Et eksempel på hvordan lønnsomheten beregnes.

Selve regnestykket er egentlig veldig enkelt for eiendom. Vi kan ta et eksempel på et oppsett over en eiendomsinvestering.

Dette er forutsetningene vi gjør:

  • Kjøpesummen er 100 millioner kroner.
  • Bygget er finansiert med 75 prosent lånekapital og 25 prosent egenkapital.
  • Renten er i gjennomsnitt 4 prosent, og lånet er avdragsfritt.
  • Investeringshorisonten er på fem år (som er kort).
  • Bygget avskrives med 2 prosent årlig.
  • Leien justeres opp med 2,5 prosent årlig.
  • Bygget blir solgt ved utløpet av femårsperioden for 100 millioner kroner.
Post/År 0 1 2 3 4 5
Investering 100 000 000          
Leieinntekter   8 000 000 8 200 000 8 405 000 8 615 125 8 830 503
Driftsutgifter   200 000 205 000 210 125 215 378 220 763
Avskrivning   2 000 000 1 960 000 1 920 800 1 882 384 1 844 736
Rentekostnad   4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000
Resultat   1 800 000 2 035 000 2 274 075 2 517 363 2 765 004
Salg           100 000 000
Kontantstrøm -100 000 000 3 800 000 3 995 000 4 194 875 4 399 747 4 609 741
Skatt (27%)   432 000 488 400 545 778 604 167 663 601
Skatt salgsgevinst           2 690 218
Kontantstrøm e. skatt -100 000 000 3 368 000 3 506 600 3 649 097 3 795 580 101 255 922

Med en salgssum som er lik kjøpesummen om fem år vil avkastningen din etter skatt bli 3,1 prosent. For hver prosent eiendommen stiger i verdi hvert år vil du beholde 0,76-deler av denne prosenten.

Formuesskatten har også en innvirkning på avkastningen. Men besparelsen på formuesskatten er nå blitt såpass liten at den har veldig liten betyning for vurderingen 

 

Les også:

Direkteinvestering i næringseiendom

Momenter som må vurderes ved næringseiendom

Boligutleie som investering

Beregning av lønnsomhet for utleieleilighet

Kalkulator:

Næringseiendomskalkulator
Her kan du simulere investeringer i næringseiendom. Kalkulatoren er tilpasset situasjonen der du investerer en andel i et større eiendomsprosjekt.