Selger har en omfattende opplysningsplikt når boligen skal selges.
Kjøp og salg av brukte boliger reguleres av Avhendingsloven. Denne ble endret fra 1.1.2022, som blant annet ga selger utvidet opplysningsplikt. Du kan for eksempel ikke lenger selge et hus "som det er".
Denne loven gir selgeren ansvar for å gi kjøperen riktige opplysninger om boligen. Loven gir også selgeren ansvar for skjulte feil som verken selger eller kjøper kjenner til. Det er derfor viktig at selger dokumenter boligens tilstand. Det er ikke en plikt til å få laget en tilstandsrapport, men de fleste gjør dette nå. Selv om de ikke foreligger tilstandsrapport, er oppplysningsplikten til selger den samme.
Den viktigste dokumentasjonen er tilstandsrapporten, selgers egenerklæring, og salgsoppgave. Boligens tilstand skal stemme med dette.
Kjøper har også fått utvidet undersøkelsesplikt. Står for eksempel en feil beskrevet i tilstandsrapporten, kan ikke kjøper klage på dette.
Tilstandsrapport
Hvis du i forbindelse med salget har kjøpt en tilstandsrapport, er det en omfattende sjekkliste du må gå igjennom. Her er det en rekke forhold som gås igjennom der du krysser av for hvilken standard det enkelte elementet er i. Når du har gjort det er du trygg på at du har gjennomgått opplysningene du må gi videre. Hvis du ikke bruker slike slik rapport, er det vanlig at du gir en egenerklæring på tilstanden i boligen på en rekke punkter. Denne får du fra eiendomsmegleren. Hvis du ikke bruker noen sjekklister er det helt nødvendig at du opplyser om feil du vet om med boligen.
Reglene om dette finner du i Avhendingsloven. I § 3-7 står det at: Eiendommen har mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eigendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det har virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.
Det er nok at mangler står i taksten eller boligsalgsrapporten. Hvis ikke må det stå i salgsoppgaven. Da kan ikke kjøperen hevde at han ikke visste om mangelen.
Les mer om tilstandsrapport og hvilke krav som settes til den.
Dokumentasjon på håndverksarbeid
Når det utarbeides en tilstandsrapport skal byggsakkyndige etterspørre om det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner, ombygging eller lignende i boligen de siste fem årene, og arbeidet er utført av kvalifiserte håndverkere, Den bygningssakkyndige skal be eieren dokumentere bruken av kvalifiserte håndverkere. Som dokumentasjon regnes blant annet skriftlig bekreftelse fra den eller de håndverkerne som ble brukt.
Til dette er Boligmappa mye brukt. Boligmappa er en gratis tjeneste som alle boligeiere kan bruke. Godkjente håndverkere kan legge inn all informasjon om arbeidet de har utført på boligen.
Mangel ved boligkjøpet
Hvis du ikke oppgir det du vet eller burde vite om eiendommen, er det en mangel som kjøperen senere kan klage på.
Eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand.
Størrelsen på mangelen
For å kunne klage på en mangel må verdien av mangelen være på over 10.000 kroner. Koster det.9.000 å utbedre mangelen, må kjøper dekke denne selv. Dette er mye lavere enn det var før. Det henger sammen med utvidet opplysningskrav, samtidig som kjøper har fått utvidet opplysningsplikt.
Et arealavvik må være på minst to prosent, og være på minst 1 kvadratmeter. Dette er også mye lavere enn det var før.
Feil på boliger som gir kjøperen rettigheter
Selv om boligen er solgt «som den er», har kjøpere mulighet til å få erstattet feil i tre tilfeller. Dette er:
- Vesentlig skjulte feil ved boligen
- Tilbakeholdte opplysninger fra selgeren
- Feilaktige opplysninger fra selgeren
1. Vesentlig skjulte feil ved boligen
Det må for det første være en skjult feil på boligen. Dette er en feil som selgeren ikke trenger å vite om, og som kjøperen ikke kan se på visning. I vurderingen av skjulte feil tar man alltid utgangspunkt i at kjøpere foretar en normal gjennomgang av boligen og har lest tilstandsrapporten.
For det andre må den skjulte feilen gjøre eiendommen i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen kan forvente ut fra kjøpesum og forholdene ellers (alder, beliggenhet og lignende).
Domstolene har definert «vesentlig dårligere stand» til å være 3-5 prosent av kjøpesummen. Det vil i praksis si at hvis hele badet må skiftes, så får man dekket dette.
Men mange skjulte feil avvises fordi de ikke er vesentlige. De aller fleste skjulte feil dreier seg om vann og vannrelaterte skader. Baderom er en viktig feilkilde. Her kan manglende sluk, dårlig membran og slurvete håndverksarbeide føre til lekkasjer som er skjulte feil. Det kan være råtne bjelker under gulvet, lekkasje til andre rom, råttent reisverk bak flisene og lignende.
Det samme gjelder lekkasjer fra tak, verandadører, vinduer, balkonger og lignende. Samt vanninntrengning og eventuelt soppangrep på grunnmurer. Vesentlig skjulte feil er omtalt i avhendingslovens § 3-9.
Tilbakeholdte opplysninger
Selgeren skal gi alle opplysninger som en kjøper forventer å få om en bolig. Selgere som holder tilbake viktige opplysninger, kan få ansvar etter avhendingsloven.
Det kan for eksempel være opplysninger at det ikke er brukt forskriftsmessige lamper på badet, om reguleringsplaner som gjør at det kommer vei på nabotomten, eller opplysninger om at det har vært flom i kjelleren flere ganger.
Selgeren er ansvarlig for alle som gir opplysninger på hans vegne, for eksempel meglere og takstmenn. (Men selger kan i noen tilfeller kreve regress fra disse). Selgeren er ansvarlig for både skriftlige og muntlige opplysninger.
For at selgeren skal få ansvar, må de manglende opplysningene ha virket inn på salget av eiendommen. Det vil si at selgere som har uteglemt ubetydelige opplysninger, slipper unna ansvar. Tilbakeholdte opplysninger er omtalt i avhendingslovens § 3-7, 2. punktum.
Feilaktige opplysninger
Når selgeren har løyet, bevisst eller ubevisst, kan dette være en mangel som gir kjøperen erstatning.
Selgeren er som i punkt 2 ansvarlig for hjelpere som eiendomsmegler og takstmann. Det stilles også her krav til at de feilaktige opplysningene har virket inn på avtalen.
Ubetydelige feil gir derfor ikke erstatning. Et eksempel fra en rettssak er selgeren som skrev i prospektet at kjøkkenet var «nesten nytt» når det i virkeligheten var 20 år gammelt. Dommeren kom frem til at det var sannsynlig at kjøperen ville kjøpt huset, selv om han visste at kjøkkeninnredningen var gammel. Kjøperen fikk derfor ikke erstatning.
Feilaktige opplysninger er omtalt i avhendingslovens § 3-8 2. ledd.
Mangler ved boligkjøpet
Du har flere alternativer hvis det er en mangel ved eiendommen.
Kreve retting
Tilbyr selgeren seg å rette en mangel ved eiendommen, må kjøperen godta dette dersom rettingen ikke vil føre med seg urimelig ulempe for kjøperen, og kjøperen ikke har en god grunn til å motsette seg rettingen.
Kreve prisavslag
Kjøperen kan kreve et forholdsmessig prisavslag. Prisavslaget fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet
Kreve heving
Kjøperen kan heve avtalen hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd.
Kjøperen taper retten til å heve hvis kjøperen ikke gir selgeren melding om heving innen rimelig tid etter at kjøperen ble kjent med eller burde være kjent med mangelen, eller etter at fristen som måtte følge av krav eller melding etter §§ 4-10 og 4-11 har gått ut. Dette gjelder likevel ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.
Kreve erstatning
For annet enn indirekte tap som står i § 7-1, kan kjøperen kreve erstatning på grunn av mangelen uten at det selgerens skyld. Dette gjelder likevel ikke så langt selgeren oppgir at årsaken til mangelen er en hindring som står i § 4-5 fyrste ledd. Bestemmelsene ellers i § 4-5 gjelder tilsvarende.
Dersom mangelen eller tapet har årsak i skyld fra selgerens side, eller at eiendommen allerede på avtaletiden ikke var i samsvar med garanti fra selgeren, kan kjøperen kreve erstatning både for direkte og indirekte tap.
Tilbakeholdsrett
Har kjøperen et krav som følge av mangelen, kan kjøperen holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket.
Reklamasjon
Kjøperen taper retten til å kreve at avtalebruddet skal være gjeldende hvis kjøperen ikke innen rimelig tid etter å ha oppdaget eller burde ha oppdaget det, gir selgeren melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva slags avtalebrudd det er.
Reklamasjon kan likevel senest skje 5 år etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen, hvis ikke selgeren ved garanti eller avtale har tatt på seg ansvar for lengre tid.
Selgeren kan ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller for øvrig handlet i strid med god tro.
Retten til å gjøre avtalebruddet gjeldende kan også bli tapt etter reglene om foreldelse i foreldingsloven.
Les mer om boliglovverket:
Tilstandsrapport ved boligsalg
Så stor må feilen være for å gi erstatning ved boligkjøp
Se også:
Forbrukerrådet - Bolig
Råd og tips fra Forbrukerrådet om bl. a. kjøp og salg av nye og brukte boliger.
Norges Eiendomsmeglerforbund: Slik selger du bolig