Fastrentelån passer best for dem som trenger sikkerheten en fast rente gir, eller ønsker stabiliteten den gir.
Går det generelle rentenivået opp, er det klart at det er gunstig å ha valgt en fastrenteavtale. Faller rentenivået blir det omvendt. Problemet er at å spå rentenivået fremover er svært vanskelig. Du bør heller foreta valget ut fra mer prinsipielle forhold.
Flytende rente sannsynligvis gunstigst
Teori tilsier at flytende rente over tid skal være billigere enn fast rente. Innlån til banken har historisk vist seg å være billigere enn lån med fast rente. Forskjellen øker ved økt bindingstid, fordi det gir en økt usikkerhet jo lengre verdipapiret har en bundet rente.
Med samme margin til banken vil det sørge det for at utlån med binding vil ligge over lån med flytende rente. Dette er en mekanisme som er uavhengig av om markedet forventer oppgang eller nedgang i renten.
Det som alltid vil innebære en viss usikkerhet er om det er markedsforhold ved innlån som favoriserer lån med rentebinding eller flytende rente.
Sannsynligvis gunstigst - ikke sikkert
Men det er likevel mange femårsperioder at fastrente sett i etterkant har vist seg gunstigst. Markedet får stadig ny informasjon som har betydning for rentefastsettelsen. Dette gjør at rentenivået plutselig kan ta en helt annen retning enn det som virket sannsynlig for noen måneder siden.
Når man sier at fastrente er dyrere, blir det upresist. Et lån med ett års binding må vi regne med er så godt som likt et lån med flytende rente. Den forventningsmessige forskjellen øker med bindingstiden. Hvor stort påslaget fastrente får i forhold til et lån med flytende rente er det ikke noe eksakt svar på, men vi kan regne med et sted rundt 0,5 prosentpoeng på 10 år.
Det er også upresist å si at flytende rente lønner seg. Det riktige er å si at det sannsynligvis lønner seg med flytende rente. Jo lengre rentebinding, desto mer sannsynlig er det at det flytende lånet vil være billigst over tid.
Slik vurderer du det i praksis
Hvis du skal vurdere om fastrente er gunstig i forhold til flytende rente er det ikke en gjennomsnittlig rentebetraktning om utviklingen i renten som du skal gjøre.
Når du skal ta opp et boliglån skal du jo finne det beste alternativet både når det gjelder fastrente og flytende rente. Det er derfor forskjellen mellom det beste alternativet for deg på flytende rente som skal vurderes opp mot det beste fastrentealternativet.
Hvis for eksempel den gjennomsnittlige forskjellen er 0,25 prosentpoeng mellom flytende og et fastrentelån på 5 år, er det en annen vurdering hvis forskjellen er 0,75 prosentpoeng mellom de gunstigste alternativene.
For mange vil det i praksis være alternativene du har i egen bank som avgjør dette. For banker med individuell prising må du først få et tilbud før du kan bestemme deg. Du kan ikke bruke den veiledende prisen banken oppgir nettopp fordi prisen er individuell.
De aller fleste har den samme fastrenten opp til 75 prosent av markedsverdi. På lån med flytende rente har mange lavere rente innenfor 50/60 prosent av markedsverdi. Dette gjør at flytende rente relativ sett ofte er gunstigere med svært god sikkerhet.
Det er større forskjell mellom flytende rente og fastrente for unge under 34 år. Dette er litt paradoksalt fordi det er denne gruppen som i snitt har mest behov for fastrente.
Tåler du svingninger - velg flytende
For mange gjør ikke svingningene i rentenivået noen ting. Har du et lån som ikke er større enn den samlede årsinntekten, tåler du fint en renteøkning på flere prosentpoeng. Dette gjelder svært mange låntakere. Det er typisk førstegangsetablerte som er gruppen med størst lån, og med størst behov for å binde renten.
Du kan se hvordan høyere rente slår ut for økonomien din med kalkulatoren «Hvor mye kan du låne».
Flytende er best når du trenger det mest
Normalt er det slik at renten er høy i oppgangskonjunkturer. Da er også jobbsikkerheten høyest, og det er da man får de største generelle lønnsøkningene. For gjennomsnittslånetakeren er det lettere å klare seg med en høyere rente i slike perioder.
Renten er normalt lav i nedgangskonjunkturer. I slike tider er det mange som trenger lavere renter mest. For eksempel hvis en i husholdningen blir arbeidsløs.
Flytende rente er derfor mer tilpasset de lange konjunkturbølgene som vi opplever. Det finnes likevel eksempler på at renten har vært høy i nedgangskonjunkturer.
Flytende rente er mest fleksibelt
Et fastrentelån er mindre fleksibelt ved at du ikke fritt kan innbetale ekstra på det. Har du en lang rentebinding, kan det hende at du ønsker å øke avdragene, eller innbetale ekstra.
Hvis du deler lånet i en fast og en flytende del, er det naturlig å velge en lengre rentebinding enn om du binder hele lånet. Det er lite sannsynlig at du for eksempel vil innbetale halvparten av lånet.
Fastrente = trygghet
Du skal velge fast rente hvis du ønsker trygghet. Fastrente er i denne sammenhengen mer som en forsikring.
Blant annet er det riktig å velge fast rente hvis en renteøkning vil gi deg økonomiske problemer, eller at det reduserer levesettet for mye. Hvor stor andel du bør binde avhenger av hvor raskt du merker renteøkningen. Jo lavere renteøkning som skal til, jo større andel bør du binde.
Det er også riktig å velge fast rente hvis dette gjør at du sover bedre om natten. Dette argumentet henger gjerne nært sammen med det overstående.
Fastrenten må være lang nok
Hvis du velger fast rente på grunn av trygghet, må lengden på fastrenten være tilstrekkelig lang nok. Velger du kun tre års fastrente er dette gjerne ikke nok til å skape trygghet.
På bare tre år har du ikke betalt ned noe særlig på lånet, heller ikke har inntektene blitt så mye endret. Du bør i hvert fall velge fastrente på minst fem år for å få den nødvendige tryggheten.
Velg begge deler
Du trenger ikke velge fastrente på hele lånet. Du kan for eksempel velge å binde renten på halvparten av lånet. Gjør du det, vil heller ikke en økning i renten bli så dramatisk.
Binder du for eksempel halvparten av lånet vil du tåle en svært stor renteøkning. Hvis du tåler en oppgang fra 3 til 8 prosent, vil du tåle ytterligere 3 prosent hvis du ikke har andre lån. Da må renten helt opp i 11 prosent før problemene setter inn. Da er det forutsatt at fastrenten er 5 prosent (opp fra den flytende på 3 prosent).
Les mer om fast og flytende rente:
Innløsing av fastrentelån før tiden
Markedsoversikter:
Finn billigste fastrentelån
Oversikten viser boliglån med fastrente i bindingsklassene 3, 5 og 10 år. Rentene tar utgangspunkt i lån på 1 million kroner.
Fastrentelån - Finansportalen
Her legger bankene selv inn sine rentesatser på fastrentelån. Disse blir kontinuerlig oppdatert.
Kalkulatorer:
Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.
Renteutviklingskalkulator
Kalkulatoren hjelper deg med å avgjøre om du skal velge fast eller flytende rente. Kalkulatoren tar utgangspunkt i rentebanen, som er Norges Bank spådom om renteutviklingen i de nærmeste årene.
Overkurs og underkurs kalkulator
Kalkulatoren beregner over- eller underkursen når du innløser et fastrentelån før neste rentejustering.