Her har vi sett på hvordan den disponible inntekten har utviklet seg med de stadig høyere boligprisene.

Til tross for sterk økning i boligprisene har den disponible inntekten stort sett gått jevnt oppover de siste 25 årene. En del av forklaringen er et sterkt fallende rentenivå. Fra 1987 til 2004 falt renten fra over 16 prosent til under fire prosent.

For å sammenligne utviklingen over tid har vi tatt utgangspunkt i utviklingen i boligpriser, lønn, inflasjon renteutviklingen. Grunnlaget er å se på hvordan tallene oppfører seg gjennom disse 25 årene når to personer med gjennomsnittsinntekter skal kjøpe en gjennomsnittlig priset bolig.

Boligprisene tar utgangspunkt i hva en bolig på 100 kvadratmeter koster i dag. Denne har nå en pris på 3.150.000 kroner. Deretter er det regnet bakover for å se tilsvarende priser i alle årene tilbake til 1097. For lønnen har vi tatt utgangspunkt i dagens gjennomsnittslønn, som SSB oppgir til 370.000 kroner. Dette er gjennomsnittet av alle heltidsstillinger, ser vi på den midterste inntekten (medianen) vil den være omtrent 30.000 kroner lavere.

Når dette er gjort kan vi se på utviklingen i boligprisene i forhold til lønn. For å se utviklingen, har vi laget en boligpris/inntekt-faktor for både én og to gjennomsnittslønninger.

Boligpris/inntekt-faktoren

I 1987 ble en foreløpig topp nådd med en bolig/lønn-faktor på 5,20. Da hadde boligprisene steget kraftig i de to årene før. Etter at boligprisene falt de neste årene, nådde ikke denne faktoren samme nivå før i 2004. Siden det har den nå nådd den rekordhøye faktoren på 6,47.

Hvis to personer skal kjøpe en gjennomsnittsbolig, og skal fullfinansiere den, får de en gjeld på 3,23 ganger inntekten (forutsatt ingen annen gjeld). For en enslig blir jo faktoren det dobbelte, og er oppe i en faktor på 6,47.

  Bolig-     Gjennomsnittslønn   Bolig/inntekt-faktor
År indeks Boligpris   1 * lønn 2 * lønn   På 1 lønn På 2 to
1987 159,9 801 000   130 000 308 000   5,20 2,60
1988 159,3 798 000   141 000 326 000   4,90 2,45
1989 137,6 689 000   154 000 340 000   4,05 2,03
1990 132,1 662 000   163 000 358 000   3,70 1,85
1991 121,8 610 000   170 000 374 000   3,26 1,63
1992 111,8 560 000   179 000 390 000   2,87 1,44
1993 118,9 595 000   187 000 402 000   2,96 1,48
1994 135,8 680 000   195 000 414 000   3,29 1,64
1995 146,1 732 000   201 000 428 000   3,42 1,71
1996 161,6 809 000   207 000 448 000   3,61 1,81
1997 175,7 880 000   214 000 470 000   3,74 1,87
1998 201,0 1 007 000   224 000 500 000   4,03 2,01
1999 227,3 1 139 000   235 000 526 000   4,33 2,17
2000 261,7 1 312 000   250 000 550 000   4,77 2,39
2001 281,9 1 413 000   263 000 580 000   4,87 2,44
2002 300,7 1 507 000   275 000 612 000   4,92 2,46
2003 306,1 1 534 000   290 000 634 000   4,84 2,42
2004 343,6 1 722 000   306 000 664 000   5,19 2,59
2005 375,4 1 882 000   317 000 688 000   5,47 2,74
2006 431,7 2 165 000   332 000 722 000   6,00 3,00
2007 480,7 2 410 000   344 000 762 000   6,33 3,16
2008 461,1 2 312 000   361 000 810 000   5,71 2,85
2009 465,6 2 334 000   381 000 840 000   5,56 2,78
2010 504,2 2 528 000   405 000 872 000   5,80 2,90
2011 550,0 2 757 000   420 000 906 000   6,09 3,04
2012 592,4 2 969 000   436 000 942 000   6,30 3,15
2013 628,4 3 150 000   453 000 974 000   6,47 3,23

Boligindeksen er satt til 100 i 1985. Det betyr at prisene i 2013 er 6,28 ganger høyere enn i 1985.

Utviklingen i disponibel inntekt

Boligprisene har stadig blitt høyere og høyere i forhold til lønnsutviklingen. Likevel har den den disponible inntekten økt. En del av forklaringen er at rentenivået har falt kraftig i denne 25 årsperioden. Men siden 2004 har rentenivået flatet ut, med en lokal topp i 2008.

Nedenfor har vi satt opp en tabell som viser utviklingen i disponibel inntekt. Dette betyr de forskjellige kolonnene:

  • Snittrente: Utviklingen i bankenes utlånsrente til bolig, hentet fra SSB.
  • Rente etter skatt: Snittrenten ganget med boligprisen det gjeldende året (fratrukket skatteeffekten på 28 prosent).
  • Prosent av inntekt: Hvor stor del av inntekten rentekostnadene tar av 2 ganger gjennomsnittsinntekten.
  • Avdrag er regnet som 2 prosent av boligprisen.
  • Prosent av inntekt: Hvor stor del av inntekten rentekostnaden og avdrag tar av 2 ganger gjennomsnittsinntekten.
  • Disponibelt - løpende: Hva to personer med gjennomsnittsinntekt siter igjen med etter at skatt, renter og avdrag er trukket fra inntektene. Regnet i det gjeldende års kroner.
  • Disponibelt 2013 kroner: Det samme som løpende, men oppgitt i dagens pengeverdi.

Renten som andel av inntekten ligger fortsatt på et lavt nivå, selv om boligprisene har steget sterkt.

Renteutgiftene som andel av de to gjennomsnittsinntektene var i 1987 30 prosent. Tar vi med to prosent avdrag, regnet av boligprisen, var andelen 35,5 prosent. Bunnpunktet for denne andelen var i 2004, da den var nede i 7,13 prosent. I dag har den steget til 9,5 prosent, inkluderes avdragene har den steget il 16 prosent.

Den disponible inntekten har økt fra 122.000 kroner 575.000 kroner i år. Den disponible inntekten har altså økt med nesten fem ganger av hva den var i 1987. Sammenligner med tall uttrykt i 2013-kroner, var den disponible inntekten 226.000 kroner i 1987. Målt på med denne mer sammenlignbare måten har den disponible inntekten tatt 2,5 gangeren.

Sette fra år 2000 har den disponible inntekten økt med 180.000 kroner. Dette er en betydelig økning når vi vet at alle de viktigste behovene allerede var godt dekket for lengst.

    Rentekost Prosent   Prosent Disponibelt
År Snittrente etter skatt av inntekt
Avdrag av inntekt Løpende 2013-kroner
1987 16,17% 93 256 30,28% 16 020 35,5% 122 000 226 000
1988 16,46% 94 573 29,01% 15 960 33,9% 134 000 233 000
1989 14,89% 73 854 21,72% 13 780 25,8% 167 000 278 000
1990 14,27% 68 005 19,00% 13 240 22,7% 187 000 298 000
1991 14,04% 61 653 16,48% 12 200 19,7% 207 000 319 000
1992 13,63% 54 946 14,09% 11 200 17,0% 226 000 341 000
1993 10,59% 45 378 11,29% 11 900 14,2% 244 000 360 000
1994 8,09% 39 584 9,56% 13 600 12,8% 257 000 374 000
1995 7,45% 39 278 9,18% 14 640 12,6% 267 000 379 000
1996 6,70% 39 026 8,71% 16 180 12,3% 281 000 394 000
1997 5,53% 35 054 7,46% 17 600 11,2% 300 000 410 000
1998 7,58% 54 976 11,00% 20 140 15,0% 300 000 401 000
1999 7,72% 63 290 12,03% 22 780 16,4% 308 000 402 000
2000 7,77% 73 375 13,34% 26 240 18,1% 313 000 396 000
2001 8,49% 86 374 14,89% 28 260 19,8% 320 000 393 000
2002 8,20% 88 973 14,54% 30 140 19,5% 340 000 413 000
2003 5,79% 63 949 10,09% 30 680 14,9% 381 000 451 000
2004 3,82% 47 362 7,13% 34 440 12,3% 416 000 491 000
2005 3,63% 49 188 7,15% 37 640 12,6% 429 000 498 000
2006 4,05% 63 131 8,74% 43 300 14,7% 435 000 494 000
2007 5,55% 96 304 12,64% 48 200 19,0% 427 000 481 000
2008 7,04% 117 191 14,47% 46 240 20,2% 444 000 482 000
2009 3,96% 66 547 7,92% 46 680 13,5% 517 000 549 000
2010 3,90% 70 986 8,14% 50 560 13,9% 532 000 552 000
2011 4,02% 79 799 8,81% 55 140 14,9% 545 000 558 000
2012 4,08% 87 217 9,26% 59 380 15,6% 560 000 569 000
2013 4,09% 92 648 9,51% 63 000 16,0% 575 000 575 000

Effekten av skattefradraget har fra 1992 vært 28 prosent. For gjennomsnittsinntekter var fradragseffekten nesten den samme, litt under i praksis. Dette er i motsetning til hva som mange tror, at effekten var mye høyere. Dette stemmer for høye inntekter, men altså ikke for gjennomsnittsinntekter. Den gangen var skatt på nettoinntekt progressiv, ikke som fra 1992 da bruttoskatten ble progressiv og ikke nettoskatten (alminnelig inntekt).

Risikoøkning

Når gjelden blir høyere vil også renterisikoen øke. Det vil si at en endring i rentenivået vil slå hardere ut i privatøkonomien. Konsekvensen av å øke gjelden mer enn lønnsstigningen blir da at du må bruke en større del av inntekten til å betale renter.

I grafen ved siden av har vi satt opp hvor mye 3 prosent øning i rentenivået har å bety. I 2000 ville en slik økning ta 5,2 prosent av inntekten. Denne økte til 6,8 prosent i 2007, men falt året etter pga av fallet i boligprisene. Fra 2009 til i dag har den økt, og ligger nå på rekordhøye 7,0 prosent. 

For en familie med to gjennomsnittsinntekter vil ikke dette være noe problem for betaling av boliglånet, men det vil garantert gå utover kjøp av andre varer og tjenester. . 

 

 

Kalkulatorer:

Boligformuekalkulator
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg, med realistiske forutsetninger.

Boligprisutviklingskalkulator
Med denne kalkulatoren kan du se hvilken verdiendring det har vært på eneboliger, delte boliger og leiligheter helt siden 1985. Du kan velge mellom over 60 forskjellige distrikter du vil se på. Grunnlaget er gjennomsnittet for året.

Eie eller leie-kalkulator
Kalkulatoren regner ut lønnsomheten av å eie kontra leie. Spørsmålet om det lønner seg å eie eller leie er som oftest et spørsmål om tid. Blant annet favoriserer skattereglene det å eie.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.

Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.

Hvor mange år tar det å nedbetale lånet
Kalkulatoren beregner hvor lang tid det tar å nedbetale et lån til null, med et gitt beløp per termin.

Lånebehov ved kjøp av bolig
Beregn hvor stort lån du trenger når du skal kjøpe og eventuelt selge din gamle bolig.