Rentegapet mellom en leilighet eller rekkehus og en enebolig kan fylles med utleieinntekter.

Hvor stort gapet er mellom et rekkehus eller leilighet og en enebolig med utleiedel, vil variere kraftig avhengig av hvor du er i landet. På den annen side henger leienivå og prisnivå sammen.

Før du skal leie ut er det viktig å sjekke priser på eneboliger. Og hva som er leienivået på utleieenheter i området. Her kan du både se på FINN, og snakke med eiendomsmeglere/utleiemeglere for å finne frem til realtistiske utleiepriser.

Risikoen øker når du kjøper en dyrere bolig med utleiedel. Du blir mer eksponert for renteøkning, og du kan risikere at du ikke får inn så mye i leieinntekter som du forutsatte. Men mange slike prosjekter vil ha en robust økonomi, slik at du skal tåle godt både renteøkning og bortfall av en leieinntekter.

Dette dekker skattefri leieinnteter

Tabellen viser hvor mye lån 1.000 kroner dekker av tre låntyper. Hvor mye avdrag du bør betale avhenger av hvor mye lån du har på boligen. Har du høy belåning er det normalt sett riktig å betale en del i avdrag. For mange gir også utleieinntektene en mulighet for å betale ned lånet raskere enn du eller ville gjort. Se også kalkulatoren «Så mye kortere blir nedbetalingstiden».

Lånetype 1.000 per mnd 100.000 i året
Avdragsfritt 340 000 2 860 000
Annuitetslån 20 år 170 000 1 440 000
Serielån 20 år 140 000 1 180 000
Rentefradraget tatt i betraktning
Avdragsfritt 470 000 3 910 000
Annuitetslån 20 år 190 000 1 570 000
Serielån 20 år 160 000 132 000

Vi har tatt med tall når vi ikke tar med rentefradragets betydning, og med effekten av det.

Fra rekkehus til enebolig

Dette eksemplet viser forskjellen mellom et rekkehus til 2,5 millioner kroner, og en enebolig til 4 millioner kroner. Selv om lånet har blitt halvannen million kroner større, sørger leieinntekt på 9.000 kroner i måneden for at den disponible inntekten blir høyere ved kjøp av enebolig. Renten som er brukt er 3,5 prosent. Hvor den ender avhenger av egenkapitalandelen. Den kan i noen tilfeller øke noe fordi egenkapitalandelen kan bli lavere ved kjøp av dyrere bolig.

Du kan bruke utleiefinansieringskalkulatoren for å regne på dine egne tall.

Da er det tatt i betraktning at vedlikeholdskostnadene øker med 15.000 kroner, og at direkte kostnader i forbindelse med utleie er 15.000 kroner. Totalt øker kostnadene med 73.800 kroner mot utleieinntektene på 108.000 kroner.

 

  Rekkehus Enebolig
Kjøpspris 2 500 000 4 000 000
Leieinntekter 0 108 000
Renteutgifter (etter skatt) 73 000 116 800
Andre kostnader ved å leie ut 0 15 000
Vedlikehold bolig 25 000 40 000
Netto kostnad 98 000 63 800

I dette eksemplet gjør utleieinntektene at den disponible inntekten øker (før eventuelle avdrag som er sparing). Regnestykket kan se helt annereldes ut i andre tilfeller.

Finansieringen

Du kan som oftest ikke gange opp leieinntekten med det samme som lønnsinntekten. Banker flest regner ikke hele leieoverskuddet som inntekt, for å ta høyde for at du ikke får inn leieinntekter hele året. Hvor stor prosentandel som regnes med avhenger av hvor lett det er å leie ut. Bor du sentralt er det normalt lettere å leie ut, og da regner banken med en høyere prosentandel.

En netto skattefri leieinntekt finansierer mye mer lån enn en lønnsinntekt. En lønnsinntekt på 10.000 kroner med en marginalskatt på 44,2 prosent (i området 550.850 kroner til 885.600 kroner), gir en netto inntekt på 5.580 kroner. Med en rente på 3,5 prosent (2,56 etter skatt) dekker denne inntekten et lån på 218.000 kroner. En skattefri leieinntekt på 10.000 kroner dekker så mye som 391.000 kroner, altså nesten det doble. Dette gjelder for et avdragsfritt lån.

For å ta et eksempel: En husholdning som har 1 millioner kroner i lønnsinntekt, og får låne 3 ganger dette i lån, kan låne 3 millioner kroner. Hvis det er naturlig å forvente et overskudd på 100.000 kroner på utleie gir dette en økt kapasitet på lånekapasitet på 240.000 kroner. Da regner banken med 80 prosent av utleieinntekten, og samme lånefaktor. Totalt kan de låne 3,24 millioner kroner.

Hvis man i stedet hadde brukt hele netto leieoverskudd til å dekke renter på 3,5 prosent blir tallet langt høyere. 100.000 kroner dekker 2.75 millioner i et rentefritt lån. Regnet på denne måten er lånekapasiteten på 5,75 millioner kroner, eller 5,2 ganger inntekten.

Du får uansett ikke så mye i lån fordi en renteøkning vil få regnestykket til å se helt annerledes ut. Dessuten er du ikke forpliktet til å leie, noe som man kan si øker risikoen for banken. Hvor mye du kan få låne, må du sjekke ut konkret med bankene.

Skattereglene for utleie

For at leieinntektene skal være skattefrie må disse kriteriene være oppfylt:

  1. Mindre enn halve utleieverdien av arealet av boligen må være leid ut.
  2. Det må ikke være flere enn én familieleilighet i boligen i tillegg til den du selv bebor. Det kan være flere hybler som leies ut.
  3. Leieinntekten er også skattefri, dersom hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret.

Det er ikke lenger noen forskjell på eneboliger og tomannsboliger på hvor mye av den som du kan leie ut.

Det er meget viktig å holde seg innenfor disse grensene. Krysser du grensen for skattefrihet, blir du regnskapslignet. Da blir hele overskuddet skattlagt. Dette inkluderer også en stipulert markedsleie for den boenheten du selv bor i. Leier du ut til to boenheter som defineres som familieleilighet, blir du altså regnskapslignet. Du må derfor være sikker på at kun én boenhet som du leier ut blir definert som dette.

Kalkulatorer:

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.

Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Så mye kortere blir nedbetalingstiden
Kalkulatoren viser hvor mye kortere tilbakebetalingstiden blir ved å øke terminbeløpet, eller innbetale ekstra på lånet.