Boliglånet er for mange det viktigste lånet. Siden det er såpass mye større enn andre lån, teller renteforskjeller mer her enn på andre og mindre lån.
For mange er boliglånet den største utgiftsposten. Selv en halv prosents renteforskjell vil bety svært mye. Har du boliglån på 2 millioner kroner, vil en halv prosent lavere rente bety 7.800 kroner mindre å betale på lånet etter skatt hvert år.
Dette må du vurdere ved låneopptak
Det er flere forhold som må vurderes ved låneopptak som har betydning for hvilken rente du kan oppnå. De viktigste er:
- Rente - sammenligning av effektiv rente
- Gebyrer - størrelsen på etablerings-, og depotgebyr
- Lånestørrelsen - hvor stort lånet er kan ha innvirkning på renten
- Kundeforhold - størrelsen på kundeforholdet kan ha betydning for renten
- Medlemskap - mange organisasjoner har egne lånetilbud
Les mer: Dette må du vurdere ved låneopptak
Bankene har ulik måte å fastsette renten på
Hvordan bankene bestemmer renten kan deles inn i tre typer:
- Du vet på forhånd hva renten er, den avhenger bare av sikkerhet og lånestørrelse. Alle får altså samme rente med samme sikkerhet og lånestørrelse.
- Bankene oppgir den laveste renten kalt Fra-rente. Men det er ikke sikkert at du blir tilbudt den laveste renten, du må derfor først søke for å vite hva du blir tilbudt av rente
- Bankene oppgir en veiledende eller typisk rente. Disse bankene har individuell rentefastsettelse, og du må søke for å få et tilbud.
I praksis er det ikke stor forskjell mellom de to sistnevnte alternativene. Du må uansett sende inn en søknad før du får vite hvilken rente du blir tilbudt.
Du vil ofte kunne forhandle ned renten i forhold til det første tilbudet du får på banker som har individuell prisfastsetting. I en prisdiskusjon med banken er det mest hensiktsmessig å henvise til vilkår som andre landsdekkende utlånsinstitusjoner har. Spesielt mot egen bankforbindelse er det viktig å vise til andre alternativer. Ellers kan du risikere å få et dårligere tilbud enn du kunne ha oppnådd.
I renteoversikten for boliglån kan du se hvordan banken fastsetter renten.
Sikkerhetens betydning på boliglån
Hvilken rente du oppnår avhenger av sikkerheten du har på boliglånet. Dette regnes i prosent av markedsverdien på boligen.
Bankene har ulik praksis for hvor høyt opp du kan belåne boligen, og du samtidig får den beste renten. Dette varierer fra at det kreves at boliglånet skal ligge innenfor 50 prosent av markedsverdi, til 85 prosent av markedsverdi.
Les mer: Sikkerhetens betydning på boliglån
Vanlige boliglån
Med vanlige boliglån menes lån til personer over 34 år, og som har en nedbetalingsplan. I forkant kan det eventuelt ha en avdragsfri periode.
Et boliglån kan nedbetales som et annuitetslån eller et serielån. Serielånet har en større avdragsdel i starten enn et annuitetslån ved at avdragene er ganske enkelt lånebeløpet delt på antall nedbetalingsår. Les mer om typer lån og hva du skal velge.
Smarte Penger har løpende tester av hvilke långivere som har den beste renten på ulike typer boliglån:
Smarte Penger tester: Dette er de beste boliglånene nå
Smarte Penger tester: Dette er de beste boliglånene opp til 85 prosent av markedsverdi
Her kan du finne oppdaterte oversikter over renter og gebyrer på forskjellige typer boliglån:
Finn billigste boliglån
Kalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 50 prosent og 75/80 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.
Finn billigste boliglån innenfor 85 prosent av markedsverdi
Kalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 50 prosent og 75/80 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.
Dette var de billigste boliglånene gjennom 2023
Her kan du se hvilke boliglån som hadde den laveste gjennomsnittlige boliglånsrenten i 2023.
Dette var de billigste boliglånene gjennom 2022
Her kan du se hvilke boliglån som hadde den laveste gjennomsnittlige boliglånsrenten i 2022.
De 10 billigste boliglånene gjennom 2021
Her kan du se hvilke boliglån som hadde den laveste gjennomsnittlige boliglånsrenten i 2021.
Boliglån - topplisten
Viser de fem beste bankene på fire forskjellige beløp, innenfor både 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi.
Info om de enkelte bankenes boliglån
Kommentarer til de enkelte bankene som er med i renteoversiktene. Du trenger ofte mer opplysninger om banken enn det som står i renteoversikten.
Rammelån
I et rammelån kan du låne opp til en viss ramme, uten at du har en fast tilbakebetalingsplan.
Du får en låneramme opp til en viss verdi av boligen. Etter Finanstilsynet regler er 60 prosent belåning den maksimale grensen ved rammelån (lån uten avdrag).
Smarte Penger tester: Dette er de beste rammelånene nå
Boliglån for unge
De fleste bankene gir bedre lånebetingelser til unge. Dette gjelder for boliglånstakere under 34 år.
Det har blitt mer vanlig å skille mellom den første boligen som låntakeren kjøper, og det å være under 34 år. Ganske mange gir nå lavere rente til den første boligen som kjøpes.
Det er ikke alltid at renten er lavere enn den beste vanlige boligrenten. Men alle har den fordelene at en ung vil få låne opp til 85 prosent av markedsverdi med den laveste renten.
Boliglån for unge - renteoversikt
Oversikten viser bankene som tilbyr boliglån for unge (førstehjemslån), og som har registrert disse lånene på Finansportalen.
Smarte Penger tester: Dette er de beste boliglånene for unge / førstehjemslån
Grønt boliglån
Noen banker tilbyr billigere boliglån hvis boligen eller det du skal gjøre i boligen regnes som miljøvennlig. Hva som kreves for å få et grønt boliglån varierer. Ofte er de slik at de grønne boliglånene har lavere rente enn vanlig boliglån i samme bank. Men det er dermed ikke sagt at de grønne boliglånene er de billigste du kan få tak i.
Her kan du se de aktuelle grønne boliglånene, og hvilken rente de har.
Fastrentelån
I et fastrentelån er renten bundet for hele den perioden du har valgt. Rentebindingsperiodene du kan velge mellom er gjerne 3, 5 eller 10 år.
Det mest sannsynlige er at lån med flytende rente vil bli billigst, men dette er ikke sikkert.
Når du skal velge mellom fast eller flytende rente er det altså mest sannsynlig at flytende rente blir billigst. Men på den annen side kan tryggheten med fastrente være viktig, for eksempel når du har et høyt lån i forhold til samlet inntekt. Det er også gull mulig å velge å ta deler av lånet som fastrente. Les mer: Skal du velge fast eller flytende rente
Fastrentelånsoversikt som viser fastrenter med 3,5 og 10 års binding.
Fastrentelånkommentarer
Kommentarer til de enkelte bankene som er med i renteoversiktene. Du trenger ofte mer opplysninger om banken enn det som står i renteoversikten.
Slik får du det billigste boliglånet
Her er oppskriften på hvordan du går frem når du skal skaffe deg billigst mulig finansiering til boligen du skal kjøpe. Eller om du skal refinansiere boliglånet
Les mer: Slik får du det billigste boliglånet
Refinansiering av boliglånet
Størrelsen på refinansieringskostnadene og renteforskjellen avgjør om du bør refinansiere.
Før du refinansierer er det spesielt to ting du må se på:
- Hvor mye lavere effektiv rente får du.
- Hvor lang tid tar det før du har tjent inn alle kostnadene i forbindelse med refinansieringen. Disse kostnadene kan være takst, behandlings,- og depotgebyr, samt tinglysingsgebyr.
Les mer: Refinansiering av boliglån
Boliglånsforskriften
Forskriften inneholder bestemmelser om:
- betjeningsevnene
- gjeldsgrad
- belåningsgrad
- avdrag
Blant annet kan ikke samlet gjeld være over 5 ganger samlet inntekt, og du må tåle en renteøkning på 3 prosentpoeng.
Les mer: Slik begrenser boliglånsforskriften lån til kjøp av bolig
Fullfinansiering av bolig
Det er i dag vanskeligere å fullfinansiere kjøp av boligen, med bare pant i boligen du kjøper. I dag sier forskriften at du må ha 15 prosent egenkapital. kjøpesummen.
Det er to muligheter for å få dette til:
- Bankene har en kvote der de kan avvike 85-prosentkravet
- Låne med sidesikkerhet i annen bolig (som oftest foreldres)
Les mer: Fullfinansiering av bolig
Hvor stort boliglån kan du ta opp?
Hvor mye du kan låne avhenger av flere forhold ved din økonomi, både i dag og i fremtiden.
Utgangspunktet for å beregne hvor mye du kan låne er å se hvilket disponibelt beløp du har til å betjene et boliglån i fremtiden.
For å kunne finne frem til dette beløpet må du se på inntekten, og så trekke fra skatt og fremtidige forventede utgifter per måned. Da sitter du igjen med et beløp som kan brukes til å betjene boliglånet.
Beregn selv med kalkulatoren Hvor mye kan du låne
Den beregner eksakt hva du kan tåle å låne ut fra en rekke tall du legger inn i kalkulatoren.
Kalkulatoren tar hensyn til alle kostnader du legger inn, den beregner skatten ut fra 2022-reglene, og den beregner låneevnen ut fra hva slags type lån du velger (med valgfri nedbetalingstid).
Det du skal finne ut av er hvor stort månedlig beløp du kan/ønsker å bruke til å betjene et lån med. Dette beløpet må du være sikker på at du kan sette av til lånet.
Her finner du kalkulatoren «Hvor mye kan du låne».
Mellomfinansiering
Når du kjøper en bolig før du har solgt din gamle trenger du mellomfinansiering.
Renten på mellomfinansieringslånet har en høyere rente enn på vanlige boliglån. Det er også større renteforskjeller på mellomfinansieringslån.
Les mer: Guide til mellomfinansiering av bolig
Nyttige kalkulatorer til boliglån
Annuitetslånskalkulator
Kalkulatoren beregner effektiv rente, sum renter og gebyr, samt hvilket terminbeløp du må betale. Det blir beregnet en nedbetalingsplan for inntil de 12 første terminene, og årssummene for samtlige år.
Byggelånskalkulator
Regn ut hvor mye byggelånet vil koste deg.
Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.
Lånebehov ved kjøp av bolig
Beregn hvor stort lån du trenger når du skal kjøpe og eventuelt selge din gamle bolig.
Mellomfinansieringskalkulator
Kalkulatoren regner ut hvor mye mellomfinansieringen koster.
Rammelånskalkulator
Kalkulatoren viser hva rammelånet koster deg, og hvor lang tid det tar før det rammen er brukt opp med gitte forutsetninger.
Serielånskalkulator
Beregn hva du må betale per termin på et serielån. Viser de første 24 terminene på lånet. Kalkulatoren regner effektiv rente.
Så mye kortere blir nedbetalingstiden
Kalkulatoren viser hvor mye kortere tilbakebetalingstiden blir ved å øke terminbeløpet, eller innbetale ekstra på lånet.
Når blir jeg gjeldfri?
Kalkulatoren beregner hvor lang tid det tar å nedbetale et lån til null, med et gitt beløp per termin.