Dette betyr endringene i tomtefesteloven

Endringene fra 1 juli har betydning for nivået både på festeavgiften og innløsningssummen på festetomter.

Det har blitt innført nye regler for regulering av festeavgift ved forlengelse av feste for bolighus og hytter.

Tomtefesteloven ble endret fra 1. juli. Årsaken var at menneskerettighetsdomstolen kom til at den tidligere tomtefesteloven ikke var forenlig med eiendomsvernet til bortfesteren.

Tomtefeste (bygsling) er leie av grunn til hus. Den som leier kalles fester. Den som leier ut kalles bortfester. Tomtefesteloven sier at festeavtalen skal vær skiftelig.

Festeren har etter tomtefesteloven §33 rett til å forlenge festet, uten at han trenger å kreve det. Festet løper da videre på samme vilkår som før.

Engangsløft i festeavgiften

De nye reglene gir bortfesteren rett til å få et engangsløft i festeavgiften basert på en viss prosent av markedsverdien av tomten. Denne prosenten er fastsatt til 2 prosent. Dette er beskrevet i tomtefesteloven §15 fjerde ledd.

Det skal gjøres fradrag i tomteverdien for verdiøkning på tomten som er utført av festeren, eller tilskudd til tiltak som er gjort av andre.

For festeavtaler inngått før 1.1.2002, gjelder dette første regulering etter denne datoen. Justering etter konsumprisindeksen regnes ikke som en regulering. Men hvis festeavgiften er økt med mer enn konsumprisindeksen, faller retten til et engangsløft bort. Da regnes det ikke som første justering.

Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomten kan selges for, om det bare var tillatt å sette opp det huset eller husene som er på tomten.

Det er et tak på hvor høyt festeavgiften kan settes. Maksimalgrensen er i 2015 på 11.378 kroner per mål/dekar. Denne grensen gjelder også om tomten er under ett mål. Hvis tomten for eksempel er to mål, blir maksimalbeløpet 22.756.

Den maksimale verdien blir bestemt av at grensen ble satt til 9.000 kroner i 2002, som så blir oppjustert med inflasjonen målt med konsumprisindeksen. Ny maksimalgrense blir beregnet ved hvert årsskifte.

Det kan i særlige tilfeller være mulig å sette denne høyere. Grunnen til det er dommen i menneskerettighetsdomstolen. Sannsynligvis vil denne bestemmelsen bli lite brukt, og i så fall bare der eiendommen er særlig verdifull.

Hvis det i festekontrakten er avtalt at justeringer bare ("tvillaust avtalt") skal skje i henhold til utviklingen i pengeverdien, gir ikke festeavtalen noe grunnlag for et engangsløft.

Eksempler på beregning:

Her er to eksempler som viser hvordan beregningen skjer. I eksempel 1 blir justeringen av festeavgiften begrenset av taket. I det andre tilfellet er det 2 prosent av markedsverdien som gjelder.

Kilde: Tomtefestekalkulatoren (smartepenger.no)

Overgangsregler for engangsløft:

For avtaler som er forlenget før 1.juli 2015 kan bortfesteren til og med 31.12.2017 kreve et engangsløft.

I overgangsreglene for tomtefesteloven heter det:

For festeavtaler som er forlenget på samme vilkår som før i medhold av tomtefesteloven § 33 slik bestemmelsen lyder før ikrafttredelsen av denne loven, eller i medhold av midlertidig lov 14. desember 2012 nr. 89 § 1, kan bortfesteren kreve regulering av festeavgiften etter reglene i § 15 fjerde ledd frem til 1. januar 2018.

Paragraf 33 som det henvises til trådte i kraft i 2004. Sannsynligvis er det fra denne datoen bortfester kan kreve et engangsløft. Men altså ikke hvis det står uttrykkelig avtalt at reguleringen skal skje i samsvar med konsumprisindeksen.

Det er også en overgangsregel som sier at festeavgiften bare kan økes med maksimalt 8.000 kroner utover det som følger av økningen i konsumprisindeksen. Dette gjelder til og med 1.1.2017. Etter det er det ingen slik begrensning.

Innløsingen

I den justerte  tomtefesteloven er det ingen endringer i festerens rett til å kreve innløsing av tomten.

Festeren kan kreve å få en festetomt for bolig eller fritidseiendom innløst når det er gått 30 år av festetiden. Hvis ikke kortere tid er avtalt, eller når festetiden er ute. Etter at det er gått 30 år av festetiden kan festeren også kreve å få innløst festetomten til bolig hvert andre år, hvert tiende år for fritidsbolig.

Hovedregelen er at innløsningssummen skal være 25 ganger årlig festeavgift.

For tidsbegrensede festeavtaler kan bortfesteren kreve at innløsningssummen i stedet skal være 40 prosent av markedsverdien.

Nye regler om innløsing gjelder hvis festetiden er ute 1.juli 2016 eller senere:

Bortfesteren kan kreve at innløsningssummen skal bruke grunnlaget etter et engangsløft. Hvis festeavgiften for eksempel har vært 7.000 kroner og kan økes til 10.000 kroner er det sistnevnte tall som skal brukes som grunnlag.

Hvis den som fester krever innløsing, og det er mindre enn 10 år igjen før festetiden er ute kan bortfesteren kreve at grunnlaget skal beregnes etter et engangsløft. Dette betyr ikke at selve festeavgiften endres for festetidens utløp, det er kun grunnlaget for innløsningssummen. 

Eksempel på beregning:

Her har vi tatt utgangspunkt i det samme eksemplene som ovenfor. Innløsningssummen er beregnet på tre måter:

• Etter dagens festeavgift (25 ganger)
• Ette et engansløft (25 ganger)
• Etter markedsverdi (40 prosent)

Her er to eksempler som viser hva innløsningssummen blir. I eksempel vil det for bortfester lønne seg å kreve at innløsningssummen settes til 40 prosent av markedsverdien.

I det andre eksempelet vil normalregelen gi den høyeste innløsningssummen. Med to prosent vil det i praksis si 50 prosent av markedsverdien på tomten.

Tomtefestekalkulator

For å beregne hva stort engangsløftet blir kan du bruke tomtefestekalkulatoren. Du kan også beregne hva innløsningssummen blir.

Her finner du tomtefestekalkulatoren.

Lover:

Tomtefesteloven

Lov om endringer i tomtefesteloven