Avdragstvang øker de månedlige låneutgiftene for mange.
Smarte Penger har regnet på hva regjeringens nye regler betyr for låntakerne. Dette er regler som skal gjelde for alle nye boliglån og trer i kraft den 1. juli i år.
Har du planer om å øke boliglånet ved boligbytte eller bilbytte, er de nye reglene også relevante for deg.
PS: Reglene er likevel ikke absolutte. Bankene får lov til å fravike reglene for inntil 10 prosent av de nye lånene. Typisk vil dette gjelde dem med høy inntekt som banken da anser å ha bedre betjeningsevne eller normalen som er lagt til grunn for de nye reglene.
Har du middels eller lav inntekt, kan du regne med at de nye reglene gjelder for deg. Og altså ved nytt lån, ikke med gamle lån. Du har også lov å flytte det gamle boliglånet til en annen bank uten at det anses som nytt, slik at du ikke berøres av reglene. Men øker du lånet, forlenger avdragstiden eller benytter en annen bolig som pant, rammes du av de nye reglene.
Foreldre med ledig pant i egen bolig kan fortsatt hjelpe barna med tilleggsikkerhet. Reglene sier at kravene til egenkapital kan oppfylles ved betryggende tilleggsikkerhet i form av pant i annen fast eiendom eller selvskyldnerkausjon eller -garanti.
70 prosent-grensen gir avdragstvang
Boliglån over 70 prosent av pantesikkerhet blir tvunget til å betale avdrag, minst 2,5 prosent av lånesaldoen må årlig innbetales (tilsvarer 40 års nedbetaling som serielån). Eventuelt lån et boliglån med 30 års nedbetalingstid som et annuitetslån, hvis dette gir mindre avdrag.
Eksempel: Du har et lån på 2 million kroner. Da blir det årlige minimumsavdraget 2,5 % x 2.000.000 kr = 50.000 kr. Det tilsvarer 4.167 kr pr måned.
Renteøkningen en låntager må tåle blir 5 prosent. For fastrentelån gjelder tålegrensen ved bindingstidens utløp.
Fra 1. juli er dette reglene ved opptak av boliglån:
- Maksimal belåning ved rammelån (boligkreditt) er 70 prosent.
- Maksimal belåningsgrad på 85 prosent.
- Dersom lån overstiger 70 prosent av boligens verdi, må du betale 2,5 prosent av lånesaldoen i avdrag pr år.
Hele forskriften finner du her.
Tabellen under viser hvor mye de månedlige låneutgiftene øker for et avdragsfritt lån som må belastes med avdrag, tilsvarende 2,5 prosent av lånesaldo årlig.
| Lån | Økning mnd låneutgifter |
| 1 mill | 2 083 |
| 2 mill | 4 167 |
| 3 mill | 6 250 |
| 4 mill | 8 333 |
| Kilde: Smarte Penger. | |
Du kan selv regne på dette i kalkulatorene for:
Betydningen av økte avdrag:
Hvis vi ser på et avdragsfritt lån til 6 prosent rente, og du ikke ønsker å innbetale høyere terminbeløp, vil du måtte redusere lånet kraftig.
Med et lån på 2 millioner kroner, vil du måtte redusere lånet til 1.166.667 kroner for at terminbeløpet ikke skal bli høyere.
Strengt tatt skal dette regnes etter skatt (da teller avdragene enda mer). Da må du redusere lånet helt ned til 848.447 kroner for at terminbeløpet skal bli likt.
Slik slår det ut
Først har vi sett på en familie med barn på 8 og 10 år. De har en samlet inntekt på 1 million kroner, og tar opp et boliglån på 3,6 millioner korner. De har ingen lån fra før av.
| Inntekter: | Avdragsfrihet | 2,5 %-krav | 5% renteøkning |
| Lønn | 1 000 000 | 1 000 000 | 1 000 000 |
| Barnetrygd | 23 000 | 23 000 | 23 000 |
| Skatt | 250 000 | 250 000 | 201 000 |
| Netto inntekt | 773 000 | 773 000 | 822 000 |
| Lånekostnader: | |||
| Rente | 2,75% | 2,75% | 7,75% |
| Nytt lån | 3 600 000 | 3 600 000 | 3 600 000 |
| Renter nytt lån | 99 000 | 99 000 | 279 000 |
| Avdrag nytt lån | 0 | 92 000 | 43 000 |
| Sum lånekostnader | 99 000 | 191 000 | 322 000 |
| Levekostnader: | |||
| Mat og drikke | 97 000 | 97 000 | 97 000 |
| Klær og sko | 38 000 | 38 000 | 38 000 |
| Helse og hygiene | 22 000 | 22 000 | 22 000 |
| Lek og fritid | 43 000 | 43 000 | 43 000 |
| Andre dagligvarer | 8 000 | 8 000 | 8 000 |
| Husholdningsartikler | 8 000 | 8 000 | 8 000 |
| Sum levekostnader | 216 000 | 216 000 | 216 000 |
| Andre kostnader: | |||
| Bilutgifter | 75 000 | 75 000 | 75 000 |
| Ferieturer | 25 000 | 25 000 | 25 000 |
| Forsikringer | 15 000 | 15 000 | 15 000 |
| Kommunale avgifter | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
| Strøm/annen energibruk | 15 000 | 15 000 | 15 000 |
| Telefon/mobil | 15 000 | 15 000 | 15 000 |
| Vedlikehold bolig | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
| Uteliv | 15 000 | 15 000 | 15 000 |
| Andre utgifter | 40 000 | 40 000 | 40 000 |
| Sum andre kostnader | 220 000 | 220 000 | 220 000 |
| Sum kostnader totalt | 535 000 | 627 000 | 758 000 |
| Disponibelt | 238 000 | 146 000 | 64 000 |
I det andre eksemplet ser vi på en enslig som har 500.000 kroner i inntekt, og tar opp et lån på 1,5 millioner kroner.
| Inntekter: | Avdragsfrihet | 2,5 %-krav | 5% renteøkning |
| Lønn | 500 000 | 500 000 | 500 000 |
| Skatt | 127 000 | 127 000 | 107 000 |
| Netto inntekt | 373 000 | 373 000 | 393 000 |
| Lånekostnader: | |||
| Rente | 2,75% | 2,75% | 7,75% |
| Nytt lån | 1 500 000 | 1 500 000 | 1 500 000 |
| Renter nytt lån | 41 000 | 41 000 | 116 000 |
| Avdrag nytt lån | 0 | 38 000 | 18 000 |
| Sum lånekostnader | 41 000 | 79 000 | 134 000 |
| Levekostnader: | |||
| Mat og drikke | 32 000 | 32 000 | 32 000 |
| Klær og sko | 12 000 | 12 000 | 12 000 |
| Helse og hygiene | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
| Lek og fritid | 14 000 | 14 000 | 14 000 |
| Andre dagligvarer | 4 000 | 4 000 | 4 000 |
| Husholdningsartikler | 5 000 | 5 000 | 5 000 |
| Sum levekostnader | 77 000 | 77 000 | 77 000 |
| Andre kostnader: | |||
| Bilutgifter | 60 000 | 60 000 | 60 000 |
| Ferieturer | 15 000 | 15 000 | 15 000 |
| Forsikringer | 8 000 | 8 000 | 8 000 |
| Fellesutgifter | 15 000 | 15 000 | 15 000 |
| Strøm/annen energibruk | 10 000 | 10 000 | 10 000 |
| Telefon/mobil | 5 000 | 5 000 | 5 000 |
| Uteliv | 15 000 | 15 000 | 15 000 |
| Andre utgifter | 20 000 | 20 000 | 20 000 |
| Sum andre kostnader | 148 000 | 148 000 | 148 000 |
| Sum kostnader totalt | 266 000 | 304 000 | 359 000 |
| Disponibelt | 107 000 | 69 000 | 34 000 |
Så mye må du spare månedlig for å innfri kravet til egenkapital
Det blir et trangere nåløye for å kunne få boliglån uten 15 prosent egenkapital. Etter Finanstilsynets tilrådinger må alle stille med minst 15 prosent egenkapital. Det vil ikke være anledning til å gi kausjon for å slippe dette kravet, men sidesikkerhet godtas.
For mange vil det bety at du må spare opp til 15 prosent egenkapital for å kunne finansiere boliglånet.
Her er det forutsatt av boligprisene øker med 2 prosent årlig, noe som øker sparebeløpene litt i forhold til nullvekst.
| Pris på bolig | Krav til egen- kapital | Månedlig sparing i 5 år | Månedlig sparing i 10 år |
| 1 mill | 150 000 | 2 635 | 1 389 |
| 2 mill | 300 000 | 5 270 | 2 778 |
| 3 mill | 450 000 | 7 905 | 4 167 |
| Vi har lagt til grunn en innskuddsrente i bank på 2,5 %. Vi antar at boligprisene stiger 2 % i året slik at boligen som i dag koster 1 million er 2 % dyrere om ett år. Alle tall etter skatt. Kilde: Smarte Penger | |||
Les mer om hvor mye du kan låne:
Beregn selv hvor mye du kan låne
Lån i forhold til disponibel inntekt
Lån i forhold til inntektsøkning
Kalkulator:
Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.
Hvor mange år tar det å nedbetale lånet
Kalkulatoren beregner hvor lang tid det tar å nedbetale et lån til null, med et gitt beløp per termin.
Hvor stort lån dekker dette terminbeløpet
Kalkulatoren regner ut hvor mye et fast månedlig beløp dekker av lån.
Boligsparingskalkulator
Kalkulatoren beregner hvor dyr bolig du kan kjøpe ut fra sparebeløpet du setter inn.
Annuitetslånskalkulator
Kalkulatoren beregner effektiv rente, sum renter og gebyr, samt hvilket terminbeløp du må betale. Det blir beregnet en nedbetalingsplan for inntil de 12 første terminene, og årssummene for samtlige år.
Serielånkalkulator
Beregn hva du må betale per termin på et serielån. Viser de første 24 terminene på lånet. Kalkulatoren regner effektiv rente.