Bolig og penger.

Avdragstvang øker de månedlige låneutgiftene for mange.

Smarte Penger har regnet på hva regjeringens nye regler betyr for låntakerne. Dette er regler som skal gjelde for alle nye boliglån og trer i kraft den 1. juli i år.

Har du planer om å øke boliglånet ved boligbytte eller bilbytte, er de nye reglene også relevante for deg.

PS: Reglene er likevel ikke absolutte. Bankene får lov til å fravike reglene for inntil 10 prosent av de nye lånene. Typisk vil dette gjelde dem med høy inntekt som banken da anser å ha bedre betjeningsevne eller normalen som er lagt til grunn for de nye reglene.

Har du middels eller lav inntekt, kan du regne med at de nye reglene gjelder for deg. Og altså ved nytt lån, ikke med gamle lån. Du har også lov å flytte det gamle boliglånet til en annen bank uten at det anses som nytt, slik at du ikke berøres av reglene. Men øker du lånet, forlenger avdragstiden eller benytter en annen bolig som pant, rammes du av de nye reglene.

Foreldre med ledig pant i egen bolig kan fortsatt hjelpe barna med tilleggsikkerhet. Reglene sier at kravene til egenkapital kan oppfylles ved betryggende tilleggsikkerhet i form av pant i annen fast eiendom eller selvskyldnerkausjon eller -garanti.

70 prosent-grensen gir avdragstvang

Boliglån over 70 prosent av pantesikkerhet blir tvunget til å betale avdrag, minst 2,5 prosent av lånesaldoen må årlig innbetales (tilsvarer 40 års nedbetaling som serielån). Eventuelt lån et boliglån med 30 års nedbetalingstid som et annuitetslån, hvis dette gir mindre avdrag.

Eksempel: Du har et lån på 2 million kroner. Da blir det årlige minimumsavdraget 2,5 % x 2.000.000 kr = 50.000 kr. Det tilsvarer 4.167 kr pr måned.

Renteøkningen en låntager må tåle blir 5 prosent. For fastrentelån gjelder tålegrensen ved bindingstidens utløp.

Fra 1. juli er dette reglene ved opptak av boliglån:

  • Maksimal belåning ved rammelån (boligkreditt) er 70 prosent.
  • Maksimal belåningsgrad på 85 prosent.
  • Dersom lån overstiger 70 prosent av boligens verdi, må du betale 2,5 prosent av lånesaldoen i avdrag pr år.

Hele forskriften finner du her.

Tabellen under viser hvor mye de månedlige låneutgiftene øker for et avdragsfritt lån som må belastes med avdrag, tilsvarende 2,5 prosent av lånesaldo årlig.

Lån Økning mnd låneutgifter
1 mill 2 083
2 mill 4 167
3 mill 6 250
4 mill 8 333
Kilde: Smarte Penger.

Du kan selv regne på dette i kalkulatorene for:

Betydningen av økte avdrag:
Hvis vi ser på et avdragsfritt lån til 6 prosent rente, og du ikke ønsker å innbetale høyere terminbeløp, vil du måtte redusere lånet kraftig.

Med et lån på 2 millioner kroner, vil du måtte redusere lånet til 1.166.667 kroner for at terminbeløpet ikke skal bli høyere.

Strengt tatt skal dette regnes etter skatt (da teller avdragene enda mer). Da må du redusere lånet helt ned til 848.447 kroner for at terminbeløpet skal bli likt.

Slik slår det ut

Først har vi sett på en familie med barn på 8 og 10 år. De har en samlet inntekt på 1 million kroner, og tar opp et boliglån på 3,6 millioner korner. De har ingen lån fra før av.

 

Inntekter: Avdragsfrihet 2,5 %-krav 5% renteøkning
Lønn 1 000 000 1 000 000 1 000 000
Barnetrygd 23 000 23 000 23 000
Skatt 250 000 250 000 201 000
Netto inntekt 773 000 773 000 822 000
Lånekostnader:
Rente 2,75% 2,75% 7,75%
Nytt lån 3 600 000 3 600 000 3 600 000
Renter nytt lån 99 000 99 000 279 000
Avdrag nytt lån 0 92 000 43 000
Sum lånekostnader 99 000 191 000 322 000
Levekostnader:
Mat og drikke 97 000 97 000 97 000
Klær og sko 38 000 38 000 38 000
Helse og hygiene 22 000 22 000 22 000
Lek og fritid 43 000 43 000 43 000
Andre dagligvarer 8 000 8 000 8 000
Husholdningsartikler 8 000 8 000 8 000
Sum levekostnader 216 000 216 000 216 000
Andre kostnader:
Bilutgifter 75 000 75 000 75 000
Ferieturer 25 000 25 000 25 000
Forsikringer 15 000 15 000 15 000
Kommunale avgifter 10 000 10 000 10 000
Strøm/annen energibruk 15 000 15 000 15 000
Telefon/mobil 15 000 15 000 15 000
Vedlikehold bolig 10 000 10 000 10 000
Uteliv 15 000 15 000 15 000
Andre utgifter 40 000 40 000 40 000
Sum andre kostnader 220 000 220 000 220 000
Sum kostnader totalt 535 000 627 000 758 000
Disponibelt 238 000 146 000 64 000

 

I det andre eksemplet ser vi på en enslig som har 500.000 kroner i inntekt, og tar opp et lån på 1,5 millioner kroner.

Inntekter: Avdragsfrihet 2,5 %-krav 5% renteøkning
Lønn 500 000 500 000 500 000
Skatt 127 000 127 000 107 000
Netto inntekt 373 000 373 000 393 000
Lånekostnader:
Rente 2,75% 2,75% 7,75%
Nytt lån 1 500 000 1 500 000 1 500 000
Renter nytt lån 41 000 41 000 116 000
Avdrag nytt lån 0 38 000 18 000
Sum lånekostnader 41 000 79 000 134 000
Levekostnader:
Mat og drikke 32 000 32 000 32 000
Klær og sko 12 000 12 000 12 000
Helse og hygiene 10 000 10 000 10 000
Lek og fritid 14 000 14 000 14 000
Andre dagligvarer 4 000 4 000 4 000
Husholdningsartikler 5 000 5 000 5 000
Sum levekostnader 77 000 77 000 77 000
Andre kostnader:
Bilutgifter 60 000 60 000 60 000
Ferieturer 15 000 15 000 15 000
Forsikringer 8 000 8 000 8 000
Fellesutgifter 15 000 15 000 15 000
Strøm/annen energibruk 10 000 10 000 10 000
Telefon/mobil 5 000 5 000 5 000
Uteliv 15 000 15 000 15 000
Andre utgifter 20 000 20 000 20 000
Sum andre kostnader 148 000 148 000 148 000
Sum kostnader totalt 266 000 304 000 359 000
Disponibelt 107 000 69 000 34 000

 

Så mye må du spare månedlig for å innfri kravet til egenkapital

Det blir et trangere nåløye for å kunne få boliglån uten 15 prosent egenkapital. Etter Finanstilsynets tilrådinger må alle stille med minst 15 prosent egenkapital. Det vil ikke være anledning til å gi kausjon for å slippe dette kravet, men sidesikkerhet godtas.

For mange vil det bety at du må spare opp til 15 prosent egenkapital for å kunne finansiere boliglånet.

Dette er beregnet ved hjelp av Boligsparekalkulatoren, som beregner hvor mye du må spare til egenkapitalen.

Her er det forutsatt av boligprisene øker med 2 prosent årlig, noe som øker sparebeløpene litt i forhold til nullvekst.

Pris på bolig Krav til egen-
kapital
Månedlig sparing i 5 år Månedlig sparing i 10 år
1 mill 150 000 2 635 1 389
2 mill 300 000 5 270 2 778
3 mill 450 000 7 905 4 167
Vi har lagt til grunn en innskuddsrente i bank på 2,5 %. Vi antar at boligprisene stiger 2 % i året slik at boligen som i dag koster 1 million er 2 % dyrere om ett år. Alle tall etter skatt. Kilde: Smarte Penger

 

Les mer om hvor mye du kan låne:

Hvor mye kan du låne

Beregn selv hvor mye du kan låne

Eksempler på lånebehov

Lån i forhold til disponibel inntekt

Lån i forhold til inntektsøkning

Forbruksutgifter

Kalkulator:

Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.

Hvor mange år tar det å nedbetale lånet
Kalkulatoren beregner hvor lang tid det tar å nedbetale et lån til null, med et gitt beløp per termin.

Hvor stort lån dekker dette terminbeløpet
Kalkulatoren regner ut hvor mye et fast månedlig beløp dekker av lån.

Boligsparingskalkulator
Kalkulatoren beregner hvor dyr bolig du kan kjøpe ut fra sparebeløpet du setter inn.

Annuitetslånskalkulator
Kalkulatoren beregner effektiv rente, sum renter og gebyr, samt hvilket terminbeløp du må betale. Det blir beregnet en nedbetalingsplan for inntil de 12 første terminene, og årssummene for samtlige år.

Serielånkalkulator
Beregn hva du må betale per termin på et serielån. Viser de første 24 terminene på lånet. Kalkulatoren regner effektiv rente.