Guide til eiendomsmegling

Detaljer: Skrevet av: Rune Pedersen; Sist oppdatert 04. februar 2021

Eiendomsmegleren har en rekke lovpålagte krav og plikter.

Eiendomsmegling er å være mellommann ved omsetning av boliger for tredjeparts regning og risiko. Megleren vil ta seg av både markedsføring av boligen, og hele oppgjørshåndteringen.

Det er eiendomsmeglerloven som regulerer eiendomsmegling. For å kunne drive eiendomsmegling må man ha tillatelse fra Finanstilsynet.

Ved ethvert oppdrag skal det utpekes en ansvarlig megler, som har eiendomsmeglerbrev, advokatbevilling, eller annen tillatelse fra Finanstilsynet.

God meglerskikk

Eiendomsmeglerloven sier at megleren skal utføre arbeidet sitt etter «god meglerskikk». Det innebærer at megleren skal:

Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. Oppdragstakeren må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet.
Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Oppdragstakeren skal ikke inngå avtale om eiendomsmegling dersom inngåelse av slik avtale er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling.
I forbindelse med eiendomsmeglingsoppdrag kan det ikke settes som vilkår at oppdragsgiveren inngår avtale om ytelser som ikke står i rimelig sammenheng med oppdraget.

Oppdragsavtalen med selger

Det skal alltid skrives en oppdragsavtale og som minst inneholder følgende opplysninger:

oppdragstakerens navn, adresse og organisasjonsnummer samt oppdragsgiverens navn, adresse og fødsels- eller organisasjonsnummer,
oppdragets karakter (salg, kjøp, utleie, leie, oppgjør eller annet),
hvilken eiendom oppdraget gjelder,
hva som er avtalt om oppdragstakerens vederlag, herunder hva oppdragstakeren kan kreve dersom handel ikke kommer i stand,
hva som er avtalt om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg, herunder et overslag over størrelsen på utleggene,
et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg,
oppdragets varighet og hva som gjelder om oppsigelse av oppdraget,
oppdragstakerens eventuelle rett til vederlag for handel sluttet gjennom andre eller uten mellommann og i så fall de nærmere betingelser for denne retten,
om andre oppdragstakere de siste tre måneder har arbeidet med det samme oppdraget,
retten til å kreve nemndsbehandling etter § 8-8, og
hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og eventuelle eiendomsmeglerfullmektiger som skal arbeide med oppdraget.
Dersom det skal benyttes kontraktsmedhjelper som nevnt i § 3-5, skal dennes navn, adresse og organisasjonsnummer opplyses.
Avtalen skal undertegnes av oppdragsgiveren og ansvarlig megler for oppdraget.
Skifte av ansvarlig megler skal skriftlig opplyses til oppdragsgiveren.

Varigheten:

Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelse skal være skriftlig.
Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene.
Oppdragstakeren har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen uten hensyn til oppsigelsen.

Undersøkelses og opplysningsplikt

Oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. Har oppdragstakeren ikke foretatt innhenting og kontroll av opplysninger som nevnt i første punktum, skal kjøperen før handel sluttes, gis skriftlig orientering om grunnen til dette.

Oppdragstakeren plikter før handel sluttes å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder følgende opplysninger:

eiendommens registerbetegnelse og adresse
eierforhold,
tinglyste forpliktelser
tilliggende rettigheter
grunnarealer
bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte
eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål
ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
ligningsverdi og offentlige avgifter
forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett
spesifikasjon over faste løpende kostnader
hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader
hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld, alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader, samt summen av disse beløpene
hva som er avtalt om meglers vederlag

(3) Ved transaksjoner av borettslagsandeler skal den skriftlige oppgaven også inneholde følgende opplysninger:

lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette
separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode
opplysninger om at kjøper kan holdes ansvarlig for manglende dekning av felleskostnader og usolgte enheter hørende til prosjektet,
opplysninger om borettslaget har sikring mot tap av felleskostnader, jf. lov 6. juni 2003 nr. 39 om burettslag kapittel 5 avsnitt VII, og i så fall hvem som er tilbyder, varigheten av avtalen og oppsigelsesvilkårene
relevante rettigheter og forpliktelser for boligselskapet ifølge lov, forskrift, vedtekter, vedtak og avtaler som har betydning for handelen
vesentlige opplysninger om boligselskapets budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse dokumentene er tilgjengelige hos oppdragstaker

Kontrakt og oppgjør

Megleren skal opprette en skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen. Hvis da verken kjøper og selger ikke ønsker dette.

Megleren skal også i forbindelse med gjennomføring av handelen sørge for:

utferdigelse og tinglysing av skjøte,
utferdigelse og eventuell tinglysing av andre dokumenter som har sammenheng med handelen,
utferdigelse av konsesjonssøknad og andre søknader, erklæringer e.l. og
gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.

Oversikt over eiendomsmeglere

På de fleste stedene der det skal selges bolig finnes det flere meglere du kan velge mellom. Å gi et generelt råd om hvilken eiendomsmegler du bør bruke er vanskelig. Valg av megler foregår som oftest på lokal basis.

Les mer om eiendomsmeglere

Valg av eiendomsmegler

Den beste eiendomsmegleren er ikke den nødvendigvis den som er billigst, men du skal alltid prute på prisen. Spesielt i sentrale strøk er det stor konkurranse om megleroppdragene.

Les mer om valg av eiendomsmegler