Når du skal gjøre et tiltak (det vil si bygge eller gjøre endringer) på egen eiendom styres det av plan- og bygningsloven og arealplanen i kommunen.
Lovens utgangspunkt er at alle byggeprosjekter skal godkjennes av kommunen. Men heldigvis er det mange unntak. Bruker du ett av dem kommer du raskt gjennom byggeprosessen.
Plan- og bygningsloven (27. juni 2008 nr 71) har et omfattende lovverk med en rekke tilhørende forskrifter. Det som ellers er mest aktuelt for deg å se på er reguleringsplanen i området ditt.
De fleste kommunene følger de statlige reglene i stor grad, men med noe variasjon, for eksempel på gjerdehøyder og lignende. Reguleringsplanen og andre regler får du ved å kontakte kommunens byggesaksetat (teknisk etat, plan- og bygningsetaten eller lignende). Med de lokale reglene og reguleringsplanen får du full oversikt over de reglene som gjelder for deg.
Tiltak som er unntatt søknadsplikt
Fra 1 mai 2021 er det blitt enklere å sette opp terrasser, og tilbygg. Fra denne datoen er det en forskriftsendring som gjør det ikke-søknadspliktig å bygge en terrasse opptil 1 meter, og mindre tilbygg på under 15 kvm som kan brukes til beboelse og varig opphold.
Det er mye du kan gjøre som er unntatt fra byggesaksbehandling. Det er da deg som tiltakshaver som er ansvarlig for at tiltaket gjennomføres i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel, reguleringsplan og tillatelser. Tiltaket må heller ikke komme i strid med annet regelverk.
Selv om tiltaket ikke skulle være søknadsplikt, må det være i overensstemmelser med lover og regler. Det skal være i samsvar med plan og bygningsloven. Det må sjekkes mot kommunens arealplan. Da ser på situasjonskartet og reguleringsplanen der du bor.
For eksempel må ikke utnyttelsesgraden overstige det som kommunen har bestemt. Du må passe på å ikke bygge over vann- og avløpsrør. Det kan også være aktuelt å sjekke veiloven og jernbaneveiloven slik at du ikke bygger ulovlig i forhold til vei, avkjørsel, og jernbanelinje.
Les mer om tiltak som er unntatt søknadsplikt.
Dette er tiltak
Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf. § 20-1 første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner.
Iverksetting av tiltak som omfattes av denne lov, kan bare skje dersom de ikke er i strid med lovens bestemmelser med tilhørende forskrifter, kommuneplanens arealdel og reguleringsplan, jf. kapittel 20 om søknadsplikt og tillatelse. Dette gjelder også hvis tiltaket er unntatt fra søknadsplikt etter §§ 20-5 og 20-6.
Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene
Tiltakene som er nevnt under omfattes av søknadsplikt til kommunen, men det er en rekke unntak.
- a) oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg
- b) vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a
- c) fasadeendring
- d) varig eller tidsbestemt bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt under bokstav a
- e) riving av tiltak som nevnt i bokstav a
- f) oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner
- g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig
- h) oppføring av innhegning mot veg
- i) plassering av skilt- og reklameinnretninger
- j) plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg
- k) vesentlig terrenginngrep
- l) anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass
- m) opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova.
Søknadsplikten
Søknadsplikten kan deles inn i tre kategorier:
- Søknadspliktige tiltak med krav om ansvarlige foretak, jf. § 20-3
- Søknadspliktige tiltak som kan forestås av tiltakshaver, jf. § 20-4
- Tiltak som er unntatt fra søknadsplikt, jf. §§ 20-5 til 20-8
I det første tilfellet må du ha en ekstern som er ansvarlig for tiltaket. Du kan selv stå som tiltakshaver i punkt nr 2.
I det tredje punktet trenger du ikke å sende inn noen søknad.
Tiltak som er omfattet av søknadsplikt
Det er to kategorier innenfor tiltak som krever byggesøknad:
Tiltak som krever søknad og tillatelse - og det er krav til bruk av foretak med ansvarsrett. For å være ansvarlig må man ha blitt godkjent av kommunen, eller få en sentral godkjenning av Statens byggtekniske etat. Du finner godkjente håndverkere i oversikten på Sentral godkjenning - Godkjente foretak. Eksempler på denne type tiltak er oppføring, tilbygging og påbygging av bygning, vesentlige endringer av bygning, fasadeendring, bruksendring mm.
Tiltak som krever søknad og tillatelse - men hvor det ikke er krav til bruk av foretak med ansvarsrett. Tiltakshaver kan altså gjøre byggearbeidet selv.
Les mer om tiltak som er omfattet av søknadsplikt.
Kommunens arealplan
De fleste kommunene har lagt ut arealplanen på nettet, slik at man enkelt kan finne ut av hva som gjelder ved å søke på gårds og bruksnummer.
Definisjoner:
Arealplan
Den gir regler for hvordan arealene innenfor et område kan brukes eller hva slags bebyggelse som tillates. Det finnes flere typer arealplaner.
Plankart
Et plankart viser hvor boliger, lekeplasser, skoler, veier osv skal ligge.
Kommuneplan
Er en overordnet plan som gir rammer for utviklingen av kommunesamfunnet og arealressursene.
Kommunedelplan
Dette er også en overordnet plan men er på et mer detaljert nivå. Dette kan for eksempel være en mer detaljert plan for et geografisk område. Eller det kan være et bestemt tema med tilhørende kartdel og bestemmelser.
Reguleringsplan
Dette er en mer detaljert arealplan. Denne angir bruk og vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser i bestemte områder. Den kan være det rettslige grunnlaget for gjennomføring av bestemte tiltak og utbygging.
Det er to typer av reguleringsplaner. Det ene er områderegulering der det er behov for mer avklaringer av arealbruken. Det andre er detaljregulering som er en planform for mindre områder og gjennomføring av utbyggingsprosjekter og andre tiltak.
Behandlingsfrister for kommunen
I de tilfellene hvor samtlige naboer har samtykket og det ikke er nødvendig med tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet, er kommunens saksbehandlingstid tre uker fra fullstendig søknad er mottatt.
Dersom tiltaket i utgangspunktet er innenfor planbestemmelsene og ikke trenger dispensasjoner, har kommunen 12 uker på seg til behandle byggesøknaden (du må også ha levert en fullstendig byggesøknad).
Hvis kommunen går over tiden, skal kommunen etter loven tilbakebetale byggesaksgebyr etter nærmere bestemmelser gitt i Plan og bygningsloven § 21-7. Hovedregelen er at kommunen skal betale tilbake 25 prosent for hver påbegynt uke fristen overstiges.
Hvis tiltaket er i strid med reglene
Hvilke konsekvenser dette får avhenger av grovheten i regelbruddet.
Det første som skjer er at du får muligheten til å rette opp feilene. Det vil si at du kan sende inn søknad på det som allerede står på plass. I mange tilfeller får du tillatelse, og kan fortsette å bygge, eller slipper å rive. Kommunen har en rekke forskjellige sanksjoner de kan bruke, blant disse har vi:
- Pålegg om å stanse arbeidet.
- Pålegg om å fjerne eller rette det ulovlige.
- Pålegg om at ulovlig bruk skal stanse.
- Fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført et pålegg innen en gitt frist.
Les mer om tiltak som er i strid med reglene
Andre nettsteder
Vil du lese enda flere detaljer om byggeregler, søkeprosess og klagemuligheter ved eventuelt avslag på søknaden, kan du gå til Direktoratet for byggkvalitet. På dette nettstedet finner du også en veileder for hva du kan bygge uten å søke.
Lover og forskrifter: