Eiendomsskatt er ikke en del av det «normale» skattesystemet, men er en kommunal skatt på fast eiendom.
Kommunene har stort spillerom ved fastsettelse av eiendomsskatten. Selve skattesatsen er avgrenset til maksimalt 7 promille av eiendommens verdi, men takstgrunnlaget og bunnfradrag kan kommunen sjonglere ganske fritt med.
Tøyer kommunen rammene maksimalt, kan en bolig som er verdt 3 millioner belastes med nær 17.000 kroner i årlig eiendomsskatt. Men per i dag er det ingen kommuner som både benytter maksimal skattesats og maksimalt beregningsgrunnlag (takst).
Se listen over hva du må betale i alle landets kommuner for et standardhus.
Skattesatsen
Eiendomsskatteloven sier at skatten skal ligge mellom 2 og 7 promille. Hvis kommunen innfører eiendomsskatt, kan den ikke være mer enn 2 promille det første året. Økningen kan ikke være mer enn 2 promille året etter. Økningen kan likevel være på 3 promille hvis det samme år innføres et bunnfradrag.
Kommunen har anledning til å innføre et bunnfradrag. Skatten kan ikke økes det året bunnfradraget eventuelt faller bort.
Eiendommens verdi
Grunnlaget for skatten er takstgrunnlaget på eiendommen, dvs en eller annen form for markedsverdi (salgsverdi). To alternativer metoder benyttes. Og for begge metodene kan kommunene innføre et bunnfradrag.
Metode 1
Kommunene beregner markedsverdi selv. Enten ved bruk av takstmann som besiktiger eiendommene fra utsiden, eller sjablongmessig, typisk basert på areal. Deretter reduseres denne taksten til en prosentandel av markedsverdien. Den varier fra 10 til 95 prosent. På den måten legger kommunen inn et slingringsmonn som forhindrer at noen boliger får urealistisk høy verdi. Noen kommuner bruker kostpris.
Dette er den gamle metoden som alle kommuner har måtte benytte inntil nylig.
Metode 2
Etter at boligskatten ble reformert med ny beregning av ligningsverdiene ved hjelp av Statistisk sentralbyrå og Skatteetaten, har kommunene kunne ta i bruk disse dataene i stedet for gjøre takseringsjobben selv.
Markedsverdien (salgsverdien) som er grunnlaget for den skattemessige ligningsverdien kalles boligverdien. Det er da den beregnede boligverdi som gjelder som markedsverdi ved beregning av eiendomsskatten. Også med denne metoden reduseres den beregnede markedsverdien. Grunnlaget skal ikke være høyere enn 80 prosent av markedsverdien fra 2015, men kan altså være lavere.
Boligverdien baserer seg på boligens areal, byggeår, boligtype, beliggenhet og opplysninger om omsatte boliger i kommunen. Det blir fastsatt boligverdi for egen bolig, utleiebolig og bolig som benyttes som fritidsbolig. Andre eiendommer takserer kommunen selv. Boligverdi må ikke forveksles med ligningsverdien som fremkommer i selvangivelsen.
Beregn selv
Dersom boligverdien inngår i kommunens beregning av eiendomsskatt kan du langt på vei beregne dette selv ved å ta utgangspunkt i boligens ligningsverdi. Den finner du i selvangivelsen. Ligningsverdien for en primærbolig utgjør nemlig 25 prosent av boligverdien. Dermed finner du boligverdien ved å gange ligningsverdien med 4. Primærbolig er bolig som du eier og bor i selv.
I Smarte Pengers eiendomsskatt-kalkulator kan du velge om eiendomsskatten skal beregnes etter takst, eller en prosentandel av markedsverdi. Deretter legger du inn den gjeldende skattepromillen, og et eventuelt bunnfradrag.
Smarte Pengers eiendomsskattekalkulator.
Eksempler
Tabellen under viser hva eiendomsskatten utgjør ved 2 og 7 promille. Det er forutsatt at takstgrunnlaget reduseres med 50 prosent av markedsverdien.
Hvis markedsverien er 2 millioner (takst 1 million) vil eiendomsskatten kunne fastsettes til mellom 2.000 og 7.000 kroner.
| Markeds- | Takst 50 % av | Skatt | |
| verdi | markedsverdi | 2 promille | 7 promille |
| 500 000 | 250 000 | 500 | 1 750 |
| 1 000 000 | 500 000 | 1 000 | 3 500 |
| 1 500 000 | 750 000 | 1 500 | 5 250 |
| 2 000 000 | 1 000 000 | 2 000 | 7 000 |
| 2 500 000 | 1 250 000 | 2 500 | 8 750 |
| 3 000 000 | 1 500 000 | 3 000 | 10 500 |
| 5 000 000 | 2 500 000 | 5 000 | 17 500 |
Eksempel med og uten bunnfradrag på 500.000 kr:
| Bunnfradrag | Nei | Ja |
| Markedsverdi | 3 000 000 | 3 000 000 |
| Reduksjon i takst | 1 500 000 | 1 500 000 |
| Skattetakst | 1 500 000 | 1 500 000 |
| Bunnfradrag | 0 | 500 000 |
| Etter b.fradrag | 1 500 000 | 1 000 000 |
| Promillesats | 4 | 4 |
| Eiendomsskatt | 6 000 | 4 000 |
Slik kan skatten innføres
Her er et eksempel på hvordan eiendomsskatten kan innføres i en kommune som ikke har det fra før av.
Markedsverdien er forutsatt til å være 3 millioner kroner. Kommunen trapper opp satsen så fort som loven tillater. De første årene legges taksten på 50 prosent av markedsverdien. Men i år 5 økes den til 80 prosent av markedsverdien.
Slik vil da eiendomsskatten utvikle seg:
| År | Promille-sats | Takst | Skatt |
| År 1 | 2 | 1 500 000 | 3 000 |
| År 2 | 4 | 1 500 000 | 6 000 |
| År 3 | 6 | 1 500 000 | 9 000 |
| År 4 | 7 | 1 500 000 | 10 500 |
| År 5 | 7 | 2 400 000 | 16 800 |
Her vil eiendomsskatten begynne på 3.000 kroner, og gå opp til det maksimale nivået på 16.800 kroner det femte året. Men det er altså ingen kommuner som har gått opp til det maksimale nivået ennå.
Klage
Du kan klage på takstgrunnlaget. Dette må gjøres innen tre uker etter at eiendomsskattelisten er lagt ut, eller etter at du har mottatt skatteseddelen.
Du kan klage på grunnlag at ditt hus har høyere takst enn tilsvarende eiendommer i nabolaget, eller at taksten er satt for høyt. Du kan sjekke i eiendomsskattelisten hvilken takst husene i nabolaget har. Denne listen er offentlig tilgjengelig i tre uker etter at den er lagt ut.
Kommunen bestemmer
Eiendomsskatt er en kommunal skatt som den enkelte kommune kan skrive ut med hjemmel i lov om eiendomsskatt av juni 1975 nr. 29 (eigedomsskattelova). Det er hvert enkelt kommunestyret som avgjør om det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen, for private boliger/hytter og/eller for bedrifter. Eiendomsskatten kan begrenses til byvise strøk eller gjelde alle.
Av 428 kommuner i Norge har 355 kommuner, innført eiendomsskatt, viser tall fra Statistisk Sentralbyrå (SSB). 250 av disse kommunene har eiendomsskatt på boliger og fritidseiendommer.
Sjekk om din kommune har eiendomsskatt og hvor mye du må betale.
Les mer om boligskatt og formue:
Boliger og fastsettelse av ligningsverdi
Ligningsverdi - gammelt system
Klage på for høy ligningsverdi
Mer om eiendomsskatt:
Eiendomsskattekalkulator
Kalkulatoren regner ut eiendomsskatten ut fra de forutsetningene du legger inn.
Eiendomsskatt i kommunene
Denne oversikten viser hvor mye du betaler i hver enkelt kommune i eiendomsskatt, ut fra et standardhus.
Kommunale avgifter
Denne oversikten viser hvor mye du betaler i hver enkelt kommune i kommunale gebyrer, ut fra et standardhus.
Kommunale avgifter og eiendomsskatt
Denne oversikten viser hvor mye du betaler samlet i eiendomsskatt og kommunale avgifter.