Slik sikrer du deg en bra og rimelig fjellhytte

Detaljer: Skrevet av: Geir Ormseth; Publisert 12. mai 2015

Hytteprisene har stått nærmeste stille i flere år. Det er mulig å prute i dag. Men først å fremst må du sikre deg en hytte av god kvalitet.

- Høstferien er høysesong for visning av fjellhytter. Både prisene og kvaliteten varierer. Ikke alltid får man den kvaliteten man tror man betaler for. I denne artikkelen viser hva hva du bør se etter på visning, samt hva prisnivået er i de forskjellige områdene.

Hytter har andre typer feil enn boliger

-På fjellhytter dukker det opp litt andre feil og mangler enn du vanligvis finner på boligjakt, sier forbrukerrådgiver Carsten Pihl i Norges Eiendomsmeglerforbund.

Du skal riktignok ikke bruke hytta like mye som en bolig, men samtidig ligger hytta ofte ekstra utsatt for vær og vind.

50 og 60-tallshytter

Det er forskjell på å kjøpe en «Gerhardsenhytte» fra 50-60-tallet og en nybygget hytte.

-Fjellhyttene bygget på 50- og 60-tallet ble ofte bygget helt eller delvis på dugnad, og noen ganger med litt ymse materialer. Og de kan være bygget på i flere etapper. Samtidig kan vedlikeholdet kan også være så som så med de eldre hyttene. Derfor er det viktig at du som kjøper tar en grundig gjennomgang av hytta, sier Phil.

Last ned informasjon på forhånd, og les grundig gjennom salgsoppgaven og taksten. Husk at arkene uten bilder alltid er de viktigste.

- Nyere hytter ligger oftest i større hyttefelt. Her vil den tekniske kvaliteten ofte være grei. Men sjekk planene i området. Skal det bygges flere hytter, og hva vil det eventuelt gjøre med trafikken i området?, sier Pihl.

Sjekk også muligheter for å bygge på eller endre fasade når du er på visning på en hytte. Noen kommuner er ganske strenge, og krever søknader for det aller meste. Dette gjelder særlig for hytter som ligger helt oppunder tregrensen – der det kanskje ikke bygges i våre dager, i følge Phil.

10 viktige sjekkpunkter ved hyttejakten på fjellet

Norges Eiendomsmeglerforbunds Carsten Pihl har følgende tips for hvordan man avslører hyttas skavanker (det fire siste tipset er fra Smarte Penger):

Taket
Se på taket både utvendig og innvendig. Hvis det er kryploft må du titte opp og lyse rundt (for eksempel med mobilen) for å sjekke om du ser synlige vannskader. Når ble takbelegget skiftet sist? Ser det slitt ut? Hvor gammel er papp/sten på taket? Levetiden er rundt 30-40 år.

Kjeller/krypkjeller
Ta en titt i kjelleren/krypkjelleren for å se etter fukt og vannskader. Les nøye i taksten om det er tegn på fuktskader. Sjekk også bjelkelaget under hytta – særlig langs kantene for å se om det ser ok ut.

Utvendig panel og vinduer
Hvor gamle er vinduene, er de i god stand, eller trenger de å skiftes? Sjekke panelen, og særlig nederst mot grunnmuren. Er det tørt og fint, eller er det tilløp til råte? Husk å sjekke rundt hele hytta, det vil være forskjell på solsiden mot sør og bak buskene på nordsiden.

Vann og kloakk
Er hytta tilkoblet det kommunale vann og kloakk-anlegget eller er det brønn og septik? Sjekk også om kommunen har planer for å koble hyttene på det kommunale nettet. Det kan blir dyrt! Dersom privat avløpsvann. Er anlegget godkjent av kommunen?

Området rundt
Hva er planene for området rundt? Er det planlagt bygget flere hytter i området. Hva vil det ha å si for trafikken? Blir det mye byggeaktivitet – og vil utsikten forsvinne?

Tomten
Få klarlagt hvor tomtegrensene går! Hytter har ofte tomt delvis med innmark og delvis med utmark. Noen ganger er det gjerder – men det er ikke sikkert at grensen går ved gjerdet. Be om å få se kartet – eller gå inn på Kartverkets seeiendom.no for å sjekke grensene. Skriv ut kartet og ta med på visning for å sjekke kart mot terreng.

Tinglyste rettigheter for vei og parkering
Vei og parkering i hytteområder kan ofte være avhengig av rettigheter over andres eiendom. Og det er gjerne ved en eiendomsoverdragelse det oppdages at tidligere hyttekjøpere bruk har skjedd uhjemlet. Dermed er rabalderet i gang. Du bør derfor be om dokumentasjon på at rettigheter til både adkomst og parkering er tinglyst på hytta.

Peis og pipeløp
Hvem murte peisen? I en del eldre hytter er det ikke uvanlig at peis og pipe ble murt av de som bygde hytta. Sjekk med selgeren om brannvesenet hadde noen merknader på siste inspeksjon. Foring av pipen koster noen tusenlapper pr meter.

Festetomt
Dersom hytta står på festetomt, bør du sjekke hvilke reguleringer som er gjort, om det er lenge til neste regulering og når kontrakten utløper.

Grunnforhold
Ofte er hytter bygget på løs grunn, for eksempel morenemasser. Dersom dreneringen eller grunnarbeidene ikke er gode nok, kan hyttas vekt få grunnen til å sige. Som regel er slik sig ujevne og gjør hytta skjev. Sjekk derfor om alle dørene lar seg enkelt lukke uten knirk. Test også med en klinkekule på gulvet. Begynner den å rulle, er hytta skjev.

Hytteprisene

Tabellen under viser gjennomsnittlig totalpris for hytter omsatt i måleperioden. Ikke alle områder har stor nok omsetning til å gi pålitelige tall. Smarte Penger har derfor sammenlignet tallene med de siste årene og markert i tabellen der hvor det trolig er store avvik fra hva som er korrekt.

Hytteområde	Hyttepris
Hol (Geilo, Ustaoset og Haugastøl mfl.)	2 580 000
Bykle (Hovden, Ørnefjell, Hoslemo mfl.)	2 476 000
Sirdal (Sirdal mfl.)	2 395 000
Øyer (Hafjell mfl.)	2 390 000
Tinn (Gaustadblikk mfl.)	2 390 000
Vinje (Rauland og Haukelifjell mfl.)	2 210 000
Nes Buskerud (Nesbyen mfl.)	2 038 000
Voss	2 013 000
Øystre Slidre (Beitostølen mfl.)	1 997 000
Kvam (Kvamskogen og Furedalen mfl.)	1 960 000*
Oppdal	1 900 000
Hemsedal	1 875 000**
Åseral (Bortelid, Ljosland og Eikekrapen)	1 730 000*
Ringsaker (Sjusjøen mfl.)	1 695 000*
Krødsherad & Sigdal (Norefjell og Haglebu)	1 675 000
Drangedal & Nissedal (Gautefall mfl.)	1 650 000
Trysil	1 630 000
Gausdal (Skeikampen mfl.)	1 600 000
Nore og Uvdal (Uvdal og Dagali mfl	1 563 000
Ringebu (Kvitfjell mfl)	1 300 000
Prisen er trolig feilaktig for høyt grunnet spinkelt statistikkgrunnlag. *Prisen er trolig altfor lav. Korrekt pris er antagelig omkring 2,5 millioner basert på de siste 4 årene. Kilde: Eiendom Norge, Finn.no og Eiendomsverdi.

Her finner du hele prisundersøkelsen.

Egenskaper som kan delfinansiere hytta

De som leier hytte er veldig opptatt av enkelte egenskaper som kan heve hyttas leiepris uten at det behøver å heve kjøpsprisen. Utleie kan finansiere mye av hytta og da kan følgende egenskaper vektlegges:

Avstand til alpinanlegg
Hytteeiere ønsker sentral beliggenhet i nærheten av alpinanlegget, men likevel ikke helt tett inntil alpinbakken. En viss avstand til popmusikk, skrål og lite naturskjønne heisanlegg er ønskelig. Derfor hyttene som ligger innenfor en avstand på 500 meter fra alpinbakken 6 prosent billigere enn hyttene som ligger 500-2000 meter fra heisen, viser gjennomsnittstall over flere år fra Eiendom Norge.

Leietakerne ønsker derimot kortest mulig avstand til bakken. Jo nærmere desto bedre. En hytte to stavtak fra alpintraseen er derfor litt enklere å leie ut og kan oppnå litt høyere leieinntekter enn hyttene lengre unna. Som hyttekjøper med planer om utleie får du da i pose og sekk. Høyere leieinntekter og lavere kjøpesum.

Ikke alle hytteleiere står på ski i alpinbakken. Preparerte langrennsløyper er også populært. For denne målgruppen er avstanden til skisporet svært viktig. Det må være mulig å komme seg til skiløypa uten å sette seg i bilen.

Antall senger viktigere enn areal
Antall soverom og antall senger er avgjørende for leieinntektene. Mange spleiser på hytteleie, gjerne to familier sammen, eller en stor vennegjeng. Tre soverom blir for lite. Den bør ha minst fire.

Hyttas størrelse blir derfor noe underordnet. Antall sengeplasser er avgjørende. Trange soverom har lav oppmerksomhet når mulige leietagerne velger hytte på internett.

God standard
Vann fra brønn og utedass fenger ikke lenger. Leietagerne krever høy komfort. Naturligvis må hytta ha strøm og vann. Bilvei helt frem og oppvaskmaskin er også blitt minstekrav.

Steinskifer i hallen er gjerne også en god investering for å unngå at gjestenes slalåmstøvler setter merker, i alle fall dersom myke tresorter er valgt.

Utsikt neppe viktig
Å kjøpe en hytte med utsikt koster 14 prosent ekstra, ifølge statistikken til Eiendom Norge. Det er tvilsomt om leietagerne vektlegger dette høyt. Derfor er utsikt neppe en egenskap du kan regne med å få tilbakebetalt av leietakerne. Egne privat behov bør avgjøre om utsikten er verdt prisen.

Dobbelt så dyr hytte, er egentlig bare 24 prosent dyrere

Kjøpesummen er bare en del av hyttekostnadene. De fleste kostnadene for moderne hytter er faktisk helt like. Det koster like mye med vedlikehold, strøm, brøyting, TV-abonnement, forsikring om hytta ligger på en dyr tomt som på en billig tom. Særlig gjelder dette i dag som rentekostnadene er svært lave. Tross alt er det rentekostnadene som utgjør kostnadsforskjellen mellom to like hytter som ligger på to forskjellig priset tomter.

Avdragene er ingen kostnad. Du kan i prinsippet velge avdragsfrihet på hyttelånet dersom du har lite lån samlet sett. I praksis betaler likevel de fleste avdrag, men det er faktisk sparing (gjør det rikere) og ingen kostnad. Tabellen under viser at kostnadsforskjellen på en Geilo-hytte (dyrest) og en Kvitfjell-hytte (billigst) «bare» er 24 prosent dersom renten i det lange løp (etter skatt og inflasjon) utgjør 1 prosent. NB: I dag er denne renten null.

Kostnadsforskjell mellom to hytter dersom normalt rentenivå
	Geilo	Kvitfjell
Verdi:	2 580 000	1 300 000
Vedlikehold (200 kr pr m2)	20 000	20 000
Forsikring (30 kr pr m2)	3 000	3 000
Strøm, oppvarming (50 kr pr m2)	5 000	5 000
Eiendomsskatt (25 kr pr m2)	2 500	2 500
Øvrig (TV-abonnement, vei, etc)	10 000	10 000
Kapitalkostnader (rente)	25 800	13 000
SUM	66 300	53 500
Kostnadsforskjell	24%
Vi har forutsatt en realrente etter skatt på 1 prosent. I dag er den lavere, og de neste 5 årene er den forventet å være 0 prosent. Da er faktisk kostnadene lik for begge hytter. Kilde: Smarte Penger.