til vedlikehold vil variere sterkt etter hva slags type bolig vi snakker om. En enebolig i et værhardt strøk fra 1920 krever vesentlig mer vedlikehold enn en nesten ny leilighet.

I en leilighet vil mye av driftsutgiftene være i fellesutgiftene. Vedlikeholdsutgifter vil bare være innvendig vedlikehold.

Eksempel

Vi har tatt utgangspunkt i de forhåndsinnlagte tallene i «Eie eller leie-kalkulatoren».

Først er det en del forutsetninger som må gjøres for at vi skal få gjort den nødvendige sammenligningen.

Forutsetninger
Generelt Forutsetning
Kjøpesum 3 000 000
Årlig verdistigning på bolig 2,0 %
Rentekostnad lån/tapt renteinntekt 2,5 %
Inflasjon 2,00%
Vekst i leieutgiftene 2,00%
Kjøpsomkostninger:
- Dokumentavgift 2,5 %
- Diverse andre kostnader 30 000
Løpende utgifter per år:
- Fellesutgifter 35 000
- Nødvendig vedlikehold 10 000
- Forsikring innbo og evt bygning 0
- Eiendomsskatt 0
Salgskostnader:
- Meglerhonorar 1,50%
- Annonsekostnader 15 000
Leieforutsetninger:
Leiekost per mnd for tilsvarende bolig 12 500
Leien er da i prosent av kjøpesum: 5,00%
Tillegg for strøm/brensel/vann per mnd 0

 

På grunn av kjøps,- og salgskostnader vil lønnsomheten stige jo lengre eiertid du har. I dette eksemplet er de totale kostnadene til dette 5,67 prosent.

Resultatet vil derfor endre seg for hvert enkelt år. Da ser vi på hva totalkostnaden er etter hvert enkelt år. For å gjøre sammenligningen riktig, endrer vi alle tallene til å være i dagens pengeverdi.

Med 2 prosent verdistigning vil det fra det fjerde året være lønnsomt å ha eid boligen. Lønnsomheten vil øke etter hvert.

Slik blir lønnsomhetsutviklingen:

Totalkostnader ved å eie og leie
2 prosent verdistigning      
År Leie Eie Resultat
Totalt etter 1 år 147 000 266 000 -119 000
Totalt etter 2 år 294 000 370 000 -76 000
Totalt etter 3 år 441 000 475 000 -34 000
Totalt etter 4 år 588 000 583 000 5 000
Totalt etter 5 år 735 000 692 000 43 000
Totalt etter 6 år 882 000 804 000 78 000
Totalt etter 7 år 1 029 000 919 000 110 000
Totalt etter 8 år 1 176 000 1 035 000 141 000
Totalt etter 9 år 1 323 000 1 154 000 169 000
Totalt etter 10 år 1 470 000 1 270 000 200 000

 

Det skal ikke så store endringene i forutsetningene til før forholdet mellom eie og leie endrer seg mye.

I dette eksemplet har vi bare endret forutsetningene til at boligprisene nesten står på stedet hvil (0,5 prosent økning), altså 1,5 prosent lavere verdistigning. Da blir tallene slik:

År Leie Eie Resultat
Totalt etter 1 år 147 000 310 000 -163 000
Totalt etter 2 år 294 000 454 000 -160 000
Totalt etter 3 år 441 000 599 000 -158 000
Totalt etter 4 år 588 000 743 000 -155 000
Totalt etter 5 år 735 000 886 000 -151 000
Totalt etter 6 år 882 000 1 030 000 -148 000
Totalt etter 7 år 1 029 000 1 174 000 -145 000
Totalt etter 8 år 1 176 000 1 317 000 -141 000
Totalt etter 9 år 1 323 000 1 461 000 -138 000
Totalt etter 10 år 1 470 000 1 604 000 -134 000

I dette alternativet blir det ikke lønnsomt, selv med en så lang tidshorisont som 10 år.

Hvis boligprisene er overvurdert

Det er ikke et eget felt for over,- eller undervurdering av boligprisene i eie-eller leiekalkulatoren. Men du kan enkelt gjøre dette ved å legge til en overvurdering som en ekstra kostnad ved kjøp.

En bolig til 3 millioner, og der du tror markedet er overvurdert med 10 prosent, kan du legge inn 300.000 kroner som en ekstra kostnad. Deretter legger du inn den langsiktige forutsetningen om verdistigning, for eksempel i takt med lønnsøkningene.

 

Les mer om eie eller leie:

Bør du eie eller leie?

Bokostnaden ved å eie

Hvilken verdistigning kan du forvente i boligmarkedet

Kalkulatorer:

Eie eller leie-kalkulator
Kalkulatoren regner ut lønnsomheten av å eie kontra leie. Spørsmålet om det lønner seg å eie eller leie er som oftest et spørsmål om tid. Blant annet favoriserer skattereglene det å eie.

Boligformuekalkulator
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg over et livsløp, med realistiske forutsetninger.

Eiendomsmeglerkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du få en oversikt over kostnadene ved salg av boliger, og sammenligne priser mellom eiendomsmeglere.

Gevinstberegning av bolig
Kalkulatoren beregner resultatet og den tilhørende skatten ved salg av bolig eller fritidseiendom.

Leieprisforventningskalkulator
Her kan du se hvilke faktorer som påvirker leiefastsettelsen på lang sikt.

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.