Det er markedsleien og ikke gulvarealet som bestemmer hvor grensen går for når du har leid ut for mye til hybler.

Standarden på din egen boenhet er som regel høyere enn for hyblene. Parkett, pent bad, veranda og tilhørende hage gir dine kvadratmetere en høyere verdi enn hybelkvadratmeterne. Derfor kan du ofte leie ut hybler som utgjør et større areal enn det du bebor selv.

Det er rom for skjønn når utleieverdien av din egen boenhet skal beregnes. Skatteetaten hjemsøker ikke boligen med takstmann (med mindre det blir rettssak). Men strekker du strikken for langt, risikerer du at skatteetaten skjærer igjennom. Har boligen for eksempel to hybler i Oslos hete leiemarked som du leier ut for 11.000 kroner stykket, er de samlede leieinntektene 22.000 kroner. Da må du hevde at leieverdien på den delen du selv bebor, er minst 22.000 kroner. En så høy leieverdi for din egen boligdel er vanskelig å forsvare overfor ligningskontoret. Dermed beskattes leieinntektene.

Er du uenig i skatteetatens vurdering, kan du kontakte en takstmann som kan vurdere leieverdien. Du kan også bruke annonser og prospekter av tilsvarende boliger i samme strøk som dokumentasjon.

Er leieinntektene større enn verdien av din egen boenhet, er det er vanskelig å slippe unna skatten ved å kreve en lavere husleie av leietagerne. Det er hva du sannsynlig ville oppnådd i det åpne markedet som bestemmer utleieverdien.

Til og med om du lar en av hyblene stå tom, risikerer du at skatteetaten mener at omdisponeringen er rent skattemotivert og lar markedsverdien av den tomme hybelen inngå i leieinntektene. Derfor bør du vise at du har et annet motiv for å ikke leie ut hybelen lenger. Kan du sannsynliggjøre at den tomme utleieenheten er i bruk av deg, skal den holdes utenfor beregningene av leieinntektene. Det samme er tilfelle om den tomme hybelen er disponibel for de øvrige leietagerne.

Men da må omdisponeringen ikke gi et så stort prisløft for de øvrige utleieobjektene at de overskrider inntektsgrensen.

 

Les mer om skatt på utleie:

Utleie i egen bolig

Regnskapsligning

Unngå regnskapsligning

Lei ut til ditt eget AS

Hytteutleie

Boligskatt og formue

Boligskatt og salg

Kalkulatorer:

Regnskapsligningskalkulator
Kalkulatoren regner ut hvilket resultat og skatt du får når du må regnskapsligne en bolig.

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.