Velger du et dyrt fastrentelån har du bundet deg til en dårlig rente i hele bindingstiden.

Det har ikke vært de store rentebevegelsene på fastrentelånene den siste tiden. Men det forventes at styringsrenten settes opp med 0,25 prosentpoeng den 21.mars. Det betyr imidlertid ikke at fastrentene trenger å stige.  

Grunnlaget for rentefastsettelsen på for eksempel lån med fem års binding er hva innlån med fem års binding koster. Hvis markedet forventer denne økningen, ligger dette allerede innbakt i renten for 5 års binding, og får dermed ingen effekt for lånene med 5 års binding.

Les mer om fastrentelån

Lønner det seg å binde?

Det er mest sannsynlig at det lønner seg å ha flytende rente. Mange sier at det alltid lønner seg med flytende rente. Det er feil, det er bare mest sannsynlig at det lønner seg. Og du kan regne med at sannsynligheten for at det lønner seg øker med lengden på fastrenten. 

Hvis en renteøkning går ganske hardt utover den disponible inntekten din, bør du vurdere å binde hele eller deler av lånet. Du kan fint kombinere fastrente med flytende rente. Sover du bedre med å vite du hva har å forholde deg til de neste årene, bør du også vurdere fastrente.

Les mer om disse vurderingene: Hva lønner seg: Fast eller flytende rente?

Hva du skal velge avhenger også hva som er den best oppnåelige flytende renten for deg mot den rentebindingen du ser på. Det er mye større forskjell mellom beste og dårligste rente på lån med flytende rente mot fastrente, enn det er når du ser på det gjennomsnittlige rentenivået. Dette favoriserer flytende rente i noen grad.

Unngå dårlig rente i hele bindingsperioden

I motsetning til de flytende rentene vil du hvert år, med full sikkerhet, tape den renteforskjellen mellom fastrentelånet du tok opp mot det som var billigst på det tidspunktet. Forskjellene mellom de flytende renten kan endre seg, men det kan ikke skje med faste renter.

Forskjellen mellom dyreste og billigste effektive rente på fastrentelån med tre års binding er 0,34 prosentpoeng. Med et lån på 1,5 millioner kroner betyr det at du taper omtrent 15.300 kroner i løpet av treårsperioden.

Ser vi på en rentebindingsperiode på fem år, er forskjellen på 0,40 prosentpoeng. Dette gir en merkostnad på 30.000 kroner i femårsperioden.

Med 10 års rentebinding er forskjellen 0,36 prosentpoeng. Dette vil gi et tap på 54.000 kroner i tiårsperioden.

Oversikten under viser forskjellen mellom laveste og høyeste rente i bindingsklassene.

Binding Beste Dårligste Snitt
3 år 2,63% 2,97% 2,81%
5 år 2,95% 3,35% 3,15%
10 år 3,45% 3,81% 3,65%

De beste fastrentene akkurat nå

Sparebanken SMN har den laveste effektive renten på lån med 5 års binding med 2,95 prosent. Den nominelle renten er 2,75 prosent. Det er et etableringsgebyr på 3.850 kroner, og et månedlig termingebyr på 50 kroner (600 krones per år). Men på lån som går opp til 75 prosent av markedsverdi havner de i stikk motsatt ende. Da øker den effektive renten med 0,31 prosentpoeng opp til 3,26 prosent. 

Deretter følger Akademiker-avtalen (Danske Bank) som har en effektiv rente på 2,98 prosent. Her et etableringsgebyret null kroner, termingebyret på 5 kroner i måneden.  Akademiker-avtalen er billigst på 3 og 10 års binding. Du må være medlem i en av organisasjonene tilknyttet Akademikerne for å få dette lånet.

Storebrand Bank har den samme nominelle renten som Akademikeravtalen, men har høyere etableringsgebyr slik at den effektive renten blir 0,02 prosentpoeng høyere. Storebrand ligger også blant de beste på 3 og ti års binding.

Rentelisten med 5 års binding

Listen er rangert etter effektiv rente, som er regnet ut for et lån på 1 million kroner. I høyre kolonne vises hvor mye mer du må betale i forhold til det billigste lånet i hele bindingsperioden. Forskjellen kommer fra den nominelle renteforskjellen, termingebyr og etableringsgebyr

Oversikt over flytende rente finner du her.

Se også kommentarene til de enkelte bankene under.

Listen med 5 års binding:

5 års binding
60 % av verdi Nom. Eff. Forskjell
Sparebank 1 SMN 2,75% 2,95% 0
Akademikerne - Danske Bank 2,85% 2,98% 850
Storebrand Bank 2,85% 3,00% 2 900
Fana Sparebank 2,90% 3,08% 5 650
DNB Saga 2,90% 3,08% 6 125
KLP Banken 2,90% 3,09% 6 200
SpareBank 1 Østfold Akershus 2,90% 3,09% 6 650
SpareBank 1 Telemark 2,90% 3,09% 6 650
Gjensidige NITO og YS 2,95% 3,10% 6 150
Sandnes Sparebank 2,90% 3,12% 7 350
Danske Bank 2,95% 3,13% 8 050
Nordea Premium 2,95% 3,17% 9 550
Sparebanken Sogn og Fjordane 3,00% 3,18% 10 650
SpareBank 1 SR-Bank 2,95% 3,18% 10 250
DNB 3,00% 3,19% 11 125
Helgeland Sparebank 2,95% 3,19% 11 750
OBOS Banken 3,05% 3,19% 11 750
SpareBank 1 Nord-Norge 2,95% 3,19% 11 750
SpareBank 1 Modum 3,00% 3,20% 11 950
Gjensidige Bank 3,05% 3,22% 12 850
Nordea 3,00% 3,22% 12 050
Sparebanken Sør 3,00% 3,22% 13 050
SpareBank 1 Ringerike Hadeland 3,05% 3,24% 14 150
SpareBank 1 Søre Sunnmøre 3,05% 3,25% 14 650
Sparebanken Vest 3,05% 3,25% 13 950
Sparebanken Øst 3,05% 3,27% 14 550
SpareBank 1 Østlandet 3,10% 3,27% 15 650
SpareBank 1 Hallingdal Valdres 3,15% 3,35% 19 300

Kilde: Bankenes nettsider

Storebrand Bank: Ut mars er det null i etableringsgebyr, og tinglysingskostnaden dekkes.

Her kan du se alle listene på fastrentelån på 3, fem og 10 års binding, både innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi.

De laveste rentene med 3 års binding

Av de landsdekkende bankene har Fana Sparebank og Storebrand Bank den laveste renten

3 års binding
60 % av verdi Nom. Eff. Forskjell
Akademikerne - Danske Bank 2,50% 2,63% 0
Gjensidige NITO og YS 2,50% 2,64% 180
Fana Sparebank 2,50% 2,67% 2 180
Storebrand Bank 2,53% 2,67% 2 830
Sparebank 1 SMN 2,50% 2,69% 4 030
KLP Banken 2,55% 2,73% 4 110
Gjensidige Bank 2,60% 2,76% 4 880
Danske Bank 2,60% 2,77% 5 200
OBOS Banken 2,65% 2,78% 5 640
SpareBank 1 Østfold Akershus 2,60% 2,78% 6 180

De laveste rentene med 10 års binding

Også her har Fana Sparebank og Storebrand Bank den laveste renten av de landsdekkende bankene. I tillegg ser vi at Sandnes Sparebank legger seg på andreplass.

10 års binding
60 % av verdi Nom. Eff. Forskjell
Akademikerne - Danske Bank 3,30% 3,45% 0
Sandnes Sparebank 3,25% 3,48% 500
Storebrand Bank 3,30% 3,48% 2 350
Fana Sparebank 3,35% 3,54% 7 600
KLP Banken 3,35% 3,55% 8 450
SpareBank 1 SR-Bank 3,35% 3,59% 10 900
Danske Bank 3,40% 3,59% 12 200
SpareBank 1 Telemark 3,40% 3,60% 13 600
DNB Saga 3,40% 3,60% 13 075
Sparebank 1 SMN 3,39% 3,61% 13 450

Kilde: Bankenes nettsider

Fastrentelån for unge

Det er ikke mange banker som gir unge (under 34 år) lavere rente. Det er mer vanlig at de kan låne opp til 85 prosent av markedsverdi som den eneste fordelen. Det er mye mer vanlig at unge får rentefordeler på lån med flytende rente.

Forskjellen i tabellen under angir hvor mye lavere rente banken gir i forhold til listen ovenfor. Forskjellen gjelder for alle tre bindingsklasser.

Det blir altså ikke store forskjellen mellom en renteliste for de fra 34 år og de under.

Bank Forskjell Kommentar
Akademikerne – Danske Bank 0,00% Går opp til 85 prosent.
Danske Bank 0,00% Går opp til 85 prosent.
DNB -0,10% Går opp til 85 prosent.
Gjensidige 0,00% Ingen forskjell
Fana Sparebank 0,00% Ingen forskjell
Helgeland -0,10% Går opp til 85 prosent.
KLP 0,00% Ingen forskjell
Nordea -0,05% Går opp til 85 prosent.
OBOS 0,00% Ingen forskjell
Sandnes Spb 0,00% Ingen forskjell
SpareBank 1 Hallingdal 0,00% Ingen forskjell
SpareBank 1 Modum 0,00% Går opp til 85 prosent
SpareBank 1 Nord-Norge 0,00% 0,1 prosentpoeng lavere rente til LO-medlemmer
SpareBank 1 Ringerike Hadeland 0,00% Ingen forskjell
SpareBank 1 SMN 0,00% Går opp til 85 prosent.
SpareBank 1 SR Bank 0,00% Ingen forskjell
SpareBank1 Søre Sunnmøre 0,00% Ingen forskjell
SpareBank1 Telemark 0,00% Går opp til 85 prosent.
SpareBank 1 Østfold 0,00% Går opp til 85 prosent.
SpareBank 1 Østlandet 0,00% Går opp til 85 prosent
Spb Sogn & Fjordane 0,00% Går opp til 85 prosent
Sparebanken Sør -0,10% Går opp til 85 prosent
Sparebanken Vest 0,00% Ingen forskjell
Storebrand 0,00% Ingen forskjell
Totens Sparebank 0,00% Ingen forskjell

Noen kommentarer til de enkelte bankene

Akademikerne - Danske Bank
Akademikerne har en avtale med Danske Bank som billigere lån til medlemmene (underorganisasjonene i Akademikerne). I forhold til de vanlige betingelsene i Danske Bank, er denne renten 0,1 prosentpoeng lavere.

Disse organisasjonene er med: Arkitektenes fagforbund, Den norske legeforening, Den norske tannlegeforening, Econa, Krigsskoleutdannede offiserers landsforbund (KOL), Naturviterne, Norges Juristforbund, Norsk Lektorlag, Norsk Psykologforening, Samfunnsviterne, Samfunnsøkonomene.

DNB
Saga-kunder gis lavere rente. For å bli Saga-kunde må du minimum ha 1.000.000 kroner i årlig inntekt, og/eller 2 millioner kroner i plasserbar formue. Etableringsgebyret kan være høyere ved arbeidskrevende søknader.

Gjensidige
Renten gjelder for medlemmer av NITO og YS. For å få den laveste renten må lånet ligge innenfor 50 prosent av markedsverdi.

KLP
Ikke-medlemmer i KLP får 750 kroner høyere etableringsgebyr, og 20 kroner høyere termingebyr.

Nordea Premium
For å bli medlem av Premium er det et krav om en årlig inntekt på minimum 800.000 kroner (eller 1,2 millioner i husstanden. Eller sparekapital på 500.000 kroner.

SpareBank 1 Nord-Norge
Du må være Helkunde for å få disse rentesatsene.

SpareBank 1 SR-Bank
Etableringsgebyret er fra 1.900 kroner til 4.000 kroner. I tillegg er det et depotgebyr på 1.000 kroner. Totalt 2.900 kroner til 5.000 kroner.

SpareBank 1 Søre Sunnmøre
Renten er 0,1 prosent høyere på lån mellom 500.000 og 1 million kroner. Renten er 0,3 prosent høyere på lån under 500.000 kroner.

SpareBank 1 Østlandet
Du må ha/få brukskonto i banken for å få disse rentesatsene.

Sparebanken Sogn og Fjordane
Du må ha fordelsprogrammet «So Bra Total» for å få disse rentesatsene.

Sparebanken Sør
Lån over 2 millioner kroner er 0,2 prosentpoeng billigere. Lån under 1 million kroner er 0,2 prosentpoeng dyrere.

Sparebanken Vest
Du må ha/få brukskonto i banken for å få disse rentesatsene.

Storebrand
Betingelsene krever at du er Helkunde dvs at du bruker Storebrand Bank som hovedbank. Hvis du har en fordelskunde (pensjonsordning fra arbeidsgiver i Storebrand) gis lånet uten etableringsgebyr og termingebyr.

Gjennomsnittsrentene

Ser vi på gjennomsnittlige effektive renter ligger lån med tre års binding lavere enn flytende renter. Som du ser av tabellen under øker den gjennomsnittlige renten med lengden på bindingen. Grunnen til det er kort og godt at rentemarkedet forventer at renten skal stige over tid.

I gjennomsnitt er 3 års binding 0,03 prosent lavere enn flytende rente. 5 års binding ligger 0,37 prosentpoeng høyere enn flytende. Med 10 års binding gjør forskjellen et hopp til 0,87 prosentpoeng.

Hvis et lån med ti års binding skal komme omtrent likt ut med flytende rente, må renten stige med i underkant av 0,2 prosentpoeng i snitt per år i de 10 årene. Da ender renten på det flytende lånet opp med å ligge nesten ett prosentpoeng over renten med binding på 10 år ligger på i dag.

Du kan gjøre dine egne beregninger for dette med «Renteutviklingskalkulatoren».

Slik er gjennomsnittet av de effektive rentene innenfor 60 prosent av markedsverdi:

Binding 60% Forskjell
Flytende 2,78% 0,00%
3 år 2,81% 0,03%
5 år 3,15% 0,37%
10 år 3,65% 0,87%

Effektiv rente er beregnet med et lån på 1 million kroner, nedbetalt på 15 år.

 

Kalkulatorer:

Finn billigste boliglån
Kalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.

Renteutviklingskalkulator
Kalkulatoren hjelper deg med å avgjøre om du skal velge fast eller flytende rente. Kalkulatoren tar utgangspunkt i rentebanen, som er Norges Bank spådom om renteutviklingen i de nærmeste årene.