Selgeren slipper ikke unna alt ansvar selv om han selger et hus «som det er».

Nesten alle eiendommer i Norge selges «som de er». Det vil si at kjøperen overtar ansvaret for feil på eiendommen. For eksempel gjelder det feil kjøperen burde sett på visningen, som skjeve dører, skader på gulvbelegg og synlig soppbelegg på grunnmuren i kjelleren.

Men selgeren slipper ikke unna alt ansvar selv om han selger et hus «som det er». Virkelig alvorlige feil må selgeren fortsatt dekke. Kjøp og salg av bolig reguleres i avhendingsloven. Denne loven gir selgeren ansvar for å gi kjøperen riktige opplysninger om boligen. Loven gir også selgeren ansvar for skjulte feil som verken selger eller kjøper kjenner til.

Feil på boliger som gir kjøperen rettigheter

Selv om boligen er solgt «som den er», har kjøpere mulighet til å få erstattet feil i tre tilfeller. Dette er:

  1. Vesentlig skjulte feil ved boligen
  2. Tilbakeholdte opplysninger fra selgeren
  3. Feilaktige opplysninger fra selgeren

1. Vesentlig skjulte feil ved boligen

Det må for det første være en skjult feil på boligen. Dette er en feil som selgeren ikke trenger å vite om, og som kjøperen ikke kan se på visning. I vurderingen av skjulte feil tar man alltid utgangspunkt i at kjøpere foretar en normal gjennomgang av boligen.

For det andre må den skjulte feilen gjøre eiendommen i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen kan forvente ut fra kjøpesum og forholdene ellers (alder, beliggenhet og lignende).

Domstolene har definert «vesentlig dårligere stand» til å være 3-5 % av kjøpesummen. Det vil i praksis si at hvis hele badet må skiftes, så får man dekket dette.

Men mange skjulte feil avvises fordi de ikke er vesentlige. De aller fleste skjulte feil dreier seg om vann og vannrelaterte skader. Baderom er en viktig feilkilde. Her kan manglende sluk, dårlig membran og slurvete håndverksarbeide føre til lekkasjer som er skjulte feil. Det kan være råtne bjelker under gulvet, lekkasje til andre rom, råttent reisverk bak flisene og lignende.

Det samme gjelder lekkasjer fra tak, verandadører, vinduer, balkonger og lignende. Samt vanninntrengning og eventuelt soppangrep på grunnmurer. Vesentlig skjulte feil er omtalt i avhendingslovens § 3-9 2. ledd.

Tilbakeholdte opplysninger

Selgeren skal gi alle opplysninger som en kjøper forventer å få om en bolig. Selgere som holder tilbake viktige opplysninger, kan få ansvar etter avhendingsloven.

Det kan for eksempel være opplysninger at det ikke er brukt forskriftsmessige lamper på badet, om reguleringsplaner som gjør at det kommer vei på nabotomten, eller opplysninger om at det har vært flom i kjelleren flere ganger.

Selgeren er ansvarlig for alle som gir opplysninger på hans vegne, for eksempel meglere og takstmenn. (Men selger kan i noen tilfeller kreve regress fra disse). Selgeren er ansvarlig for både skriftlige og muntlige opplysninger.

For at selgeren skal få ansvar, må de manglende opplysningene ha virket inn på salget av eiendommen. Det vil si at selgere som har uteglemt ubetydelige opplysninger, slipper unna ansvar. Tilbakeholdte opplysninger er omtalt i avhendingslovens § 3-7, 2. punktum.

Feilaktige opplysninger

Når selgeren har løyet, bevisst eller ubevisst, kan dette være en mangel som gir kjøperen erstatning.

Selgeren er som i punkt 2 ansvarlig for hjelpere som eiendomsmegler og takstmann. Det stilles også her krav til at de feilaktige opplysningene har virket inn på avtalen.

Ubetydelige feil gir derfor ikke erstatning. Et eksempel fra en rettssak er selgeren som skrev i prospektet at kjøkkenet var «nesten nytt» når det i virkeligheten var 20 år gammelt. Dommeren kom frem til at det var sannsynlig at kjøperen ville kjøpt huset, selv om han visste at kjøkkeninnredningen var gammel. Kjøperen fikk derfor ikke erstatning.

Feilaktige opplysninger er omtalt i avhendingslovens § 3-8 2. ledd.

 

Les mer om boliglovverket:

Boliglovverket

Rettelse eller prisavslag

Dette kan kjøperen kreve når selgeren er ansvarlig

Eierskifteforsikring

Se også:

Avhendingslova

Bustadoppføringslova

Forbrukerrådet - Bolig
Råd og tips fra Forbrukerrådet om bl. a. kjøp og salg av nye og brukte boliger.

Norges Eiendomsmeglerforbund: Slik selger du bolig