Nyhetsbrev Smartepenger Nyhetsbrev Opens up a modal window with our Newsletter subscription form
Søk SmartePenger Search Display a modal window with a form that allows searching across Smartepenger website

Praksis har gjerne vært at feilen ved boligkjøp bør utgjør minst 5-6 prosent av kjøpesummen for å utløse erstatning. Men det er en helhetlig vurdering som gjelder.

Dette er reglene slik de vil være frem til det kommer en ny avhendingslov fra 1.1.2022.

Her dreier det seg altså om reglene slik de er frem til kjøp/salg frem til årsskiftet 2021/2022.

Hovedregelen ved boligkjøp mellom private er at boligen "selges som den er". Da er utgangspunktet at du aksepterer boligen med de feil og mangler den har.

For at boligkjøpere kan reklamere på kjøpet må minst ett av følgende forhold være oppfylt:

  • Selgeren har gitt uriktige opplysninger.
  • Selgeren har tilbakeholdt opplysninger.
  • Tilstanden på boligen er vesentlig dårligere enn det kjøperen hadde grunn til å tro ut i fra de opplysningene som ble gitt, prisen og forholdene rundt handelen.

Men det er på ingen måte slik at enhver feil eller mangel som oppdages i ettertid, utløser erstatning.

Størrelsen på feilen

Høyesterett har i en dom fra 2017 slått fast at det ikke bare er en prosentvis del av kjøpesummen (5-6 prosent har vært brukt) som skal være gjeldende Det er en helhetlig vurdering av flere forhold som skal være gjeldende. En erstatningsmessig feil kan derfor være langt mindre enn 5-6 prosent.

Det har vært en langvarig tolkning at bør ligge på minst 5 prosent av kjøpesummen for å kunne utløse erstatning. Men dette har altså Høyesterett avgjort ikke er riktig, den prosentvise kostnaden er bare ett av flere momenter.

Selve lovteksten (Lov om avhending § 3.9 2.ledd) sier ingenting om hvor stor prosentandel av kjøpesummen mangelen skal utgjøre for å ha innvirkning på avtalen.

Feilen må ha innvirket på kjøpet

Lovverket sier at feilen ved kjøp av brukt bolig må ha innvirkning på kjøpet for å utløse erstatning. Sagt med andre ord må man tro at boligkjøper ville lagt inn et lavere bud dersom han var gjort kjent med den utelatte opplysningen.

Ifølge Lov om avhendig av fast eiendom § 3-8 (1) har man bare krav på erstatning dersom man kan «gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala».

Kvadratmeter (arealsvikt)

En del kjøpere er blitt snytt på antall kvadratmeter. Særlig for leiligheter gjelder pris per kvadratmeter nærmest som kilopris for boligen.

Det er ikke noen absolutt grense for hvor stort avviket må være. Det vil alltid være en vurdering av flere forhold på om prisen ville vært lavere om korrekt måling hadde vært utført.

Høyesterett har for mange år siden behandlet en sak om arealsvikt hvor kjøperen fikk medhold. En leilighet på 112 kvadratmeter viste seg å være bare 102 kvadratmeter. Et avvik på 8,9 prosent.

Ut fra Høyesteretts avgjørelse i 2017 må man formode at det samme gjelder her, altså en helhetlig vurdering. Hvis man tenker verdi per kvadratmeter m,å man også huske på at gjennomsnittlig kvadratmeterpris ikke er det samme som en marginal kvadratmeterpris. Den marginale kvadratmeterprisen vil være klart lavere enn den gjennomsnittlige.

Slik klager du

Den absolutte klagefristen er fem år ved boligkjøp.

Men fra du oppdager en feil, bør du klage innen tre måneder for å ha kravet i behold. Du må alltid først klage til selgeren, eller til eierskifteforsikringsselskapet.

Du kan bruke et klagebrev på Forbrukerrådets nettsider.

Hvis du ikke kommer til enighet og boligselger har eierskifteforsikring, må du klage til Finansklagenemnda.

Hvis dere ikke kommer til enighet og eieren ikke har eierskifteforsikring, må du ta saken til rettsvesenet, der forliksrådet er første instans.

 

Les mer om boligkjøp:

Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglertjenester.

Forberedelse til budrunden

Dette skal du se etter på visning

Boligkjøpskontrakten

Overtakelse av ny bolig

Så mye kan du låne

Kalkulatorer:

Lånebehov ved salg av gammel bolig og kjøp av ny
Beregn hvor stort lån du trenger når du skal kjøpe og eventuelt selge din gamle bolig.

Eiendomsmeglerkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du få en oversikt over kostnadene ved salg av boliger, og sammenligne priser mellom eiendomsmeglere.

Så mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.

Boligsparekalkulator
Kalkulatoren beregner hvor mye du må spare for å nå en gitt egenkapitalprosent til boligkjøp.