For å kjøpe bolig må man ha 15 prosent egenkapital, eller stille annen sikkerhet
Selv om du har råd til å kjøpe en bolig vil du ikke få finansiert boligen uten å ha denne egenkapitalen. Men dette kan fravikes i noen tilfeller. De som har god betjeningsevne vil typisk være de som får dette. Spesielt hvis de er unge og har sikre jobber/utdannelse.
Hvis et par ønsker å kjøpe en bolig til 3 millioner kroner, må de ha 450.000 kroner i egenkapital skal de følge kravet om 15 prosent egenkapital.
Den «farlige måten» å finansiere boligen på
En måte å finansiere denne boligen på er slik:
- Boliglån for unge innenfor 85 prosent av markedsverdi. Dette gir et lån på 2.550.000 kroner. Lånet har en rente på 2,0 prosent, og er avdragsfritt i 10 år.
- Resten som et forbrukslån på 450.000 kroner. Lånet har en nominell rente på 13 prosent, og en nedbetalingstid på 10 år. Effektiv rente på dette lånet vil være 14 prosent.
Den månedlige kostnaden på boliglånet er 4.250 kroner. Forbrukslånet har et terminbeløp på 6.718 kroner (ink et termingebyr på 50 kroner). Samlet må de ut med 10.968 kroner i måneden.
Det «farlige» måten å finansiere boligen på er å ta opp et usikret lån (forbrukslån) i stedet for en topplån med pant i bolig. Et topplån som finansierer delen av boligen fra 85 til prosent av markedsverdi, vil ligge høyere enn en normal boligrente.
Hvis topplånet hadde vært finansiert med en rente på 5 prosent i stedet for 13 prosent, ville terminbeløpet vært ca 2.000 kroner lavere. Etter skatt blir dette 1.500 kroner per måned. Dette er altså kostnaden for å finansiere seg dyrt med forbrukslånet. Men denne kostnaden vil gå nedover etter hvert som topplånet nedbetales.
Budsjettet
Her har vi satt opp et budsjett ved hjelp av lynbudsjettkalkulatoren.
Her har vi lagt inn forutsetningene nevnt ovenfor. I tillegg har begge et studielån på 300.000 kroner. Samlet har de da lå på 3,6 millioner kroner.
Med disse forutsetningene vil de få månedlige lånekostnader på 15.000 kroner, når studielånene legges til.
Levekostnadene er tatt utgangspunkt i SIFOs-satser, og økt dem med 25 prosent. De andre faste utgiftene har vi bare gjort forutsetninger om et normalt utgiftsnivå. Det er også forutsatt at de sparer videre i BSU med full kvote.
| Per år | Per mnd | |
| Lønnsinntekt 1 | 500 000 | 41 667 |
| Lønnsinntekt 2 | 500 000 | 41 667 |
| Samlet skatt | 237 639 | 19 803 |
| Samlet netto inntekt | 762 361 | 63 530 |
| Lånekostnad: | ||
| Renter nye lån | 118 750 | 9 896 |
| Avdrag nye lån | 25 000 | 2 083 |
| Renter eksisterende lån | 12 000 | 1 000 |
| Avdrag eksisterende lån | 25 000 | 2 083 |
| Sum lånekostnader | 180 750 | 15 063 |
| Levekostnader | ||
| Mat og drikke | 62 100 | 5 175 |
| Klær og sko | 21 000 | 1 750 |
| Personlig pleie | 16 800 | 1 400 |
| Lek og fritid | 26 400 | 2 200 |
| Andre dagligvarer | 4 200 | 350 |
| Husholdningsartikler | 5 550 | 463 |
| Sum levekostnader | 136 050 | 11 338 |
| Andre kostnader: | ||
| Bilutgifter (drivstoff, service, reparasjoner, vask ol) | 50 000 | 4 167 |
| Ferieturer (sommerferier, og andre ferier som storbyturer) | 20 000 | 1 667 |
| Forsikringer | 10 000 | 833 |
| Husleie/Fellesutgifter | 36 000 | 3 000 |
| Strøm/annen energibruk | 15 000 | 1 250 |
| Telefon/mobil | 10 000 | 833 |
| Vedlikehold bolig | 10 000 | 833 |
| Tidsskrifter/abonnement | 6 000 | 500 |
| Uteliv (restaurant, kafe, kino ol) | 15 000 | 1 250 |
| Andre utgifter | 15 000 | 1 250 |
| Sparing i BSU | 50 000 | 4 167 |
| Sum andre kostnader | 237 000 | 19 750 |
| Sum kostnader totalt | 553 800 | 46 150 |
| Disponibelt (inntekt etter skatt, fratrukket alle kostnader) | 208 561 | 17 380 |
Etter at alle kostnader er trukket fra har de igjen 17.380 kroner. Dette gjør at de tåler en renteøkning godt. Øker renten på boliglånet med to prosentpoeng, vil dette gi en kostnadsøkning på i overkant av 3.000 kroner (etter skatt).
Er det noe problem?
Hvis dette økonomisk sett ikke er noe problem (som det ikke er i dette tilfellet), er spørsmålet om det er verdt 1.500 kroner i måneden å kunne kjøpe bolig tidligere (egentlig 750 kroner i gjennomsnitt).
Alternativet er å leie. I forhold til markedsverdien koster dette gjerne i området 4 til 5,5 prosent i forhold til markedsverdien. Forutsatt en leiekostnad på 4,75 prosent gir dette en månedskostnad på nesten 11.875 kroner for en bolig til 3 millioner kroner.
Inkludert fellesutgifter (3000 kroner) vil dette paret likviditetsmessig da komme omtrent likt ut som med finansieringseksemplet ovenfor.
Det betyr at skal paret spare opp egenkapital ved siden av å leie, blir summen av å leie og samtidig spare mye høyere. Skal de spare opp 450.000 kroner på tre år, må de spare omtrent 12.000 kroner i måneden.
I dette tilfellet kunne de i stedet nedbetalt topplånet raskere enn på 10 år. Med den renten som er forutsatt er det god butikk å nedbetale dette så fort som mulig.
Låntakere som kan ta 13 prosent på et lån som i praksis er toppfinansiering av bolig av låntakere med solid økonomi har svært liten tapsrisiko. Marginen på lån i dette segmentet er skyhøy. Innlånskostnaden og forventet tap vil prosentvis ligge et sted på 3-tallet. Marginen vil i dette tilfellet ligge på over 10 prosentpoeng, som gir en superavkastning på egenkapitalen hos utlåneren.
Les mer om forbrukslån:
Slik finner du det billigste forbrukslånet
Forbrukslån som egenkapital ved boligkjøp
Oversikter over forbrukslån:
Finn billigste forbrukslån
Det er blant disse långiverne du finner det billigste forbrukslånet.
Forbrukslån - Finansportalen
Denne oversikten viser alle forbrukslån som er registrert på Finansportalen.
Långiverne som tilbyr forbrukslån
Oversikten viser de viktigste vilkårene på lånene fra finansselskapene som tilbyr forbrukslån.
Långivere som tilbyr små forbrukslån
Dette er forbrukslån som er små og skal tilbakebetales raskt eller forholdsvis raskt.
Formidlere av forbrukslån
Dette er et utvalg selskaper som er formidlere av forbrukslån.
Nettsteder som handler om forbrukslån
Disse nettstedenes mål er å få deg til å trykke på en av Søkeknappene for forbrukslån.
Kalkulatorer:
Forbrukslånkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du se hva effektiv rente er på forbrukslånet. Og eksakt hva det vil koste å ta opp forbrukslånet i kroner etter skatt i løpet av låneperioden.
Lynbudsjettkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du meget raskt sette opp et privatøkonomisk budsjett. Kalkulatoren inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.
Sparing til egenkapital ved boligkjøp
Kalkulatoren beregner hvor mye du må spare for å nå en gitt egenkapitalprosent til boligkjøp.
Refinansier forbrukslån og kredittkortgjeld med ett lån.
Ønsker du å samle dine forbrukslån og kredittkortgjeld? Eller har det dukket opp en uforutsett utgift og du trenger penger?
Hvis du ikke kan refinansiere smålånene inn i et boliglån, kan du samle alle smålån/gjeld i ett usikret lån.
Bruk skjemaet under.
Du står fritt til å akseptere/forkaste tilbudene du mottar. Tjenesten er gratis og uforpliktende for deg som lånekunde.
Tjenesten gjøres i samarbeide med Tjenestetorget.