Mange har muligheten til å leie ut deler av boligen til et aksjeselskap de selv eier. Så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligen er dette skattefritt.

For å kunne gjøre dette må selskapet være et AS. Enkeltmannsforetak eller ansvarlige selskap har ikke denne muligheten. Har du muligheten til å leie ut, bør du i så fall vurdere omdanning til AS.

Fordelene ved å leie ut til eget selskap er åpenbar. Inntekten er skattefri, og man må si at du får en leietager du kan leve med. Leier du for 4.000 kroner i måneden, betyr det at du får trukket fra 48.000 kroner i regnskapet. Samtidig som du selv mottar 48.000 kroner skattefritt.

At reglene er slik er egentlig ingen gavepakke. Generelt er leieinntektene skattefrie så lenge du leier ut mindre enn halvparten av boligen (målt i utleieverdi), og leieutgiftene får du uansett trukket fra i firmaets regnskap.

Krav til å få godkjent hjemmekontor

For at du skal få dette godkjent som hjemmekontor må lokalet været egnet til å drive virksomheten fra. En kjellerleilighet vil være et typisk eksempel på hva som kan være passende å leie ut. I en slik leilighet finnes alle fasiliteter du normalt trenger på et kontor.

Kontoret må være den vanlige arbeidsplassen, ikke et vanlig hjemmekontor du bruker på kveldstid. Det kan godt være basen du driver fra, selv om du reiser mye rundt. Hvis du har andre ansatte må også de ha tilgang til dette kontoret. Om det må være egen inngang til kontoret avhenger av virksomheten. Hvis selskapet skal få besøk av kunder må det i utgangspunktet være en egen inngang.

Det mest lønnsomme for deg er jo å leie ut mest mulig, til høyest mulig pris. Leienivået skal baseres på markedsleie, noe som ikke er et eksakt begrep. Med andre ord må du ta så mye som kan forvare ut fra de rådende markedsforhold. Du kan heller ikke leie ut flere kvadratmetere enn det du kan forsvare.

Hvis du er for grådig, risikerer du at ligningsvesenet går deg nærmere i sømmene. De kan gå tilbake i inntil 10 år, samtidig som du får straffeskatt.

Momenter som tillegges vekt ved avgjørelse på om det er hjemmekontor:

  • Firmaet har ikke andre lokaler
  • Lokalene brukes i vanlig arbeidstid
  • Kontoret har egen inngang
  • Kontoret har normale fasiliteter for et kontor
  • Kontoret har skilt på døren
  • Kontoradressen og telefonnummeret er ført opp i telefonkatalogen
  • Adressen er ført opp på brevark og eventuelle nettsider
  • Det er en formalisert leiekontrakt
  • Eventuelle andre ansatte har nøkkel
  • Lokalene er avlåst fra resten av hjemmet
  • Størrelsen på kontoret står i stil med virksomheten.

Det er ikke slik at alle momentene som står nedenfor her må oppfylles for at hjemmekontoret skal godkjennes. Alt dette er punkter som teller i retning at det er et reelt hjemmekontor.

Når du selger boligen

Du må være oppmerksom på at den delen av boligen som har vært utleid, vil denne delen være skattepliktig ved salg.

Hvis for eksempel utleiedelen er 30 prosent av boligen er leid ut, vil også 30 prosent av gevinsten ved salget være skattepliktig. Har du en netto salgsgevinst på én million kroner, vil den skattepliktige delen være 300.000 kroner. Dette koster deg i så fall 81.000 kroner i ekstra skatt.

En grei løsning på dette ville vært å avslutte leieforholdet ett år før du selger, dermed vil hele gevinsten være skattefri. Men det er ikke sikkert at det lønner seg å avslutte leieforholdet. Hvis den skattepliktige gevinsten er liten, skal det lite til før det lønner seg å leie ut hele det siste året.

 

Les mer om skatt på utleie:

Utleie i egen bolig

Regnskapsligning

Garasjehybler er skattefrie

Hytteutleie

Boligskatt og formue

Boligskatt og salg

Kalkulatorer:

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.