Det er ingen gradering i beskatningen av utleieboliger. Enten så er det null i skatt, eller så er det full skatt og vel så det.

Er leieinntektene skattepliktig, må du nemlig også beskatte den delen du selv bor i som om du leide den ut. Dette gir deg en mye hardere beskatning enn om boligen ble prosentlignet.

Et eksempel: Den ene utleieleiligheten er en familieleilighet, mens den andre er en selvstendig hybel (egen WC og inngang). Leieinntekten er 8.000 kroner for familieleiligheten, og 5.000 kroner for hybelen. Utleiers egen boenhet har en markedsleie på 12.000 kroner. Til sammen blir dette skattemessige leieinntekter på 25.000 kroner i måneden, noe som gir en skattemessig årlig brutto leieinntekt på 300.000 kroner. Trekker vi fra årlige driftsutgifter på 15.000 kroner blir det skattepliktige resultatet 285.000 kroner. Skatten av dette (28 %) blir 79.800 kroner.

Sammenligner man denne skatten leieinntekter fra kun de to utleieenhetene, blir beskatningen hele 51 prosent. Det ville faktisk lønt seg for Unni å heller bruke hybelen selv enn å leie den ut. Men hadde utleieren fjernet doen på hybelen og delt do med hybelboeren, ville hele leieinntekten vært skattefritt.

Fjern all tvil

Vil du vite sikkert om utleieprosjektet ditt er skattefritt eller ikke, bør du be skattemyndighetene om en bindende forhåndsuttalelse. Dette er spesielt viktig dersom du vurderer å bruke mange penger på å bygge om huset til utleievirksomhet.

Vurderer du å kjøpe en bolig med utleiemuligheter, har du ikke tid til å be om en forhåndsuttalelse. Påstår selgeren av boligen at leieinntektene er skattefrie, bør du be om å få det skriftlig. Det er også viktig at det presiseres hvilke av boligens utleieenheter selgeren oppgir som skattefrie. Da kan du nemlig kreve erstatning dersom det i ettertid skulle vise seg at leieinntektene fra huset du kjøpte, likevel ikke er skattefrie.

Kortversjon av reglene:

     
  Utleieobjektene Skatteplikt?
  Hybel + Hybel Skattefritt (enebolig)
  Familieleilighet + Uselvstendig hybel Skattefritt (tomannsbolig)
  Familieleilighet + Selvstendig hybel Skatt (flermannsbolig)
  Familieleilighet + Familieleilighet Skatt (flermannsbolig)

 

Les mer om skatt på utleie:

Regnskapsligning

Utleie i egen bolig

Garasjehybler er skattefrie

Lei ut til ditt eget AS

Fri bolig

Kalkulatorer:

Regnskapsligningskalkulator
Kalkulatoren regner ut hvilket resultat og skatt du får når du må regnskapsligne en bolig.

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.