Ekstrakostnadene ved å gå fra en leilighet eller rekkehus til en enebolig kan fylles med utleieinntekter.

Hvor stort gapet er mellom et rekkehus eller leilighet og en enebolig med utleiedel, vil variere kraftig avhengig av hvor du er i landet. På den annen side henger leienivå og prisnivå sammen.

Før du skal leie ut er det viktig å sjekke priser på eneboliger. Og hva som er leienivået på utleieenheter i området. Her kan du både se på FINN, og snakke med eiendomsmeglere/utleiemeglere for å finne frem til realistiske utleiepriser.

Risikoen øker når du kjøper en dyrere bolig med utleiedel. Du blir mer eksponert for renteøkning, og du kan risikere at du ikke får inn så mye i leieinntekter som du forutsatte. Men mange slike prosjekter vil ha en robust økonomi, slik at du skal tåle godt både renteøkning og bortfall av leieinntekter.

Dette dekker skattefri leieinntekter

Tabellen viser hvor mye lån 1.000 kroner i måneden dekker av tre låntyper. I høyre kolonne hva 100.000 kroner i leieoverskudd dekker. Lånetypene som er brukt er avdragsfritt, annuitetslån, og serielån.

Hvor mye avdrag du bør betale avhenger av hvor mye lån du har på boligen. Har du høy belåning er det normalt riktig å betale en del i avdrag.

For mange gir også utleieinntektene en mulighet for å betale ned lånet raskere enn du eller ville gjort. Se også kalkulatoren «Så mye kortere blir nedbetalingstiden».

Øverst er det ikke tatt med betydning av rentefradraget. Dette ser du i nederste del, der det er brukt en skatteeffekt på 23 prosent.

Lånetype 1.000 per mnd 100.000 i året
Avdragsfritt 400 000 3 330 000
Annuitetslån 20 år 180 000 1 500 000
Serielån 20 år 150 000 1 250 000
Rentefradraget tatt i betraktning
Avdragsfritt 520 000 4 330 000
Annuitetslån 20 år 240 000 2 000 000
Serielån 20 år 170 000 1 370 000

 

Fra rekkehus til enebolig

Dette eksemplet viser forskjellen mellom et rekkehus til 2,8 millioner kroner, og en enebolig til 4,5 millioner kroner. Selv om lånet har blitt 1,7 millioner kroner større, sørger leieinntekt på 9.000 kroner i måneden for at den disponible inntekten blir høyere ved kjøp av enebolig.

Renten som er brukt er 3,0 prosent. Hvor den ender avhenger av egenkapitalandelen. Den kan i noen tilfeller øke noe fordi egenkapitalandelen kan bli lavere ved kjøp av dyrere bolig.

Du kan bruke utleiefinansieringskalkulatoren for å regne på dine egne tall.

Da er det tatt i betraktning at vedlikeholdskostnadene øker med 15.000 kroner, og at direkte kostnader i forbindelse med utleie er 15.000 kroner. Totalt øker kostnadene med 71.270 kroner mot utleieinntektene på 108.000 kroner.

  Rekkehus Enebolig
Kjøpspris 2 500 000 4 000 000
Leieinntekter 0 108 000
Renteutgifter (etter skatt) 73 000 116 800
Andre kostnader ved å leie ut 0 15 000
Vedlikehold bolig 25 000 40 000
Netto kostnad 98 000 63 800

I dette eksemplet gjør utleieinntektene at den disponible inntekten øker (før eventuelle avdrag som er sparing). Regnestykket kan se helt annerledes ut i andre tilfeller.

Finansieringen

Du kan som oftest ikke gange opp leieinntekten med det samme som lønnsinntekten. Banker flest regner ikke hele leieoverskuddet som inntekt, for å ta høyde for at du ikke får inn leieinntekter hele året. Hvor stor prosentandel som regnes med avhenger av hvor lett det er å leie ut. Bor du sentralt er det normalt lettere å leie ut, og da regner banken med en høyere prosentandel.

En netto skattefri leieinntekt finansierer mye mer lån enn en tilsvarende lønnsinntekt gjør. En lønnsinntekt på 10.000 kroner med en marginalskatt på 43,6 prosent (i området 598.050 kroner til 962.050 kroner), gir en netto inntekt på 5.640 kroner. Med en rente på 3,0 prosent (2,31 etter skatt) dekker denne inntekten rentene av et lån på 244.000 kroner. En skattefri leieinntekt på 10.000 kroner dekker så mye som 333.000 kroner, altså omtrent 40 prosent mer.

For å ta et eksempel: En husholdning som har 1 millioner kroner i lønnsinntekt, og får låne 3 ganger dette i lån, kan låne 3 millioner kroner. Hvis det er naturlig å forvente et overskudd på 100.000 kroner på utleie, gir dette en økt kapasitet på lånekapasitet på 240.000 kroner. Da regner banken med 80 prosent av utleieinntekten, og samme lånefaktor. Totalt kan de låne 3,24 millioner kroner.

Hvis man i stedet hadde brukt hele netto leieoverskudd til å dekke renter på 3,0 prosent blir tallet langt høyere. 100.000 kroner dekker rentene av 3,3 millioner. Regnet på denne måten er lånekapasiteten på 5,3 millioner kroner, eller 5,3 ganger lønnsinntekten.

Du får uansett ikke så mye i lån fordi en renteøkning vil få regnestykket til å se helt annerledes ut. Dessuten er du ikke forpliktet til å leie ut, noe som man kan si øker risikoen for banken. Hvor mye du kan få låne, må du sjekke ut konkret med bankene.

Skattereglene for utleie

For at leieinntektene skal være skattefrie må disse kriteriene være oppfylt:

  1. Mindre enn halve utleieverdien av arealet av boligen må være leid ut.
  2. Det må ikke være flere enn én familieleilighet i boligen i tillegg til den du selv bebor. Det kan være flere hybler som leies ut.
  3. Leieinntekten er også skattefri, dersom hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret.

Det er ikke lenger noen forskjell på eneboliger og tomannsboliger på hvor mye av den som du kan leie ut.

Les mer om utleie av bolig.

Det er meget viktig å holde seg innenfor disse grensene. Krysser du grensen for skattefrihet, blir du regnskapslignet. Da blir hele overskuddet skattlagt. Dette inkluderer også en stipulert markedsleie for den boenheten du selv bor i. Leier du ut til to boenheter som defineres som familieleilighet, blir du altså regnskapslignet. Du må derfor være sikker på at kun én boenhet som du leier ut blir definert som dette.

 

Kalkulatorer:

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.

Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Så mye kortere blir nedbetalingstiden
Kalkulatoren viser hvor mye kortere tilbakebetalingstiden blir ved å øke terminbeløpet, eller innbetale ekstra på lånet.