Kjøper du ny bolig før du har solgt din gamle, behøver du mellomfinansiering.
Denne finansieringen ordner du med den banken som finansierer den nye boligen. Kostnaden til mellomfinansieringen er derfor en del av det du må vurdere når du skal velge bank for boligfinansieringen.
Mellomfinansiering er nødvendig fra du må betale ny bolig, til kjøperen har fått oppgjør for sin solgte bolig. Hvor lang tid mellomfinansieringen kan vare i de forskjellige bankene ligger i området seks til tolv måneder.
I mellomfinansieringsperioden har kjøperen en stor eksponering mot boligmarkedet. Kjøpes det for 4 millioner, og selges for 3, er jo totaleksponeringen 7 millioner i denne fasen.
Kostnaden til mellomfinansieringen vil ikke velte lasset, selv om du midlertidig sitter med et svært høyt lån. Det er hva du får for boligen din som er det store spenningsmomentet, og som gjerne har den store økonomiske betydningen. Pluss/minus 5 prosent i forhold til forventet salgsverdi er helt vanlig, og det vil gjerne overstige mellomfinansierings-kostnaden med god margin.
I tider der boligmarkedet er svakt, vil bankene gjerne være noe mer tilbakeholdne med å gi mellomfinansieringslån.
Betingelsene på mellomfinansiering
Renten varierer fra i rundt 6 til 8 prosent (nominelt). Gjennomsnittlig ligger det på omtrent 7 prosent. Etableringsgebyret på omtrent 2.000 kroner. Etableringsgebyret betyr relativt sett mer på en mellomfinansiering enn på boliglån, siden dette er et kortsiktig lån.
Mellomfinansieringen trenger ikke å koste deg så mye. Behøver du 2 millioner i én måned, koster dette deg 8.333 kroner (6.500 kroner etter skatt) hvis renten er 5 prosent. I tillegg kommer etableringsgebyret.
Hvordan renten blir fastsatt varierer mellom bankene. De billigste setter den lik boliglånsrenten, andre setter den betydelig høyere. Hvor god sikkerheten er samlet sett i forhold til eksisterende bolig og den kjøpe boligen har også betydning.
Her finner du en oversikt over rentene på mellomfinansiering.
Så mye betaler du
Tabellen under viser hva mellomfinansiering koster med forskjellige lånebeløp og tidsperioder. Her er det brukt en rente på 6,0 prosent, og et etableringsgebyr på 3.000 kroner.
Tabellen viser for eksempel at med to millioner kroner i to måneder, koster det deg 23.000 kroner. Må du ha denne mellomfinansieringen i 6 måneder, koster dette 93.000 kroner.
Etter skatt vil kostnaden bli redusert med 22 prosent.
| Lånebeløp | 1 mnd | 2 mnd | 4 mnd | |
| 1 000 000 | 8 000 | 13 000 | 23 000 | |
| 2 000 000 | 13 000 | 23 000 | 43 000 | |
| 4 000 000 | 23 000 | 43 000 | 83 000 | |
| 6 000 000 | 33 000 | 63 000 | 123 000 | |
| Lånebeløp | 6 mnd | 9 mnd | 12 mnd | |
| 1 000 000 | 33 000 | 48 000 | 63 000 | |
| 2 000 000 | 63 000 | 93 000 | 123 000 | |
| 4 000 000 | 123 000 | 183 000 | 243 000 | |
| 6 000 000 | 183 000 | 273 000 | 363 000 |
Bruk Mellomfinansieringskalkulatoren
I denne kalkulatoren kan du legge inn lånebeløp, varighet og rente som du selv ønsker. Kalkulatoren regner ut beløpet du skal betale, og hvilket beløp dette blir etter skatt.
Her finner du mellomfinansieringskalkulatoren.
Avklar mellomfinansieringen med banken
Det lønner seg å avklare på forhånd med banken om mellomfinansieringen. Både for å sjekke betingelsene, men også om at du får tilsagn om en mellomfinansiering.
Det er når du kjøper først, og så skal selge at dette er spesielt viktig.
Hvis mellomfinansieringen bare er i påvente av at du skal få en kjent salgssum (kontrakt underskrevet) vil ikke mellomfinansieringen by på noen problemer. Så lenge du vet både salgssum og kjøpesum med full sikkerhet, er det ingen risiko med mellomfinansieringen.
Det er mye større risiko involvert hvis du ikke vet salgssummen på boligen du eier i dag. Da vet du ikke eksakt verken hvor mye du får eller hvor for hvor lang tid du trenger mellomfinansieringen.
Eksempel:
I dette eksemplet er verdien av boligen som skal selges 4 millioner kroner. Kjøpesum på er 6 millioner kroner. Kjøperen har ingen egne penger som kan brukes i mellomfinansieringen, slik at behovet blir 6,15 millioner.
Dette gir et samlet lån (ink lån i dag) som er på 81,5 prosent av markedsverdiene på begge boligene. Med en rente på mellomfinansieringen på 6,0 prosent, og en boliglånsrente på 4,0 prosent gir dette en månedlig kostnad på 37.417 kroner.
| Post | Beløp | |
| Salgsverdi | 4 000 000 | |
| Lån i dag | 2 000 000 | |
| Kjøpesum | 6 000 000 | |
| Dokumentavgift | 150 000 | |
| Egne penger som brukes i mellomfinansieringen | 0 | |
| Mellomfinansieringsbehov | 6 150 000 | |
| Samlet lån i mellomfinansierings-perioden | 8 150 000 | |
| Samlet lån i prosent av markedsverdier | 81,50% | |
| Rente per måned for mellomfinansieringen | 30 750 | |
| Samlede renter i perioden (ink boliglån) | 37 417 | |
| Kostnad etter skatt | 29 185 |
Gjør alt klart for salg
For å minimere mellomfinansieringstiden lønner det seg å gjøre alt klart for salg. Da kan du raskt bare kunne «trykke på knappen», og gi beskjed til eiendomsmegleren at salget kan settes i gang raskest mulig. Med andre ord bør du ha gjort unna valg av eiendomsmegler når han har kommet i reell kjøpemodus.
Da bør alt som skal gjøres med boligen før salg være klart. Spesielt gjelder dette lettere oppussingsarbeider eller overflatebehandling som det kan lønne seg å gjøre før et salg.
Verdivurdering av boligen som skal selges må foretas Gjerne i forbindelse med valg av megler.
Med en verdivurdering kan kjøperen avklare det nødvendige med banken. Kjøperen må ha finansieringen klar, både mellomfinansiering og langsiktig boliglån. Da er det klart hvilke rammer kjøperen kan operere innenfor på boligjakten.
Overtagelsestidspunktene
Her er det lønnsomt å jobbe for at tiden mellom betaling for ny bolig og oppgjør av egen blir så liten som mulig.
Har du et behov for å mellomfinansiere 4 millioner, sparer du i overkant av 10.000 kroner (etter skatt) på å redusere mellomfinansieringstiden med 1 måned (rentesats 4 prosent).
Hvis du bor i nærheten av stedet som flyttelasset går til, er det svært praktisk å ha en del dager som det kan flyttes inn på. Skal det gjøres litt større oppussingsarbeider, kan det også være praktisk å gjøre det før innflytting. Noe som gjør mellomfinansieringsperioden litt lenger.
Se også:
Finn billigste mellomfinansiering
Dette må du vurdere ved låneopptak
Smarte Penger tester: Dette er de beste boliglånene nå
Smarte Penger tester: Dette er de beste boliglånene for unge / førstehjemslån nå
Kalkulatorer:
Mellomfinansieringskalkulator
Kalkulatoren regner ut hvor mye mellomfinansieringen koster.
Finn billigste boliglån
Boliglånkalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.