Fellesgjeld i borettslag kan i verste fall være en felle.
Her er de største fellene vedrørende fellesgjeld og grepene du bør ta:
Risiko for konkurs i borettslaget
Det finnes borettslag som har gått konkurs på grunn av høy fellesgjeld som andelseiere ikke har greid å betjene. Riktignok inntreffer det svært sjelden.
Er fellesgjelden svært høy i forhold til innskuddet (selve kjøpesummen) er det en fordel at borettslaget er medlem av en sikringsordning, for eksempel Borettslagenes Sikringsfond (NBBL) eller OBOS' sikringsfond. Da er du forsikret mot å bli ansvarlig for naboens felleskostnader.
Dersom en andelseier ikke betaler felleskostnadene sine, må leiligheten selges og sikringsordningen dekker de uteblitte felleskostnadene som borettslaget ikke får inn gjennom salgsinntektene fra leiligheten.
Det skal stå i salgsinformasjonen om borettslaget er medlem i et sikringsfond/sikringsordning. Er du i tvil, spør eiendomsmegleren. Men sørg for at du får det skriftlig.
Kunstig lave fellesutgifter
Ved salg av nye borettslagsleiligeheter har det vært mange tilfeller hvor fellesutgiftene har blitt bevist manipulert for å fremsto som gunstigere enn hva de i virkeligheten er. Særlig gjelder dette små borettslagsleiligheter rettet mot førstegangskjøpere som er uten erfaring i boligmarkedet. Trikset har vært å holde fellesgjelden avdragsfri de første årene, eller at avdragstiden er svært lang. Uten avdrag, kun renter, blir fellesutgiftene lave.
Et annet triks er å velge den renten på fellesutgiftene som i øyeblikket er lavest. Vanligvis har for eksempel fastrente med kort bindingstid lavere rente enn fastrente med lang bindingstid.
Ved nybygg er det også utallige eksempler på at anslåtte vedlikeholdsutgifter blir stipulert ekstremt lavt.
Fellesgjelden i brukte borettslagsleiligheter er mer ærlig. Styret har ingen motiver for å manipulere fellesutgiftene. Men det kan tenkes at store renoveringsprosjekter står for døren som kan heve de fremtidige fellesutgiftene. Uansett, må du sjekke om deler av fellesgjelden er avdragsfri. Like fullt holder det fellesutgiftene kunstig lave.
Betydningen av fellesgjelden
Eiendomsmeglere har ikke lenger lov til å «glemme» å opplyse om fellesgjelden. Den skal tydelig med i prospektet slik at du ser den totale kjøpesummen.
En fordel med høy fellesgjeld er at du ikke behøver å få tak i lån på egen hånd. Men når banken vurderer å låne til innskuddet taes fellesgjelden med i betraktningen. Gjeld er gjeld, uansett om den er via borettslaget eller banken, og banken vet at det like fullt må betjenes av deg.
Banken er dessuten forpliktet til å inkludere fellesgjelden når de beregner maksimal belåningsgrad som er 85 prosent lån av boligens verdi etter de nye reglene gjeldene fra 1. juli 2015.
Les mer:
Aksjeleilighet og obligasjonsleilighet
Kostnader ved kjøp av borettslagsleilighet
Kalkulatorer:
Belåning av borettslagsleiligheter
Hvor mye du kan belåne en borettslagsleilighet med avhenger av fellesgjelden. Her får du hjelp til å regne ut hvor mye du får låne.