Sjekk dette før du refinansierer.

Før du refinansierer er det spesielt to ting du må se på:

  • Hvor mye lavere effektiv rente får du.
  • Hvor lang tid tar det før du har tjent inn alle kostnadene i forbindelse med refinansieringen. Disse kostnadene kan være takst, behandlings,- og depotgebyr, samt tinglysingsgebyr.

Kravene for refinansiering

Renteforskjellen bør være av en viss størrelse før du refinansierer. En besparelse på bare 0,25 prosent (etter skatt) er som oftest for lite. Da kan du risikere at en liten renteendring er nok til at det likevel ikke lønte seg.

Tar det for lang tid før du har tjent inn kostnadene, bør du også droppe refinansiering. Årsaken til at du bør ha en viss sikkerhetsmargin, er at du ikke er garantert at renteforskjellene holder seg i fremtiden.

Du kan følge disse tommelfingerreglene:

  • Rentebesparelsen bør være på minst 0,25 prosent - 0,5 prosent etter skatt, avhengig av utlånsinstitusjonen du flytter lånet til.
  • Refinansieringskostnadene må tjenes inn på maksimalt ett år.

Ved renteendring

Du bør også være forsiktig når det har skjedd endringer i rentenivået. Utlånsinstitusjonene endrer sine rentesatser på forskjellige tider, slik at én institusjon allerede kan ha satt ned renten, mens en annen kanskje vil gjøre det to måneder senere.

Kostnadene

Kostnadene ved refinansiering kan bestå av tinglysing av ny pantobligasjon på 525 kroner. Den koster bare 200 kroner hvis du refinansierer med samme beløp på pantobligasjonen. Andre kostnader er etableringsgebyr på lån, og eventuelt en verditakst.

Vi kan se på et par eksempler:

Eksempel 1:

Lånet er på 2.000.000 kroner. Du sparer 0,5 prosent på å refinansiere, 0,375 prosent etter skatt.

Her blir begge kravene innfridd. Du sparer over 0,25 prosent i året. Kostnadene forbundet med refinansieringen er også inntjent før året er omme 0,42 år, eller omtrent 5 måneder.

Post Beløp
Lånestørrelse 2 000 000
Rente før refinansiering 2,75%
Rente etter refinansiering 2,25%
Etablerings- og depotgebyr 2 000
Tinglysing 200
Takst 2 000
Sum kostnader 4 200
Skattebesparelse (25 %) 1 050
Sum refinansieringskostnad 3 150
Spart rente etter skatt 0,38%
Tid før kostnadene er spart inn 0,42

Du kan selv regne ut dette med refinansieringskalkulatoren.

Eksempel 2:

Lånet er bare er på 200.000 kroner, samtidig som vi forutsetter samme rentebesparelse;

Kravet til forskjell i effektiv rente er fortsatt oppfylt. Men tiden det tar før du har tjent inn kostnadene ved refinansieringen, blir for lang. Det tar 1,7 år (altså omtrent halvannet år før du har tjent inn alle kostnadene. Her er det også forutsatt at en verdivurdering koster noe (meglers verdivurdering er nok).

Post Beløp
Lånestørrelse 200 000
Rente før refinansiering 2,75%
Rente etter refinansiering 2,25%
Etablerings- og depotgebyr 1 500
Tinglysing 200
Takst 0
Sum kostnader 1 700
Skattebesparelse (25 %) 425
Sum refinansieringskostnad 1 275
Spart rente etter skatt 0,38%
Tid før kostnadene er spart inn 1,7

 

 

Kalkulator:

Refinansieringskalkulator
Her ser du hvor mange dager det tar før du har tjent inn kostnadene ved refinansiering.

Boliglånskalkulator
Kalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.