Guide til tomtefeste

Detaljer: Skrevet av: Rune Pedersen; Sist oppdatert 14. oktober 2024

Slik er reglene for regulering av festeavgiften, og reglene for innløsing av festeavtalen.

Tomtefeste er leie av grunn til hus og hytte. Den som leier kalles fester. Den som leier ut kalles bortfester. Tomtefesteloven sier at festeavtalen skal gjøres skriftlige.

Tomtefesteloven

Det er tomtefesteloven som inneholder alle gjeldende bestemmelser vedrørende tomtefeste. Blant annet regulerer den:

Oppregulering av den årlige festeavgiften
Fastsettelse av tomteprisen ved innløsning (frikjøp av festetomten)
Tomtefesteloven ble sist endret med virkning fra 1. juli 2015. Årsaken var at menneskerettighetsdomstolen kom til at den tidligere tomtefesteloven ikke var forenlig med eiendomsvernet til bortfesteren.

Festeavgiften

Hvordan den årlige festeavgiften kan endres er regulert i tomtefesteloven. Bortfesteren kan ikke sette opp festeavgiften til et vilkårlig beløp, så lenge det ikke er innenfor loven.

Hvis ikke annet er avtalt, kan bortfesteren kreve at festeavgiften skal betales årlig forskuddsvis.

Les mer om hvordan festeavgiften kan reguleres.

Engangsløft i festeavgiften

Et engangsløft gir bortfester en mulighet for både å øke den løpende årlige festeavgiften, og innløsningssummen for festetomten.

Med et engangsløft kan tomteverdien økes. Dette gir bortfester mulighet til å regulere leien mer enn hva konsumprisindeksen tillater.

Bortfester kan kreve dette ved fornyelse av festekontrakten. Deretter hvert 30. år.

Reglene gir bortfesteren rett til å få et engangsløft i festeavgiften basert på en viss prosent av markedsverdien av tomten. Denne prosenten er fastsatt til 2 prosent. Dette er beskrevet i tomtefesteloven §15 fjerde ledd.

Innløsing av festetomten

Festeren kan kreve å få en festetomt for bolig eller fritidseiendom innløst når det er gått 30 år av festetiden. Hvis ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at det er gått 30 år av festetiden kan festeren også kreve å få innløst festetomten til bolig hvert andre år. For fritidsbolig er det hvert tiende år. Festeren kan også kreve innløsing når festetiden er ute.

Les mer om innløsing av festetomt.

Markedsverdien av tomten

Det er ikke tomtens salgsverdi slik den fremstår nå som er grunnlaget. Alt arbeid som har medført at tomtens verdi har steget skal sees bort fra. Dette gjelder vei, vann, og kloakk som er fremført til tomten. Opparbeidelse av hage. Og alt annet som fester har utført på tomten. Mange kaller dette for råtomtverdi.

Råtomten skal bare vurderes ut fra at det kan bygges ett hus på den. Hvis det er mulig å skille ut en eller flere tomter skal det ikke tas hensyn til det i verdifastsettelsen.

I de fleste tilfeller vil det komme et tilbud fra bortfester, som du på ingen måte er nødt til å godta. For å verdsette tomten kan det tas en takst

Hvis du og bortfester ikke blir enige om tomtens verdi holdes det et skjønn, som er en form for rettergang Tingretten).

Festetid

Festeren har etter tomtefesteloven §33 rett til å forlenge festet, uten at han trenger å kreve det. Festet løper da videre på samme vilkår som før. For nye festeavtaler og avtaler som er forlenget etter § 33 gjelder feste av tomt til bolig og fritidsbolig til festet blir sagt opp av festeren eller tomten blir innløst.

For festeavtaler inngått etter 1975, men før loven dages tomtefestelov tok til å gjelde, er festetiden 80 år, hvis det ikke er avtalt lengre tid eller feste uten tidsavgrensing. Eller det er avtalt at festet faller bort ved innløsing eller oppsigelse fra festeren.

For festeavtaler inngått før 1976 gjelder det som er fastsatt i avtale om festetid.

Råderetten over festetomt

Festeren har samme råderett over eiendommen som om han eide tomten, hvis ikke avtalen sier noe annet.

Punktfeste

Et punktfeste er en variant av tomtefeste ved at tomten ikke er målt opp til en viss størrelse, og gir ikke en grensebeskrivelse. Denne formen har vært brukt til fritidsboliger. Den forutsetter at huset skal bygges over punktet, eller i en viss avstand fra det.