Leietaker hamrer på døra.

Dette er reglene for utkastelse av en leietaker ved utleie av bolig.

I tillegg til vanlig oppsigelse har utleiere i noen viktige tilfeller mulighet til å kaste ut leieboeren fra sin private bolig. Dette er viktig i blant annet tidsbestemte leiekontrakter der utleieren ofte ikke har oppsigelsesadgang.

Du kan ikke bruke håndmakt selv for å kaste ut leieboere. Det er det bare namsmannen som kan. I de større byene er namsmannen en egen enhet i domstolen, på mindre steder opptrer lensmannen som namsmann.

Namsmannen kan med loven i hånd kaste ut (eller fravike som det heter på offisielt språk) leieboere. For å be om utkastelse må du fylle ut et eget skjema som heter «Begjæring om tvangsfullbyrdelse av krav på annet enn penger.» Dette skjemaet får du fra namsmannen i kommunen din. Selve utkastelsesprosedyren og kravene til varsler står i Tvangsfullbyrdelsesloven (26. juni 1992 nr 86.)

Tingretten behandler midlertidige forføyninger hurtig

Leieboere kan kastes ut fra boliger på dagen.

Dette gjøres ved å begjære midlertidig forføyning etter tvistelovens regler og en kjennelse fra tingretten gir dermed namsmannen/lensmannen et nødvendig og raskt tvangsgrunnlag når eier har behov for det og vilkårene for midlertidig forføyning er oppfylt.

Såkalte midlertidige forføyninger skal behandles raskt av tingretten. I slike saker kan tingretten behandle saken samme dag som en begjæringen blir sendt tingretten, slik at kjennelse blir avsagt samme dag. Namsmannen kaster dermed ut leieboer på dagen.

Tre muligheter for utkastelse

1. Når leieboeren ikke betaler husleien

Den enkleste muligheten for utkastelse er når leieboeren ikke betaler husleien. Betingelsen er at det i husleiekontrakten er vedtatt et såkalt skriftlig tvangsgrunnlag. Det vil si en klausul der leieboeren går med på å bli kastet ut hvis han ikke betaler. De aller fleste standard leiekontrakter har en slik klausul.

Loven krever at du varsler leieboeren før du kaster ham ut. Det må du gjøre skriftlig. I varselet krever loven at du skriver to ting: Du må si fra at utkastelse blir begjært dersom leieboeren ikke betaler, og du må opplyse om at leieboeren kan unngå utkastelse dersom han betaler leien med renter før utkastelsen er gjennomført.

Varselet kan du tidligst sende den dagen husleien forfaller. Når du har sendt kravet har leieboeren 14 dager på å gjøre opp for seg. Etter dette kan du gå til namsmannen for å få kastet ut leieboeren.

2. Når kontrakten misligholdes vesentlig

Leieboere som bryter leiekontrakten på vesentlige punkter kan også kastes ut. Utkastelse er en sterkere reaksjon enn oppsigelse (se over), og kravene er derfor strengere. Men for utleiere som har inngått tidsbestemte kontrakter uten oppsigelsesadgang kan dette være eneste utvei for å bli kvitt en brysom leieboer.

Et klart tilfelle av vesentlige brudd på kontrakten er hvis leieboeren ødelegger leiligheten. Det kan for eksempel være dører, vinduer eller kjøkkeninnredning. Dette regnes nesten alltid som vesentlig mislighold. Men hendelige uhell som leieboeren ordner opp i vil ikke være vesentlige mislighold. Det kan for eksempel være at et vindu blåser opp og knuser. Skadeverk og ramponering er nesten alltid vesentlig mislighold.

Støy og bråk er det vanskeligere å nå frem med hvis du vil kaste ut leieboeren. Men gjentatte tilfeller av støy og bråk kan regnes som vesentlig mislighold. For å få utkastelse kreves det at støyen har foregått hyppig, og at du har klaget på støyen og bedt den om at den opphører. Når du vil kaste ut leieboeren på grunn av ødeleggelse eller støy, må du først sende varsel om utkastelse til leieboeren. Der skriver du at du hever husleiekontrakten, og at leieboeren må flytte innen 14. dager. Hvis ikke det skjer, må du ta saken videre.

Neste skritt er enten å gå til namsretten eller til husleietvistutvalget/domstolen. Til namsretten kan du ta åpenbare krav, for eksempel ved ødeleggelse. Men hvis namsretten ikke finner at du har åpenbart krav på utkastelse, får du saken i retur. Godkjenner namsretten kravet, sender de melding til namsmannen om å kaste ut leieboeren.

Saker som er litt mer tvilsomme kan du ta til husleietvistutvalget (i Oslo, Akershus, Bergen og Trondheim) eller til forliksrådet. Her vil de bare vurdere om leieboeren har begått vesentlig mislighold. Det er ikke krav om åpenbart krav. Blir kravet godkjent, får du medhold i at du kan kaste ut leieboerne. Dette vedtaket kan du ta med til namsmannen for å få kastet ut leieboeren.

3. Når leieboeren ikke flytter ut etter at kontrakten har gått ut

Det siste utkastelsestilfellet er når leieboeren ikke flytter ut etter kontraktens utløp. Da må utleieren sende varsel til leieboeren om at han flytter innen 14 dager. Hvis det ikke skjer, kan han kontakte namsmannen for å få kastet ut leieboeren.

Vanlig oppsigelse

Utleieren må ha saklig grunn for å si opp en leieboer. I tillegg vurderes det om oppsigelsen er urimelig for leieboeren. Dette hindrer helt vilkårlige oppsigelser, men domstolene har slått fast at det skal lite til før en oppsigelse godkjennes som saklig.

Saklig grunn er:

  •    at utleieren eller noen i husstanden (ektefelle, samboer eller barn) skal bruke leiligheten som bolig
  •    at leietageren misligholder leieavtalen (ikke betaler leie, ødelegger eller bråker)
  •    at huset skal rives eller bygges om
  •    andre lignende grunner

PS: Leietaker kan derimot si opp leieforholdet uten grunn innenfor reglene i naboloven, dvs 3 måneders oppsigelsesfrist. Leietaker har alltid rett til å kunne si opp en tidsubestemt (løpende) avtale. Leietaker har også rett til å si opp en tidsbestemt avtale dersom det ikke er avtalt at kontrakten ikke kan sies opp før kontraktstidens utløp. Les mer om de to avtaletypene.

Les mer om vanlig oppsigelse.

 

Les mer om leieforhold:

Leie av bolig - oversikt

Slik skriver du husleiekontrakt

Depositum

Regulering av husleien

Oppsigelse

Leietakers og utleiers rettigheter

Husleietvisteutvalget løser sakene