Luftfoto av Kristiansands kvadratur.

Boligmarkedet svinger i takt med de økonomiske forholdene i samfunnet. Men på lang sikt er det ett prinsipielt argument som taler for stadig høyere boligpriser, nemlig at vi blir rikere.

På lang sikt er det naturlig å forvente at reallønnsøkninger vil føre til at boligprisene fortsetter å stige. Da er boligprisene stabile i forhold til inntektene. Sett på kort sikt vil dette kunne se helt annerledes ut. Her snakker vi om den underliggende trenden for boligpriser.

Siden 1981 har de aller fleste nordmenn fått lønnsøkning som har vært større enn inflasjonen. Det betyr at reallønnen har økt hvert år. Kun i 1988 overgikk inflasjonen lønnsøkningene så vidt. Dermed kan vi velge å forbruke mer, eller vi kan spare mer. Men det fins et annet alternativ: Siden vi har mer penger, kan vi ta opp og betjene mer gjeld.

Under har vi satt opp en tabell som viser effekten på boligprisene varierende reallønnsvekst gir. Da har vi forutsatt at hele reallønnsøkningen går til å betjene boliggjeld. Inflasjonen er forutsatt til å være 2,0 prosent.

  Prisstigning fem år Prisstigning ti år
Reallønns vekst Nominelt Reelt Nominelt Reelt
0,00% 10% 0% 22% 0%
0,50% 13% 3% 28% 5%
1,00% 16% 5% 34% 10%
1,50% 19% 8% 41% 16%
2,00% 22% 10% 48% 22%
2,50% 25% 13% 55% 28%

Hvis nordmenn bruker sin økte rikdom til å låne mer for å kjøpe bolig, slår gearingeffekten fullt ut i boligprisene. Med 1,5 prosent reallønnsvekst, er boligprisene om ti år 41 prosent høyere enn i dag. Tar vi bort økningen som skyldes inflasjonen, er boligen da verdt 16 prosent mer.

Med bare litt høyere reallønnsvekst - 2 prosent - vil boligen i vårt eksempel være verdt nominelt 48 prosent mer om ti år, reelt 22 prosent.

Går hele lønnsøkningen i boligmarkedet?

Når du får en reallønsøkning vil økningen i disponibel være høyere enn selve reallønsøkningen. Med disponibel inntekt mener vi her inntekt etter skatt, lånekostnader og faste utgifter (som øker i takt med inflasjonen). Hvis rente og inflasjon er stabil i årene fremover vil den disponible inntekten øke noe mer enn lønnsøkningen. En lønnsøkning på for eksempel 3,5 prosent vil gi en økning i disponibel inntekt på omtrent ett prosentpoeng mer.

Det betyr at en noe høyere pristakt enn lønnsøkning er bærekraftig sett over lang tid.  

Om vi velger å bruke hele den ekstra velstandsøkningen til å kjøpe dyrere enda dyrere selvfølgelig umulig å svare på. Men det er veldig sannsynlig at vi vil bruke en del av den på å øke vår investering i boligmarkedet.

Noen vil også prioritere å bruke sin velstandsøkning på annet forbruk: for eksempel finere mat, finere biler, finere og flere ferier osv.

Likevel ligger det en stor kraft i det at vi får stadig høyere lønn, at vi stadig blir rikere. Dette er et meget godt argument for at boligprisene underliggende skal gå oppover sett på lang sikt.

Med stabile rammebetingelser i norsk økonomi antar vi at ca. 3 prosent per år er et godt estimat på den langsiktige prisveksten i boligmarkedet. Selvfølgelig vil prisendringene variere fra år til år, men i snitt betyr vår antagelse at prisene i hvert fall bør stige i takt med lønnsøknigene. Men innenfor landets grenser vil prisutviklingen likevel kunne være ulik.

Langsiktig verdistigning

Mange av faktorene som har betydning for boligprisene har mye større betydning på forholdsvis kort tid enn de har over lang tid. For eksempel vil rentenivå og arbeidsledighet variere rundt et likevektsnivå. Sett over lang tid vil derfor ikke disse parameterne ha stor betydning. Det samme skal gjelde for boligbyggingen, over lang tid skal det bygges riktig antall boliger.

Vi står derfor igjen med lønnsøkningen som den viktigeste kraften. Prisene bør som nevnt over tid stige minst i takt med lønnsutviklingen. Samtidig er det grunn til å forvente en positiv reallønnsøkning, noe som gjør at disponibel inntekt øker. Dette trekker i retning av at den langsiktige prisveksten kan være noe høyere enn lønnsveksten.

Med en prisvekst lik lønnsveksten vil det langsiktig sett være svært lønnsomt å kjøpe bolig. Dette kan du se effekten av å bruke eie eller leie-kalkulatoren. Der kan du forutsette at prisene stiger i takt med lønnen, og se på hvilket resultat det gir.

Tilflytningsområder

Ubalanser mellom utbygging og tilflytting kan over flere år gi stor prisvekst, mens det motsatte er tilfelle for områder med negativ befolkningsvekst. Prisveksten vil derfor sprike mellom tilflytningsområder og fraflytningsområder.

Se hvor mye du kan forvente av verdiøkning på boligen din med «Boligformuekalkulatoren»

Se også:

Hva bestemmer boligprisene

Rente

Arbeidsledighet

Nybygging

Boligskatter

Beliggenhet

Planer for området

Lokale kvaliteter

Hva finnes i nærområdet

Kalkulatorer:

Eie eller leie kalkulator
Kalkulatoren regner ut lønnsomheten av å eie kontra leie. Spørsmålet om det lønner seg å eie eller leie er som oftest et spørsmål om tid. Blant annet favoriserer skattereglene det å eie.

Boligformuekalkulator
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg, med realistiske forutsetninger.

Boligprisutviklingskalkulator
Med denne kalkulatoren kan du se hvilken verdiendring det har vært på eneboliger, delte boliger og leiligheter helt siden 1985. Du kan velge mellom over 60 forskjellige distrikter du vil se på. Grunnlaget er gjennomsnittet for året.