Hvilken taktikk du skal velge er blant annet avhengig av om markedet er godt eller dårlig. Er markedet litt tregt eller antall interessenter lavt, kan du godt la budet stå litt lenger enn du normalt ville gjort.

Megleren er hyret inn av selgeren. Det er dermed meglerens oppgave å få mest mulig for boligen. Det sier seg selv at megleren i denne sammenhengen ikke er en nøytral part. Når det gjelder pris, er megler derfor på selgers side. Men når det gjelder tid, kan han være på kjøpers side. Har megleren nok å gjøre er det viktigere å få unna alle oppdragene for å skaffe seg nye, enn å dra inn den siste tusenlappen i provisjon. Det kan utnyttes.

Les også om forberedelse til budrunden.

Hvor mye skal satse i ditt første bud?

I et dårlig marked kan det være mulighet for å gjøre gode kjøp. Da kan det være riktig å gi et svært lavt bud, med kort tidsfrist. I et godt marked kan det hende at du nærmest fornærmer selgeren ved å gi et skambud. Skal du bare være med på budrunden bør du starte med et bud som er lavt, men kanskje ikke altfor lavt. Skal du prøve å få boligen på første budet, må du i et normalmarked gi bra bud på prisantydning eller litt over om du skal få tilslaget.

Vet du at boligen har vært ute i markedet i lang tid kan det være på sin plass å gi et skambud. Dette kan også sette i gang en dialog direkte med selgeren som gjør at du kan få det til en pris som er meget gunstig for deg.

KALKULATOR: Så mye kan du låne

Sett en grense for budet ditt på forhånd

På slutten av en budrunde er det alltid lett å kunne akseptere å bare gå opp litt til. I utgangspunkter må du være innstilt på å holde deg innenfor den grensen du har fastsatt på forhånd. Husk på at også de du byr sammen med kan tenke slik. Bare litt til kan derfor fort bli til mange tusen.

Sier megleren til deg at du får boligen hvis du øker budet litt over grensen din, skal det mye til at du sier ja. Du skal ikke øke budet ditt med mindre noen andre byr over deg. Er det en perfekt bolig for deg kan regelen fravikes.

Ikke la deg lure av 30.000 kroners-bløffen

Meglerne vil ofte ringe rundt til dem som har tegnet seg som interessenter på visning, eller som har vært med i budrunden. Her må du holde deg kald. Hvis du har det høyeste budet, vil du få vite det. Og da vil alltid megler forsøke å tyne deg litt til, selv om budet ditt er nær eller på prisantydning. Det er et vanlig triks.

En budgiver står igjen alene, har kanskje landet på takst, og da sier megler gjerne til selger: "Vent med å akseptere. Jeg skal få ut 30.000 kroner ekstra av kjøperen. Jeg sier at selgeren ønsker mer, men dersom han legger til 30.000 kroner så er boligen din". Du bør avvise et slikt tilbud. Dette er penger rett ut av vinduet. Megler vil trolig true med ny visning, men det er antagelig bløff. Vær sta. Innen en time kontakter nok megler deg og sier at selger aksepterer ditt forrige bud likevel. I verste fall kan du vente til neste dag og se om megler kontakter deg. Viste det seg at du likevel tok feil, kan du eventuelt da bla opp de 30.000 ekstra. Men aldri samme dag som megler prøver seg!

Dette rådet gjelder dersom budet ditt ligger veldig nært prisantydning eller takst. Er du langt unna, må du belage deg på å øke budene noe.

KALKULATOR: Så mye kan du låne til borettslagsleilighet.

Slå til i siste sekund

Denne strategien går ut på å la budrunden gå sin gang, for så å slå til i siste sekund. Svært mange budrunder utvikler seg ved at en kjøper legger inn et første prøvende og lavt bud. Så vil det være flere kjøpere på banen som byr over hverandre med relativt store hopp. Dette skal du bare la skje. Sitt tilbake og vent. Strategien krever mange telefonen til megler i løpet av dagen. Du skal holde deg informert, men du skal ikke røpe at du kommer til å legge inn et bud.

De to som byr over hverandre, vil tro at det bare er de to som byr mot slutten. Du lar dem holde på. Til slutt vil én av dem gi seg, den siste budgiver tror han har vunnet. Siden du har fulgt med hele dagen, vet du alt dette. Like før hans siste budfrist er i ferd med å gå ut, slår du til. Øk det siste budet med et stort beløp. Hvis de to kamphanene som har holdt på til nå, har overbydd hverandre med femtusenlapper, trår du til med 20 eller 30 tusen og meget kort frist. Dette er effektivt.

Den personen som trodde han hadde vunnet og kjøpt bolig, får nå en helt ny situasjon å forholde seg til. De siste timene og minuttene har han økt budene sine med «småpenger», nå må han ta sats og øke mye igjen. Dessuten får han vite at det er en helt ny person på banen. Han vil ikke ha noen formening om hvor langt du er villig til å gå. Sannsynligheten er stor for at du har knekket psyken hans, og at boligen blir din. Det er kanskje selvsagt, men vi sier det likevel. Hvis budene er kommet opp i et slikt nivå at du synes prisen er for stiv, skal du selvfølgelig ikke gå videre opp. Da må du finne en annen bolig.

Hvor store step skal du bruke

I en normal budrunde er stepene størst i starten. En budrunde begynner gjerne godt under prisantydning, og deltagerne har dermed mye å gå på. På slutten er det gjerne slik at et nytt bud er 5.000 kroner høyere enn det forrige. Det er et ganske klart signal at deltagerne er nær toppen når overbudene er svært små. En god taktikk kan være å øke overbudene på slutten. Dette kan virke demoraliserende på den eller de andre budgiverne at overbudene plutselig øker igjen.

Det kan lønne seg å være først ute

Med en gang du ser en bolig er lagt ut for salg ringer du selger og ber om å få se den før visningen. Det er slett ikke usannsynlig at du får lov. Visninger er forbundet med mye arbeid for selger. Boligen skal være ryddet og vasket: kort sagt striglet. Det er nesten ikke grenser for hva man gjør for å lage et godt inntrykk av boligen.

Kommer du deg innenfor dørene før de offisielle visningene, har du en mulighet til å servere et bud der og da. Eller til megler dagen etter. Poenget er å komme på banen så tidlig at du er ensom kjøper. I et hett boligmarked kan du selvfølgelig ikke regne med at du vinner så mye på dette. Det er naivt å tro at man kan «lure» megler og selger med et lavt bud. Men du kan få kjøpt til en anstendig pris.

En metode for å komme seg innenfor dørene før objektet står i avisen, er å legge lapper i postkassene i strøket der du vil bo. Skriv at du ønsker å kjøpe en bolig i dette området; kanskje får du napp. Her kan du gjøre gode kjøp. Be venner og familie holde utkikk. Dette er metoden for dem som liker å være frempå.

Du kan også ringe noen meglere du vet selger mye boliger i det området du bor. Ofte kan du få snusen i boliger til salgs lenge før de kommer til avisenes boligannonser. Du kan jo friste megleren med din egen bolig for at han skal være interessert i å gi deg «inside»-tips om hva som skal ut i markedet. Et annet tips er internett. Vår erfaring er at mange boliger til salgs blir lagt ut på nettet en god stund før de slippes i avisene.

Les mer om boligkjøp:

Forberedelse til budrunden

Så mye kan du låne

Dette skal du se etter på visning

Kupp budrunden med forkjøpsrett

Boligkjøpskontrakten

Overtakelse av bolig

Boliglovverket

Kalkulator:

Så mye kan du låne

Så mye kan du låne til borettslagsleilighet

Boligsparekalkulator

Lånebehov ved salg av gammel bolig og kjøp av ny

Eiendomsmeglerkalkulator