Slik beregner du lønnsomheten av å investere i en utleieleilighet.

Boligutleie er den mest arbeidskrevende formen for pengeplassering. Uansett følger det med en del administrativt arbeid. Det kan også bli en del «vaktmesterjobbing», hvor mye avhenger av alderen på leiligheten eller boligen.

Poenget med lønnsomhetsberegningen er å finne en forventet avkastning på, som kan sammenlignes med andre investeringer. Det gjøres best ved å beregne hva forventet egenkapitalrentebilitet er.

Avkastningen du får på egenkapitalen bør ligge godt over hva du får i banken. Du må ta med i betraktningen muligheten for å leie ut til dårlige betalere, pluss at eiendommen ikke blir utleid i perioder. Den største risikoen er at prisene i boligmarkedet kan synke. Det er ikke en naturnødvendighet at boligprisene bare vil stige.

For å kjøpe en utleiebolig er kravet at du må ha 15 prosent egenkapital, slik det er for andre boliger. Men i Oslo er kravet økt til 40 prosent fra årsskiftet.

Under har vi satt opp momentene som har betydning for lønnsomheten:

Kjøpet

I tillegg til selve kjøpesummen må du betale dokumentavgift på 2,5 prosent. Kjøper du en leilighet til 3 millioner koster det 75.000 kroner i dokumentavgift.

Når du kjøper en leilighet for utleie skal den også gjøres klar for utleie (hvis den ikke er det fra før av). Veldig ofte må det legges inn en god del kroner for at alt er klart for utleie. Disse kostnadene legges ikke til kjøpesummen, men er fradragsberettigede. Eneste unntaket er hvis du gjør noe med leiligheten som ikke er vedlikehold, men standardforbedring (da skal kostnaden legges til kjøpesummen.

Leieinntekten

Når du ser på en leilighet må du ha en formening om hvor mye som er normal leiepris på denne leiligheten.

Et vanlig mål er å se på hva leieinntekten er i prosent av markedsverdi. Hvis markedsverdien er 3 millioner kroner og årlig utleie er 156.000 kroner, gir dette en prosent på 5,2 prosent.

Hva som vanlig å leie ut en leilighet for kan du sjekke i Boligbyggs Leieprisveileder. Du kan også gå inn på leiemarkedet på FINN.

Skatt

Ved utleie av bolig som du selv ikke bor i, skal leieinntektene inntektsføres. I selvangivelsen skal skjemaet «Årsoppgjør for utleie av fast eiendom» legges ved. Se også kalkulatoren Regnskapsligning av boligen.

Utgiftene i forbindelse med utleieforholdet er fradragsberettiget. Forsikring, fellesutgifter, offentlige avgifter, og vedlikehold er typiske utgifter. Overskuddet skattlegges som alminnelig inntekt (nettoinntekt), og skattlegges dermed med 24 prosent. Ligningsverdien av bolig er for utleie (sekundærbolig) er nå satt opp (i 2017) til 90 prosent av markedsverdien. Formuesfordelen ved kjøp av sekundærbolig er derfor svært liten. Du kan maksimalt spare 0,085 prosent i formuesskatt.

Overskuddet av utleien beskattes med en sats på 24 prosent i 2017.

Ved salg er gevinsten skattepliktig, eventuelt at tap er fradragsberettiget. I gevinstregnestykket legger du til dokumentavgiften på kjøpesummen. I tillegg trekker du fra salgskostnadene, der meglerkostnaden utgjør hovedtyngden.

Du kan gjøre gevinsten skattefri ved å selv flytte inn i boligen. Da må du bo der i minst 12 måneder for å ha rett til skattefri gevinst.

Se også kalkulatoren Gevinstberegning av bolig.

Kostnader

Det er mange faste kostnader ved å eie en leilighet, og gjør at lønnsomheten av utleieforholdet fort blir mindre lønnsomt enn det ser ut ved første øyekast.

Felleskostnader
I en leilighet er det alltid felleskostnader. Denne vil kunne ligge på flere tusen kroner i måneden, og har således stor betydning for lønnsomheten.

Her må du også være oppmerksom på hva som kan skje med fellesutgiftene. Er det lave fellesutgifter kan årsaken være at bygget ikke har vært vedlikeholdt slik det burde. Da kan en økning i fellesutgiftene fort komme fordi det da må settes i gang omfattende arbeider på dette området.

I fellesutgiftene kan det ligge et element av nedbetaling av lån. Dette skal du ikke ta med som en kostnad. Nedbetaling av gjeld er sparing, og skal derfor ikke tas med som en kostnad.

Forventet vedlikeholdskostnad
Hvor mye du skal legge inn i årlig forventet vedlikeholdskostnad vil variere mye. For en helt ny leilighet vil vedlikeholdskostnadene være svært små. På eldre leiligheter må du regne med en del som må repareres eller pusses opp.

Eiendomsskatt
I flertallet av kommunene er det nå innført eiendomsskatt. Oslo har også nylig innført dette.

Utleiemegler
Skal du bruke utleiemegler må dette inn som en kostnadspost. Et vanlig nivå for dette er 10 prosent av leieinntektene. I tillegg komme det en etableringskostnad ved inngåelse av avtale, og kanskje en kostnad for en markedspakke for annonsering av boligen til leie.

Andre kostnader
Alle andre kostnader su har ved leieforholdet.

Renter

Lønnsomheten avhenger også av hvilken rente du må betale på et eventuelt lån.

Når du kjøper en utleieleilighet med en tidshorisont på 10 år kan du vurdere om du skal ta opp et fastrentelån med 10 års binding. Da har du fjernet usikkerheten om du kan bli rammet av en renteoppgang. Det er mest sannsynlig at det lønner seg å velge flytende, men i og med at det er et forsikringselement kan det være verdt pengene. Forskjellen mellom flytende rente og 10 års fastrente er omtrent 1 prosentpoeng.

Her finner du den laveste renten på flytende rente.

Her finner du den laveste renten på fastrentelån.

Verdiendring

I perioder med sterk verdistigning på bolig sier det seg selv at boliginvesteringer er lønnsomme. Spørsmålet er hva man skal forvente på lang sikt. Ser du på historikken de siste 25 årene i Norge har prisutviklingen vært svært god for de som eier bolig.

En bærekraftig prisutvikling vil være at de stiger omtrent i takt med lønningene. Men det er alltid en risiko for at boligprisene kan falle. 

Du må uansett legge inn en forutsetning for hvordan boligen vil endre seg i verdi. Du kan for eksempel regne med både null og tre prosent i verdistigning.

Bruk utleiekalkulatoren

Ved hjelp av Smarte Pengers utleiekalkulator kan du legge inn en rekke forutsetninger for utleieforholdet. Da kan du også endre de forskjellige forutsetningene og se hvilket utsalg dette gir i egenkapitalrentabiliteten.

Her finner du utleieboligkalkulatoren.

Eksempel

Leiligheten du vurderer har markedspris på 3.000.000 kroner, i tillegg kommer dokumentavgiften på 75.000 kroner. Den kan leies ut for en månedssum på 13.000 kroner. Dette er summer som i alle fall er svært realistiske i Oslo. Du har en egenkapital på 1,3 millioner kroner.

Det er forutsatt at prisene ikke stiger i hele eierperioden på 10 år.

Her er forutsetningene for dette regnestykke:

Kjøpet:  
Kjøpesum for boligen 3 000 000
Egenkapital som skytes inn 1 300 000
Ligningsverdi i prosent av markedsverdi 90%
Dokumentavgift 2,50%
Andre kostnader i forbindelse med kjøpet 20 000
Leieforholdet:  
Leieinntekt per måned 13 000
Inflasjon 2,00%
Leieregulering i prosent av inflasjon 100%
Utgifter ved leieforholdet:  
Fellesutgifter per år 36 000
Utleiekostnad via en utleiemegler (i prosent av leieinntektene) 10%
Andre utleiekostnader per år 5 000
Vedlikeholdskostnad (gjennomsnitt i utleieperioden per år) 10 000
Eiendomsskatt per år 4 000
Andre forutsetninger:  
Din ligningsmessige formue (før boliginvesteringen) 3 000 000
Skatteprosent (overskudd leie og på salgsgevinst) 24,00%
Salgskostnad (prosent av verdi) 1,75%
Rente på lån 3,00%
Prosentvis endring i boligpris per år 0,00%
Antall år investeringen skal regnes over 10
Nøkkeltall:  
Kjøpesum ink dokumentavgift 3 075 000
Ligningsverdi 2 700 000
Endring i ligningsmessig formue -300 000
Lån (lagt til dokumentavgift på kjøpesum) 1 775 000
Lån i forhold til kjøpesum 59%
Leie i prosent av markedsverdi 5,2 %
Salgssum utleiebolig ved utløpsperioden 3 000 000
Salgsgevinst -128 000
Skatt på salgsgevinst -31 000
Resultat:  
Egenkapitalavkastning (etter skatt) 2,5 %

Egenkapitalavkastning er altså 2,5 prosent etter skatt. Før skatt tilsvarer det 3,29 prosent.

Hvis vi i stedet forutsetter at prisene stiger i gjennomsnitt med 3 prosent ville egenkapitalavkastningen blitt 6,8 prosent (8,95 % før skatt). Da ville salgsprisen på leiligheten vært 4.031.000 kroner. Salgsgevinsten ville blitt 885.000 kroner, og skatten av gevinsten 212.000 kroner.

 

Les også:

Utleie i egen bolig

Regnskapsligning av bolig

Gevinst/tap ved salg av bolig

Leiepriser

Marked:

Fastrentelånoversikt
Oversikten viser boliglån med fastrente i bindingsklassene 3, 5 og 10 år. Rentene tar utgangspunkt i lån på 1 million kroner.

Finn billigste boliglån
Boliglånkalkulatoren viser de beste og de største långiverne innenfor 60 prosent og 75 prosent av markedsverdi, på forskjellige lånebeløp.

Kalkulator:

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.

Skatt på boligutleie via Airbnb
Kalkulatoren beregner skatten du får ved å bruke nettbaserte markedsplasser som Airbnb når du leier ut boligen helt eller delvis.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.

Regnskapsligning av bolig
Kalkulatoren regner ut hvilket resultat og skatt du får når du må regnskapsligne en bolig.

Eie eller leie bolig-kalkulator
Kalkulatoren regner ut lønnsomheten av å eie kontra leie. Spørsmålet om det lønner seg å eie eller leie er som oftest et spørsmål om tid. Blant annet favoriserer skattereglene det å eie.

Eiendomsmeglerkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du få en oversikt over kostnadene ved salg av boliger, og sammenligne priser mellom eiendomsmeglere.

Gjennomsnittsavkastningskalkulator
Kalkulatoren er et hjelpemiddel for å finne korrekt snittavkastning i en gitt periode.

Kalkulatorer
Her finner du en oversikt over alle kalkulatorene på Smarte Penger.