Det finnes i hovedsak to ulike leieavtaler: Tidsbestemt og tidsubestemt (løpende avtale).

Det ikke mulig å avtale dårligere vilkår for leieboeren enn det husleieloven angir. Slike punkter i en avtale er ugyldige.

Husk at det alltid skal være to sett kontrakter. En til leieboeren (leietaker), og en til utleieren. Dersom dere kopierer den ene, må dere huske å underskrive begge kontraktene!

 Leiekontrakten bør som minimum inneholde:

  •    Husleien størrelse
  •    Regulering med konsumprisindeksens totalindeks, en gang i året
  •    Om det skal være depositum
  •    Eventuell tilleggsbetaling for strøm og vann
  •    Hvilke rom leieforholdet omfatter
  •    Oppsigelsesfrist

Tidsbestemte avtaler

Tidsbestemte kontrakter løper til en fast sluttdato. Hovedregelen for minste avtalte leietid i tidsbestemte kontrakter er tre år. Hybler er eneste unntaket, hvor korteste utleietid ett år.

Avvik fra lovens minstetid kan avtales i to tilfeller:

  • Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden.
  • Utleier har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Slik saklig grunn kan være at huset skal rives eller totalrenoveres.

For utleiere er tidsbestemte kontrakter en stor fordel. De forholdsvis strenge oppsigelsesreglene blir til dels nøytralisert ved å inngå en tidsbestemt kontrakt. Den store skrekken er å få en leieboer man ønsker fjernet men som med loven i hånd kan bli boende. Ved tidsbestemte kontrakter opphører leieforholdet uten oppsigelse etter en viss tid, og leier er nødt til å flytte ut dersom utleier ønsker det. Men leieboeren har rett til å bli boende frem til det avtalte opphørstidspunktet.

Selv om avtalen er tidsbestemt har leieboeren vanlig 3 måneders oppsigelsesfrist. Men i tidsbestemte konktrakter har utleier lov å gjøre avtale om at leieforholdet ikke kan sies opp underveis. Ved tidsbestemte kontrakter bør leieboeren sørge for at det avtales oppsigelsesfrist for å hindre innlåsing. Se avsnitt lengre ned om oppsigelsesfrister.

Dersom begge parter er fornøyde med leieforholdet, er det selvsagt ikke noe problem å fornye en tidsbestemt leiekontrakt. For utleieren er det greiere å ha samme person boende, enn å styre med ny annonsering, visninger, ut- og innflytting.

Har det gått mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å være tidsubestemt. I så fall er det reglene om tidsubestemte avtaler som gjelder.

Tidsubestemte avtaler

Tidsubestemte kontrakter er løpende avtaler som varer til de sies opp. Dersom ingenting er avtalt, sier loven at avtalen er å anse som tidsubestemt. Har man i et tidsbestemt kontrakt avtalt kortere minste leietid enn det loven sier, er kontrakten å anse som en tidsubestemt kontrakt.

Hva er best?

Det beste for begge parter er å avtale tidsbestemt kontrakt hvor man legger inn en klausul med oppsigelsestid for leietaker. På den måten er begge parter bedre sikret. Utleier har sikret seg en ekstra juridisk åpning for å kunne fjerne en problematisk leieboer. Og leietakeren ikke er låst av leietiden, men har friheten til å kunne si opp avtalen underveis. Naboloven åpner ikke for at utleier kan si opp et tidsubestemt leieforhold uten særlig grunn.

Strenge regler for hva som skal inkluderes i leie

Alt skal i utgangspunktet inkluderes i leien. Kun følgende forhold åpner husleieloven for å avtale tilleggsutgifter:

Strøm, oppvarming, vann- og kloakkavgift. Og det er kun dersom boligen har målt forbruk (vannmåler) av vann/kloakk at dette kan inngå i uteleieavtalen. Enten gjennom at utleieenheten betaler forholdsmessig etter arealet eller at utleieenheten har egen vannmåler. Også egen strømmåler er en fordel, særlig for utleier, som unngår at leieboeren sløser med strømmen.

Klausul om utkastelse sikrer at leietakeren betaler

Dersom det står i kontrakten at «Leieboer godtar at tvangsfravikelse kan kreves dersom leien eller avtalte tillegg ikke betales innen 14 dager etter at skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18 er sendt», kan utleier kaste ut leietageren dersom vedkommende ikke betaler.

Oppsigelsestid

Dersom oppsigelsesfristen ikke oppgis, vil husleielovens regler i § 9-6 komme til anvendelse. Her settes oppsigelsesfristen til 3 måneder fra utløpet av kalendermåneden. Men ved utleie av et enkeltrom i eiers bolig, er minst oppsigelsesfrist 1 måned. Begge deler er loven minste oppsigelsestid.

Leietakeren kan si opp en tidsubestemt avtale innenfor fristen som gjelder, normalt 3 måneder. I en tidsbestemt avtaler må leietagers mulighet til oppsigelse avtales spesifikt.

Det er vanskeligere å for utleier å si opp en avtale. Utleieren må ha saklig grunn for å si opp en leieboer, for eksempel at leiligheten skal pusses opp eller at leietageren ikke betaler leien eller bråker. Mer om oppsigelse og utkastelse

Avtale om naturalytelser

Partene står fritt til å avtale plikter for leieboeren i leiekontrakten. Det kan jo gi lavere husleie. Men da bør man absolutt passe på å være konkret. Å avtale at «plenen skal klippes» kan gi konflikt dersom leieboeren dersom partene er del ti synet på hva som er høyt gress. Det kan for eksempel stå «Leieboeren plikter å klippe gresset 1 gang i uken, med unntak når han/hun er bortreist minst en uke»

 

Les mer om husleie:

Leie av bolig - oversikt

Depositum

Regulering av husleien

Oppsigelse

Utkastelse

Leitakers og utleiers rettigheter

Husleietvisteutvalget løser sakene

Les også:

Forbrukerrådet: Leie av bolig

Forbrukerrådet: Husleiekontrakt

Lovdata: Husleieloven