Her er tallene som avgjør om boligen din utløser formuesskatt for 2014.

Det er boligprisstatistikken fra Statistisk sentralbyrå (SSB) som hvert år avgjør boligskatten til folk. Viser for eksempel SSBs tall at boligprisene i din kommune stiger med 5 prosent, så oppjusteres automatisk ligningsverdiene for boligen din med 5 prosent.  Denne prisjusteringen øker formuesskatten din, såfremt du betaler formuesskatt.

Du må ha en netto formue over 1 million pr person (2 millioner for ektefeller da de lignes sammen) i 2014 for å betale formuesskatt. Nettoformue finner du i selvangivelsen og omfatter alle dine eiendeler fratrukket gjeld. For de fleste utgjør boligen den største formuesposten. Boligverdiene inngår kun i formuesskatten og ingen annen skatt.

Smarte Penger har vurdert de foreløpige boligpristallene fra SSB gjeldende for skatteåret 2014. Oslo og Bærum ser ut til å oppleve den største skatteøkningen da de har den stor prisvekst i SSBs tall.

Likevel vil høyst sannsynlig Tromsø overtar topplasseringen når endelige tall er klare. Der har prisene steget dobbelt så mye som Oslo og Bærum siste 12 måneder, ifølge tall fra Eiendom Norge. SSB har imidlertid ikke publisert tall fra Tromsø. I så fall kan en boligeier i Tromsø forventet dobbelt så høy skatteøkning som det tabellen viser for Oslo og Bærum.

Bruk Smarte Pengers kalkulator til å beregne boligprisendringenes betydning for boligskatten din.

Kan bli skattelette i Stavanger de neste årene

Det kraftige fallet i oljeprisen har gitt dystre spådommer for sysselsettingen i oljebransjen. Mange boliganalytikere er spent på utslagene i oljeby nr 1 i Norge, nemlig Stavanger. Allerede i 2014-tallene skiller Stavanger seg ut med et svakt prisfall. Men arbeidsledigheten i Stavanger-regionen kan øke kraftigere i 2015. Dermed kan Stavanger-regionen oppleve en mye større formuesskattelette for skatteåret 2015.

 For skatteåret 2014 vil anslagsvis Stavanger oppleve en lette i formuesskatten på bare 90 kroner for dem med ligningsverdier på 1 millioner, samt er i formuesskatt-posisjon.

Boligprisstigning øker skatten
  Boligens ligningsverdi den 1.1. 2014
Distrikt 500 000 1 000 000 2 000 000
Norge, gjennomsnitt 170 340 680
Oslo m. Bærum 225 450 900
Bergen 245 490 980
Stavanger -45 -90 -180
Trondheim 125 250 500
Akershus, uten Bærum 145 290 580
Tabellen forutsetter at du er i formuesskatt-posisjon. Det innebærer for ligningsåret 2014 at de samlede nettoformue inkl boligens ligningsverdi oversteg 1 million. Kilde: Smarte Penger / Statistisk sentralbyrå

Tallene i tabellen gjelder pr 3. kvartal og er derfra langt fra endelige. Boligprisstatistikken fra Eiendom Norge viser imidlertid prisvekst over normalen for oktober og november, og det gir grunnlag til å tro at også de endelige tallene fra SSB vil vise minst samme prisvekst som tallene vi har lagt til grunn i denne artikkelen.

Slik beregnes skattemessig verdi av bolig

Det skilles mellom boligen eieren bor i (primærbolig), og andre boliger som ikke defineres som fritidseiendom eller næringseiendom (sekundærbolig). En primærbolig er en bolig hvor du har ditt hjem. Primærboligen vil i utgangspunktet være den boligen du er folkeregistrert bosatt i ved årets utgang. Du kan aldri ha mer enn én primærbolig. Er du eier av andre boligeiendommer, regnes disse som sekundærboliger.

Likningsverdien for en primærbolig utgjør 25 prosent av SSBs beregnede kvadratmeterpris. For sekundærboliger utgjør likningsverdien 40 prosent av den beregnede kvadratmeterprisen.

Alle boliger i samme kommune pålegges samme kvadratmeterpris uansett tomtens beskaffenhet, og derfor vil alltid noen kommer veldig skjevt ut. En sikkerhetsventil i verdifastsettelsen er derfor lagt inn. Ligningsverdien skal nemlig ikke overstige 30 prosent av markedsverdi eller teknisk verdi. Har du en ligningsverdi på 35 prosent av markedsverdien, har du rett til å få satt den ned til 30 prosent. Du kan kreve å få satt ned likningsverdien enten i selvangivelsen, eller ved klage på likningen. Du må kunne dokumentere markedsverdi, enten ved takst, verdivurdering fra megler, eller observerbar omsetningsverdi.

Eksempel på bolig og formuesskatt for 2014:

SSBs tall viser at boligen din har en markedsverdi på 5.000.000 kr. Ligningsverdien blir da: 5.000.000 x 25 % = 1.250.000 kr.

Vi antar at du har bankinnskudd og aksjefond verdt 400.000 kroner, samt gjeld på 200.000 kr

Din ligningsformue blir da:

Ligningsverdi, bolig 1 250 000
Bankinnskudd og aksjefond 400 000
Gjeld -200 000
Netto formue 1 450 000
Bunnfradrag -1 000 000
Grunnlag formuesskatt 450 000

For 2014 er satsen 1 prosent. Formuesskatten blir da: 450.000 x 1 % = 4.500 kr.

NB: For neste år økes bunnfradraget i formuesskatten. Da må nettoformuen overstige 1,2 millioner kroner for en person for å utløse formuesskatt, og 2,4 millioner for ektefeller (de lignes sammen).

 

Kalkulatorer:

Boligpriser og endring i formuesskatten
Med denne kalkulatoren kan du se hvordan skatten endrer seg når boligprisene endrer seg.

Formuesskattekalkulator
Kalkulatoren beregner hva du må betale i formuesskatt.

Skatteberegning 2015
Kalkulatoren beregner skatten din for skatteåret 2015. Gjelder for lønnsmottakere, uføretrygdede og næringsdrivende.