For å kjøpe bolig må man ha 15 prosent egenkapital, eller stille annen sikkerhet

Selv om du har råd til å kjøpe en bolig vil du ikke få finansiert boligen uten å ha denne egenkapitalen. Men dette kan fravikes i noen tilfeller. De som har god betjeningsevne vil typisk være de som får dette. Spesielt hvis de er unge og har sikre jobber/utdannelse.

Hvis et par ønsker å kjøpe en bolig til 3 millioner kroner, må de ha 450.000 kroner i egenkapital skal de følge kravet om 15 prosent egenkapital.

Den «farlige måten» å finansiere boligen på

En måte å finansiere denne boligen på er slik:

  • Boliglån for unge innenfor 85 prosent av markedsverdi. Dette gir et lån på 2.550.000 kroner. Lånet har en rente på 2,0 prosent, og er avdragsfritt i 10 år.
  • Resten som et forbrukslån på 450.000 kroner. Lånet har en nominell rente på 13 prosent, og en nedbetalingstid på 10 år. Effektiv rente på dette lånet vil være 14 prosent.

Den månedlige kostnaden på boliglånet er 4250 kroner. Forbrukslånet har et terminbeløp på 6718 kroner (ink et termingebyr på 50 kroner). Samlet må de ut med 10.968 kroner i måneden.

Det «farlige» måten å finansiere boligen på er å ta opp et usikret lån (forbrukslån) i stedet for et topplån med pant i bolig. Et topplån som finansierer delen av boligen fra 85 til prosent av markedsverdi, vil ligge høyere enn en normal boligrente.

Hvis topplånet hadde vært finansiert med en rente på 5 prosent i stedet for 13 prosent, ville terminbeløpet vært ca 2000 kroner lavere. Etter skatt blir dette 1500 kroner per måned. Dette er altså kostnaden for å finansiere seg dyrt med forbrukslånet.  Men denne kostnaden vil gå nedover etter hvert som topplånet nedbetales.

Budsjettet

Her har vi satt opp et budsjett ved hjelp av lynbudsjettkalkulatoren.

Her har vi lagt inn forutsetningene nevnt ovenfor. I tillegg har begge et studielån på 300.000 kroner. Samlet har de da lå på 3,6 millioner kroner.

Med disse forutsetningene vil de få månedlige lånekostnader på 15.000 kroner, når studielånene legges til.

Levekostnadene er tatt utgangspunkt i SIFOs-satser, og økt dem med 25 prosent. De andre faste utgiftene har vi bare gjort forutsetninger om et normalt utgiftsnivå. Det er også forutsatt at de sparer videre i BSU med full kvote.

  Per år Per mnd
Lønnsinntekt 1 500 000 41 667
Lønnsinntekt 2 500 000 41 667
Samlet skatt 237 639 19 803
Samlet netto inntekt 762 361 63 530
     
Lånekostnad:    
Renter nye lån 118 750 9 896
Avdrag nye lån 25 000 2 083
Renter eksisterende lån 12 000 1 000
Avdrag eksisterende lån 25 000 2 083
Sum lånekostnader 180 750 15 063
Levekostnader    
Mat og drikke 62 100 5 175
Klær og sko 21 000 1 750
Personlig pleie 16 800 1 400
Lek og fritid 26 400 2 200
Andre dagligvarer 4 200 350
Husholdningsartikler 5 550 463
Sum levekostnader 136 050 11 338
Andre kostnader:    
Bilutgifter (drivstoff, service, reparasjoner, vask ol) 50 000 4 167
Ferieturer (sommerferier, og andre ferier som storbyturer) 20 000 1 667
Forsikringer 10 000 833
Husleie/Fellesutgifter 36 000 3 000
Strøm/annen energibruk 15 000 1 250
Telefon/mobil 10 000 833
Vedlikehold bolig 10 000 833
Tidsskrifter/abonnement 6 000 500
Uteliv (restaurant, kafe, kino ol) 15 000 1 250
Andre utgifter 15 000 1 250
Sparing i BSU 50 000 4 167
Sum andre kostnader 237 000 19 750
Sum kostnader totalt 553 800 46 150
     
Disponibelt (inntekt etter skatt, fratrukket alle kostnader) 208 561 17 380

Etter at alle kostnader er trukket fra har de igjen 17.380 kroner. Dette gjør at de tåler en renteøkning godt. Øker renten på boliglånet med to prosentpoeng, vil dette gi en kostnadsøkning på i overkant av 3.000 kroner (etter skatt).

Er det noe problem?

Hvis dette økonomisk sett ikke er noe problem (som det ikke er i dette tilfellet), er spørsmålet om det er verdt 1500 kroner i måneden å kunne kjøpe bolig tidligere (egentlig 750 kroner i gjennomsnitt). 

Alternativet er å leie. I forhold til markedsverdien koster dette gjerne i området 4 til 5,5 prosent i forhold til markedsverdien. Forutsatt en leiekostnad på 4,75 prosent gir dette en månedskostnad på nesten 11.875 kroner for en bolig til 3 millioner kroner.

Inkludert fellesutgifter (3000 kroner) vil dette paret likviditetsmessig da komme omtrent likt ut som med finansieringseksemplet ovenfor.

Det betyr at skal paret spare opp egenkapital ved siden av å leie, blir summen av å leie og samtidig spare mye høyere. Skal de spare opp 450.000 kroner på tre år, må de spare omtrent 12.000 kroner i måneden.

I dette tilfellet kunne de i stedet nedbetalt topplånet mye raskere enn 10 år. Med den renten som er forutsatt (13 prosent) er det god butikk å nedbetale dette så fort som mulig.

Låntakere som kan ta 13 prosent på et lån som i praksis er toppfinansiering av bolig av låntakere med solid økonomi har svært liten tapsrisiko. Marginen på lån i dette segmentet er skyhøy. Innlånskostnaden og forventet tap vil prosentvis ligge et sted på 3-tallet. Marginen vil i dette tilfellet ligge på over 10 prosentpoeng, som gir en superavkastning på egenkapitalen hos utlåneren.

 

Les mer om forbrukslån:

Forbrukslån

Forbrukslån eller kredittkort

Refinansiering av forbrukslån

Kredittscore

Markedsoversikter forbrukslån:

Forbrukslånkalkulator
Forbrukslån er lån som gis uten noen form for tilleggssikkerhet. Det er derfor renten også er de høyeste blant vanlige lån. Vi har sett på långiverne som satser spesielt på usikrede lån.

Kredittkortkalkulator
Her kan du finne ut hvilket kort som er best for deg. Legg inn dine egne forutsetninger for bruk av kortet, og se hvordan rangeringen av kredittkortene blir.

Kalkulatorer:

Lynbudsjettkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du meget raskt sette opp et privatøkonomisk budsjett. Kalkulatoren inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.

Sparing til egenkapital ved boligkjøp
Kalkulatoren beregner hvor mye du må spare for å nå en gitt egenkapitalprosent til boligkjøp.