Dersom du ikke leier ut mer enn halvparten av boligen, skal du ikke betale skatt på leieinntektene.

Dersom du har inntekter fra utleie av for eksempel en hybel i boligen din, skal du ikke betale skatt av dette.

Du trenger heller ikke føre opp disse inntektene i selvangivelsen. Skulle du være i tvil om leieinntektene er skattefrie i ditt tilfelle, kan du heller legge et ark ved selvangivelsen hvor du oppgir inntektene og beskriver utleieforholdet.

Kriterier for skattefritak

For at leieinntektene skal være skattefrie må to kriterier være oppfylt:

  1. Mindre enn halve arealet av boligen må være leid ut. Nærmere bestemt skal utleieverdien av den del av boligen som eieren bruker, være minst like høy som utleieverdien av den del av eiendommen som blir utleid.
  2. Det må ikke være flere enn én familieleilighet i boligen i tillegg til den du selv bebor. Det kan være flere hybler som leies ut.
  3. Leieinntekten er også skattefri, dersom hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20.000 kroner i inntektsåret.

Det er meget viktig å holde seg innenfor grensene. Krysser du grensen for skattefrihet blir du regnskapslignet. Da blir hele overskuddet skattlagt. Dette inkluderer også en stipulert markedsleie for den boenheten du selv bor i. Leier du ut til to boenheter som defineres som familieleilighet, blir du altså regnskapslignet. Du må derfor være sikker på at kun én boenhet som du leier ut blir definert som dette.

Definisjoner på boenheter

Det er viktig å ha definisjonene klare for å være sikker på holde seg innenfor reglene for skattefritt utleie.

Enebolig er en boligeiendom som bare har én familieleilighet. I tillegg kan det i bygningen være én eller flere hybler, hybelleiligheter eller rom til bruk i ervervsvirksomhet. I denne sammenhengen har det ikke betydning om hybelleilighetene er selvstendige eller ikke.

De spesielle regler for enebolig gjelder også for seksjonert del av bygning dersom seksjonen bare inneholder en familieleilighet eventuelt en eller flere hybler, hybelleiligheter eller rom til bruk i ervervsvirksomhet i tillegg.

Tomannsbolig er en boligeiendom som bare har to familieleiligheter, uansett forholdet mellom størrelsen av leilighetene, under forutsetning av at eiendommen ikke er seksjonert. De spesielle regler for tomannsboliger gjelder også for seksjonert del av bygning når seksjonen bare inneholder to familieleiligheter, men ikke om skattyteren eier to familieleiligheter i en større ikke-seksjonert bygning, for eksempel en firemannsbolig eller en blokk. Bygning med bare en familieleilighet og en hybelleilighet anses ikke som tomannsbolig, men som enebolig.

Det er ikke en tomannsbolig hvis:

  • Bygningen har to familieleiligheter, hvor det i samme bygning i tillegg er innredet rom for virksomhet (for eksempel en butikk).
  • Bygningen har to familieleiligheter, som i tillegg har en selvstendig hybelleilighet (flermannsbolig).

En familieleilighet er definert slik at den skal være egnet som bolig for en familie med to voksne og ett barn.

For utleid del av en boligeiendom vil det være avgjørende hvordan den enkelte boenhet fremtrer etter en objektiv vurdering. For eksempel vil en boenhet ikke tape karakteren av å være en familieleilighet selv om eier velger å leie ut enkeltrom til to eller flere leietagere.

Dette innebærer også at hvis to familieleiligheter leies ut til en husstand vil de fremdeles måtte betraktes som to familieleiligheter. For eksempel vil en bolig som inneholder tre familieleiligheter, hvor eieren bruker en av leilighetene selv, og leier ut de to andre til samme husstand, fortsatt være å anse som en tremannsbolig.

For den delen av boligeiendommen du selv bruker, er det den faktiske bruken som er avgjørende. For eksempel vil en bolig som inneholder tre familieleiligheter, hvor eieren bruker to av leilighetene selv, fortsatt være å anse som en tomannsbolig.

Om boenheten skal anses som en familieleilighet, må vurderes i hvert enkelt tilfelle. Ved vurderingen kan det blant annet legges vekt på følgende momenter:

  • har den eget bad/dusj
  • har den eget toalett
  • har soverom (sovealkove)
  • har leiligheten kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter
  • størrelsen på leiligheten (normalt vil en leilighet med boareal under 40 kvm ikke anses som en familieleilighet).

Alle momentene må sees i sammenheng. Selv om ett eller flere av momentene ikke foreligger, f.eks. at boenheten ikke har eget bad, utelukker ikke det at boenheten kan anses som en familieleilighet.

En selvstendig hybelleilighet er en boenhet som har egen inngang og eget WC. Det kreves ikke at boenheten har egen inngang til bygningen. Har den felles trappeoppgang eller lignende med de andre boenhetene, vil det likevel være selvstendig boenhet dersom det er egen låsbar dør til boenheten.

Det er ikke noe krav at hybelleiligheten har eget kjøkken, soverom eller dusjmuligheter. For utleid del er det avgjørende hvordan den enkelte boenhet fremtrer etter en objektiv vurdering Grensen for når en hybelleilighet skal anses som selvstendig eller ikke vil bare ha betydning ved vurdering av om boligen skal anses som en tomannsbolig eller flermannsbolig.

En uselvstendig hybel er en hybel som ikke er definert som selvstendig.

Leier du ut flere enheter i din egen bolig, må du sjekke om noen av dem er såkalte familieleiligheter. Dersom utleieenheten er stor og velutstyrt, risikerer den å bli definert som en familieleilighet.

Har du to utleieleiligheter i boligen din som begge defineres som familieleilighet, er boligen å betrakte som en flermannsbolig, og skattebomben er et faktum.

Betraktes derimot bare én av utleieenhetene som familieleilighet, er huset en tomannsbolig og ikke en flermannsbolig. Da er det fortsatt gode muligheter for skattefrihet.

  • Det er heldigvis mange krav som må oppfylles for at utleieenheten skal bli ansett som en familieleilighet. Det finnes ingen presis definisjon av familieleiligheter, men ifølge en dom fra Narvik i 1994 definerte retten den slik: «En familieleilighet er en leilighet som er mer rommelig og mer egnet som permanent bolig for et foreldrepar med ett barn enn boenheter man normalt vil betegne som hybelleiligheter». Ifølge dommer i 1994 og 1997 samt skattedirektoratets tolkninger, vektlegges følgende egenskaper:
  • Boareal over 40 m2
  • Eget bad og dusj
  • Eget WC
  • Eget soverom eller sovealkove
  • Kjøkkenløsning med nødvendige bekvemmeligheter
  • Egen inngang

En familieleilighet skal altså ha bra standard og en viss størrelse. Kravet på 40 m² er ikke absolutt. Desto færre rom leiligheten har, desto større er sjansen for å slippe unna. En toromsleilighet vil ofte slippe å bli definert som en familieleilighet. Men for en treroms leilighet, blir det vanskeligere å slippe unna. En treroms har to soverom og er derfor velegnet til en barnefamilie.

At familieleiligheten skal ha egen inngang, betyr ikke at den må ha egen ytterdør. Det er ofte nok at utleieenheten mangler én av egenskapene over for å slippe å bli stemplet som familieleilighet.

 

Se også:

Utleie i egen bolig