Slik skaffer du deg det billigste boliglånet

Her får du en praktisk gjennomgang av hvordan, med et konkret eksempel.

Her er oppskriften på hvordan du går frem når du skal skaffe deg billigst mulig finansiering til boligen du skal kjøpe. Eller om du skal refinansiere.

Først er det greit å vite hvordan de forskjellige långiverne prissetter boliglånene sine.

Type rentefastsettelse

Vi skiller mellom tre måter å fastsette renten på:

• Faste satser: Det vil si at renten fastsettes ut fra sikkerhetsnivå og lånestørrelsen. Hvilken rente du får kommer klart frem av prislisten. Her skilles det ikke mellom låntakerne.
• Fra-renter: Her oppgir långiveren den laveste renten som de kan gi lån til. Mange vil da få en rente som er høyere enn dette. I praksis er dette en individuelt bestemt rente. Du må søke om lån før du vet hvilken rente du bli tilbudt.
• Veiledende rente: Dette ligner på Fra-renter. Forskjellen er bare at en veiledende rente ikke er den laveste renten som långiveren kan gi lån til. En veiledende rente vil nødvendigvis ikke være blant de laveste i markedet siden de selv kan gå under den.

For en som skal låne er det første prinsippet som er lettest å forholde seg til. Da er det lett å finne ut eksakt hvilken rente du får. I de to andre tilfellene er det mer tungvint i og med at du må søke for å få et tilbud.

Dette er momentene som avgjør

Det er flere momenter som avgjør hvor det vil lønne seg å ta opp boliglånet, eller refinansiere det.

Belåningsgrad

Hvor høyt opp du belåner boligen vil bestemme renten hos de forskjellige långiverne. Noen gir sin beste rente når lånet ligger innenfor 50 prosent av markedsverdi. Andre opp til 60 prosent, og så med step oppover til 70, 75, og 80 prosent av markedsverdi. Den høyeste belåningen det oppgis priser på er opp til 85 prosent av markedsverdi.

Lånestørrelse

En del skiller på lånestørrelsen ved rentefastsettelsen.  Dette er spesielt viktig for långivere som gir faste rentesatser ut fra sikkerhet og belåningsgrad. Ofte går det et skille på 2 millioner kroner.

Medlemskap

Det er en rekke yrkesorganisasjoner som har forhandlet frem bedre vilkår for sine medlemmer. I tillegg er det også andre organisasjoner som gir lån selv som tilbyr medlemmene lån, eller billigere lån.

Yrkesorganisasjoner med billigere lån:

• Akademikerne (Arkitektenes Fagforbund,  Econa, KOL, Naturviterne, Juristforbundet, Legeforeningen, Norsk lektorlag, Norsk Psykologforening, Samfunnsviterne, Samfunnsøkonomene, Tannlegeforeningen, Veterinærforeningen)
• NITO (samme som Tekna, YS)
• Sykepleriforbundet
• Tekna (samme som NITO, YS)
• Unio (Akademikerforbundet, Diakonforbundet, Forskerforbundet, Norsk Fysioterapeutforbund, Maskinistforbunet, Norsk Ergoterapeutforbund, Norsk Radiografforbund, Politiets Fellesforbund, Presteforeningen, Skatterevisorenes Forening, Utdanningsforbundet)
• YS (samme som NITO, Tekna)

Andre organisasjoner og pensjonskasser:

• KLP er en normal långiver, der medlemmene får noe lavere rente. Du må ha tilknytning for å få lån.
• OBOS er en normal långiver, der medlemmene får noe lavere rente. Alle kan melde seg inn.
• Oslo Pensjonsforsikring (pensjonskasse) gir lån innenfor 80 prosent av markedsverdi. Du må ha tilknytning for å få lån.
• Statens Pensjonskasse gir opp til 1,7 millioner kroner innenfor 80 prosent av markedsverdi. Du må ha tilknytning for å få lån.

Alder

Hvis du er under 34 år (i Storebrand Bank under 41) får du ofte gunstigere betingelser enn andre. Hvis dere er to, er det den yngstes alder som gjelder.

Blant annet er standarden at banken går opp til 85 prosent av kjøpesummen ved kjøp av bolig. De fleste er også villig til å refinansiere boliglån så lenge du er ung nok.

Prutevillighet

Bankene som har veiledende satser eller Fra-satser må du altså forhandle med. Svært ofte vil du kunne oppnå en lavere rente enn det du får i det første tilbudet.

Når du skal forhandle med egen bank kan du henvise til de beste standardvilkårene som finnes som passer i din situasjon. Eventuelt om du har fått et enda bedre tilbud enn de beste standardtilbudene.

Høyere lønn øker din betjeningsevne, og er et argument for lavere lånerente i den banken du er i.

Ofte har boligen steget i verdi slik at belåningsgraden er lavere enn da låneavtalen ble inngått. Dessuten har du antagelig nedbetalt på lånet. Da kan du ha kommet under en lånegrense som tilsier lavere rente. Dette vil være ulikt fra långiver til långiver. At sikkerheten for lånet har blitt bedre er også et argument for lavere rente, selv om du teknisk sett ikke passerer noen grense.

I de periodene renten er under endring, lønner det seg å vente med å refinansiere til de fleste har justert seg.

Her finner du rentesatsene

På smartepenger.no finner du boliglånsrenter på flere forskjellige måter:

I Finn beste boliglån har vi tatt med de mest aktuelle långiverne. I denne oversikten finner du de som tilbyr de laveste rentene innenfor minst en sikkerhetsgruppe lånestørrelse. I tillegg er større landsdekkende banker, og store regionale banker med her. Det er altså her du finner de aktuelle långiverne som har de beste vilkårene og som du dermed skal ta opp boliglånet i.

I Boliglån - Finansportalen finner du betingelsene i alle landets banker. Også de som ikke er landsdekkende.

I Boliglån - Topplisten ser du de seks billigtse boliglånene på fire forskjellige lånebeløp og to forskjellige sikkerhetsnivåer.

I Boliglånskommentarer kan du se tilleggsinfo på de forskjellige långiverne.

I Boliglån for unge - markedsoversikt    finner du en oversikt over betingelse for denne gruppen. Må sjekkes av dem under 34 år (41 år).

Et eksempel på et valg

Dette er eksempelkunden:

• Boliglånet er i dag i DNB
• Er 45 år
• Renten er nominelt 2,40 prosent
• Lånet er på 3 millioner kroner
• Er ikke medlem i en yrkesorganisasjon
• Lånet ligger innenfor 65 prosent av markedsverdi

I DNB kan du forhandle ned renten. Hvis du ikke gjør dette vil du sannsynligvis betale for høy rente. Du får ikke de beste vilkårene uten å jobbe for dette (dette gjelder flere stor banker). 

Før du setter i gang forhandlingene må du først sjekke hva du kan oppnå hos andre långivere.

Gå først inn på Finn beste boliglån og legg inn 3 millioner kroner, og velg sikkerhetsgrad på 75.

Det gir dette resultatet. Vi har lagt til en kommentar til høyre.

Her vil Skandiabanken ha det beste tilbudet, knepent foran BN Bank og OBOS Bank. Landkreditt kan komme med et bedre tilbud, men de må først komme med et tilbud som matcher Skandiabankens.

Etter å ha avklaret dette går du videre med DNB. Du bør da minst få satt ned renten med 0,25 prosentpoeng for at DNB skal komme likt ut med Skandiabanken. Etter å ha fått et nytt tilbud kan du vurdere om du skal flytte over til en annen bank.

Endringer i forutsetningene:

Hvis lånet ligger innenfor 60 prosent av markedsverdi vil Boligkreditt kunne gi en effektiv rente på 1,85 prosent. Dette er 0,3 prosentpoeng under Skandiabankens tilbud.

Det er Sparebanken Øst som står bak Boligkreditt, som ikke er en egen bank, men et markedsføringsnavn. Spb Øst startet tidligere Din Bank. Disse bankene har en historikk med mye endringer på vilkårene og lånegrensene som gir billige lån. Du kan ikke regne med noen stabilitet ut fra historikken. Men det er ingen etableringskostnader, den eneste kostnaden er tinglysingsgebyret. Og det er lett å skifte til en annen bank igjen hvis renteutviklingen tilsier. 

Hvis låntakeren i stedet er 35 år vil Storebrand BLU40 være det beste alternativet. Den effektive renten vil være 1,90 prosent. Når du fyller 41 år vil renten går over til vanlig nivå for Helkunder. For tiden er ikke dette konkurransedyktig med en effektiv rente på 2,46 prosent effektiv rente. Når det er mange år før du fyller vil det lønne seg å flytte over. Er det kort tid igjen lønner det seg ikke.

Les mer om boliglån:

Guide til boliglån

Dette må du vurdere ved låneopptak

Nedbetaling med BSU

Guide til mellomfinansiering

Markedsoversikter:

Finn billigste boliglån
Kalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.

Boliglån for unge - markedsoversikt
Oversikten viser bankene som tilbyr boliglån for unge, og som har registrert disse lånene på Finansportalen.

Boliglån - Finansportalen
Denne oversikten viser betingelsene på alle boliglån med flytende rente som er registrert på Finansportalen.

Boliglån - Topplisten
Viser de fem beste bankene på fire forskjellige beløp, innenfor både 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi.

Fastrentelånoversikt
Oversikten viser boliglån med fastrente i bindingsklassene 3, 5 og 10 år. Rentene tar utgangspunkt i lån på 1 million kroner.

Boliglånskommentar
Kommentarer til de enkelte bankene som er med i renteoversiktene. Du trenger ofte mer opplysninger om banken enn det som står i renteoversikten.