Selger du bolig med gevinst, er det viktig at du har bodd i den lenge nok. Ellers kommer skattemyndighetene til å kreve sitt.

De fleste som selger bolig med gevinst slipper å betale skatt. Men har du ikke bodd lenge nok i boligen før du selger den - og du altså får gevinst av salget - må du betale skatt av denne gevinsten.

For at en gevinst skal være skattefri må du ha eid eiendommen i mer enn ett år, og ha en botid på minst ett av de siste to årene. Har du en pendlerbolig kan den selges skattefritt etter de samme reglene.

Eiertid regnes fra boligen ble ervervet, og til tidspunktet for avtale om salg. Botid regnes fra den dagen man flytter inn til man flytter ut.

For boliger du leier ut må du alltid skatte av gevinsten (eller fradragsføre tapet). Med mindre du flytter inn i den, og bor der minst ett år før salg.

Fradrag ved tap

Merk at du også har rett på fradrag, dersom du taper på boligsalg. Men du får bare dette fradraget, dersom du ville ha måttet betalt skatt på en eventuell gevinst. Altså, du skal IKKE ha oppfylt botid på minst ett av de to siste årene for å få fradraget.

Slik boligmarkedet har vært de siste årene er det få som har hatt et tap på boligen. I så fall må det være i Rogalandsområdet.

Hvis du for eksempel har et tap på 300.000 kroner vil det gi en skattebesparelse på 25 prosent av tapet i 2016. Dette vil redusere skatten med 75.000 kroner.

Hvis du bor i denne boligen i dag må du leie ut i minst ett år for å kunne fradragsføre tapet. 

Unntak ved brukshindring

Boligen kan selges skattefritt i visse tilfeller uten å ha den vanlige nødvendige botiden. Men da må du ha hatt såkalt brukshindring.

Du kan få brukshindring hvis du må bosette/oppholde deg et annet sted enn boligen, for eksempel på grunn av eget eller ektefelles (ikke samboers) arbeid og helse, eller sykdom hos barn.

Du kan også få godkjent brukshindring dersom du tar utdannelse ved skole/universitet som ligger et annet sted enn boligen. Videre kan brukshindringen være at du må bosette deg i tjenestebolig, eller blir lagt inn på institusjon på grunn av alder, sykdom mv. Det har i praksis blitt godkjent at brukshindring som først oppstår etter fraflytting fra egen bolig kan medregnes som botid ved ikke-bruk.

Kan ikke ha kjent til hindring

Reglene om brukshindring gjelder også ved opphold i utlandet såfremt betingelsene for øvrig er til stede.

Du får ikke godkjent brukshindring på grunn av at du må leie ut boligen fordi du ikke har råd til å bo i den. Heller ikke at du flytter til et annet sted fordi du ønsker å skifte miljø, på tross av at du ikke har fått arbeid på det nye stedet.

Forutsetningen for at ikke-bruk skal regnes som botid er at du verken kjente eller burde kjent til brukshindringen ved kjøpet av eiendommen.

Beregning av gevinst

Gevinst og tap ved realisasjon av bolig er differansen mellom salgssum og inngangsverdi.

Du kan også bruke en egne boligsalgs-kalkulator for å beregne skatten ved boligsalg.

Kostnader forbundet med salget trekkes fra salgssummen, for eksempel meglerprovisjon.

I inngangsverdien inngår opprinnelig kostpris, dokumentavgift, tinglysingsgebyrer og andre kostnader relatert til kjøpet, og senere påkostninger på boligen.

Påkostninger er arbeid som gjør boligen bedre enn den var, vedlikehold er å bringe tilbake til samme standard. Det er også verdt å merke seg at eget fritidsarbeid kan tillegges kostprisen. Men det må være definert som påkostning.

Det er også et krav at dette arbeidet er utført av en «amatør». Verdien av dette arbeidet fastsettes skjønnsmessig, med utgangspunkt i hva det ville kostet å få arbeidet utført av andre. Med andre ord er dette en post som må sannsynliggjøres.

Post Beløp
Kjøpesum 3 000 000
Dokumentavgift 75 000
Andre kjøpskostnader 3 000
Påkostning - eget arbeid 70 000
Påkostning - eksterne 110 000
Inngangsverdi 3 258 000
Salgssum 4 500 000
Meglerkostnad 90 000
Annonsekostnader 10 000
Netto salgssum 4 400 000
Gevinst 1 142 000
Skatt i 2016 285 500
Skatt i 2017 274 080

I dette eksempelet blir gevinsten mellom kjøps- og salgssum redusert med 358.000 kroner (påkostninger og salgskostnader). Dette gir en 85.920 kroner i lavere skatt i 2016.

Gevinsten skattlegges som alminnelig inntekt, med en sats på 25 prosent i 2016 (24 prosent i 2017). Derfor blir skatten lavere i 2017 enn i 2016 i tabellen ovenfor.

Ved beregning av gevinst for eiendommer kjøpt før 1.1.1992, kan kostprisen oppreguleres etter nærmere regler.

 

Les mer om boligsalg og skatt:

Brukshindring

Oppregulering av inngangsverdi

Skatt ved tomtesalg

Skatt ved gevinst i utlandet

Boligskatt og formue

Boligskatt og utleie

Kalkulatorer:

Beregning av resultat og skatt ved boligsalg
Kalkulatoren beregner resultatet og den tilhørende skatten ved salg av bolig eller fritidseiendom.

Skatteberegning 2016
Kalkulatoren beregner skatten din for skatteåret 2016. Gjelder for lønnsmottakere, uføretrygdede og næringsdrivende.

Skatteberegning 2017
Kalkulatoren beregner skatten din for skatteåret 2017. Gjelder for lønnsmottakere, uføretrygdede og næringsdrivende.