Leiligheter i Oslo.

Slik kan du sammenligne om det lønner seg å leie eller eie.

Hva som lønner seg avhenger av en rekke faktorer. Den vanskeligste er den viktigste - hva du skal forutsette for langsiktig verdiendring på boliger.

Det første trinnet er å sammenligne boliger som er like. For at sammenligningen skal ha noen mening, må det være samsvar mellom verdien på boligen du kjøper eller skal leie.

Det betyr at du må finne både markedsverdien av boligen, og hva det koster å leie en tilsvarende bolig.

Les mer om leiepriser og leieprisstatistikk her.

Fordeler ved å eie og leie

Å eie og leie har hver sine fordeler. Her er de viktigste fordelene ved begge.

Fordeler ved å eie:

  • Du har full frihet ved å eie. Det er du som bestemmer hvor lenge du skal bo, og hva som skal gjøres med boligen
  • Du får fradrag for gjeldsrentene.
  • Boligen er skattefri ved salg hvis du har bodd der minst 12 av de siste 24 månedene.
  • Du kan leie ut inntil halvparten skattefritt.
  • Du får lavere formuesverdsettelse, og derav lavere formuesskatt. Dette gjelder bare hvis du er i formuesskatteposisjon.
  • Du har flere valgmuligheter ved kjøp. På mange plasser er leiemarkedet sterkt begrenset.

Fordeler ved å leie

  • Det er en fordel å leie når du skal bo der i kort tid.
  • Du får ingen overraskende kostnad på boligen. Dette gjelder i særlig grad litt eldre eneboliger.
  • Du risikerer ikke å tape penger ved fall i boligprisene. Til gjengjeld blir det ingen gevinst ved oppgang.
  • Du risikerer ikke å ha gjort et dårlig kjøp. Enten ved ganske enkelt å ha betalt for mye, eller at noe reduserer markedsverdien.
  • Du har ikke nok egenkapital til å kjøpe. Eller at du ikke får hjelp (les av foreldrene) til tilstrekkelig sikkerhet/egenkapital.

Se også: Hvilken verdistigning kan du forvente

Skattefordeler ved å eie

En avgjørende fordel for boligkjøpere er at du kan trekke fra rentene i selvangivelsen. Dette gir en effekt på 250 kroner i spart skatt per tusenlapp i renteutgifter. Leier du, får du ikke trekke fra noe av leieutgiftene.

Når du betaler leie er den største delen av leieutgiften renten på den verdien av boligen du leier. En som leier ut må dekke inn sine rentekostnader, vedlikeholdskostnader, administrasjon og fortjeneste i leieprisen.

Se kalkulatoren «Leieprisforventning» for å se hvordan leieprisen blir satt.

Det er også lavere formuesskatt ved kjøp av bolig ved at verdsettelsen av boliger ligger i området 25 prosent av markedsverdien. Betydningen av dette er mye mindre enn renteeffekten.

Langsiktige forutsetninger

Det er de langsiktige forutsetningene vi legger vekt på ved vurderingen av om du skal leie eller eie. Både rente og boligpriser kan gå opp og ned på kort sikt.

Å kjøpe en bolig er en langsiktig investering. Å kjøpe ut fra at det gjeldende rentenivået vil vare i hele investeringsperioden blir helt galt. I en slik analyse må man prøve å legge inn et realistisk langsiktig nivå på renten.

På samme måten er det vanskelig å legge inn forventninger om at boligprisen er overvurdert eller undervurdert. Vi legger inn den langsiktige forventningen.

Les mer om hva du kan forvente av langsiktig prisvekst her.

Renteutgift

Du skal regne renteutgifter på hele boligverdien. Enten har du en renteutgift, eller en tapt renteinntekt. Som oftest er det en kombinasjon av dette.

Den tapte renteinntekten er noe lavere enn lånerenten. Det mest naturlige er å legge inn en langsiktig forventning om en renteutgift på omtrent 3 prosent. Forskjellen mellom de beste høyrentekontiene og de beste boliglånsrentene er nå svært liten. Fordelingen av gjeld og egenkapital vil derfor ha liten betydning.

Det har likevel større betydning for de som har lite egenkapital. Da blir renteutgiftene i perioden man har lav eller ingen egenkapital høyere enn det langsiktige snittet.

Vedlikehold

Kostnadene til vedlikehold vil variere sterkt etter hva slags type bolig vi snakker om. En enebolig i et værhardt strøk fra 1920 krever vesentlig mer vedlikehold enn en nesten ny leilighet.

I en leilighet vil mye av driftsutgiftene være i fellesutgiftene. Vedlikeholdsutgifter vil bare være innvendig vedlikehold.

Gjør en egen analyse med «Eie eller leie kalkulatoren»

Du kan gjøre en mye mer nøyaktig sammenligning av å eie eller leie i «Eie eller leie kalkulatoren». Da kan du legge inn en rekke forutsetninger, og se hvordan forskjellige endringer påvirker lønnsomheten av å eie eller leie.

Her finner du kalkulatoren «Eie eller leie».

Eksempler

Først må det legges inn en del forutsetninger som må gjøres for at vi skal få gjort den nødvendige sammenligningen. Vi har tatt med to eksempler, der det bare er verdiendringene på boligen som er endret (2 prosent og null prosent).

Forutsetninger  
Generelt Forutsetning
Kjøpesum 3 000 000
Årlig verdistigning på bolig 2,0 % / 0 %
Rentekostnad lån/tapt renteinntekt 3,0 %
Inflasjon 2,00%
Vekst i leieutgiftene 2,00%
Kjøpsomkostninger:  
- Dokumentavgift 2,5 %
- Diverse andre kostnader 30 000
Løpende utgifter per år:  
- Fellesutgifter 25 000
- Nødvendig vedlikehold 10 000
- Forsikring innbo og evt bygning 0
- Eiendomsskatt 0
Salgskostnader:  
- Meglerhonorar 1,50%
- Annonsekostnader 20 000
Leieforutsetninger:  
Leiekost per mnd for tilsvarende bolig 12 500
Leien er da i prosent av kjøpesum 5,00%
Tillegg for strøm/brensel/vann per mnd 0

På grunn av kjøps,- og salgskostnader vil lønnsomheten stige jo lengre eiertid du har. I dette eksemplet er de totale kostnadene til dette 5,67 prosent i forhold til kjøpesummen. Resultatet vil derfor endre seg for hvert enkelt år.

Vi sammenligner hva totalkostnadene er etter hvert enkelt år. For å gjøre sammenligningen riktig, endrer vi alle tallene til å være i dagens pengeverdi.

Med 2 prosent verdistigning vil det etter 3 år være lønnsomt å ha eid boligen. Lønnsomheten vil øke etter hvert.

Totalkostnader ved å eie og leie    
2 prosent verdistigning     Gevinst ved
År Leie Eie å eie
Totalt etter 1 år 147 000 254 000 -107 000
Totalt etter 2 år 294 000 346 000 -52 000
Totalt etter 3 år 441 000 440 000 1 000
Totalt etter 4 år 588 000 535 000 53 000
Totalt etter 5 år 735 000 632 000 103 000
Totalt etter 6 år 882 000 731 000 151 000
Totalt etter 7 år 1 029 000 833 000 196 000
Totalt etter 8 år 1 176 000 936 000 240 000
Totalt etter 9 år 1 323 000 1 041 000 282 000
Totalt etter 10 år 1 470 000 1 149 000 321 000

Det skal ikke så store endringene i forutsetningene til før forholdet mellom eie og leie endrer seg mye.

I det pessimistiske alternativet under har vi bare endret forutsetningene til at boligprisene står på stedet hvil, altså 2 prosentpoeng lavere verdiendring. Da blir tallene slik:

Pessimistisk alternativ    
Null prosent verdistigning     Gevinst ved
År Leie Eie å eie
Totalt etter 1 år 147 000 312 000 -165 000
Totalt etter 2 år 294 000 459 000 -165 000
Totalt etter 3 år 441 000 603 000 -162 000
Totalt etter 4 år 588 000 747 000 -159 000
Totalt etter 5 år 735 000 889 000 -154 000
Totalt etter 6 år 882 000 1 030 000 -148 000
Totalt etter 7 år 1 029 000 1 169 000 -140 000
Totalt etter 8 år 1 176 000 1 308 000 -132 000
Totalt etter 9 år 1 323 000 1 445 000 -122 000
Totalt etter 10 år 1 470 000 1 581 000 -111 000

Med null i verdistigning vil det ikke lønne seg å kjøpe boligen selv med en tidshorisont på 10 år. Kjøpsalternativet har litt lavere årlige kostnader, men det tar nesten 20 år før det gir noen gevinst ved å eie.

Hvis boligprisene er overvurdert

Det er ikke et eget felt for over,- eller undervurdering av boligprisene i kalkulatoren. Men du kan enkelt gjøre dette ved å legge til en overvurdering som en ekstra kostnad ved kjøp.

En bolig til 3 millioner, og der du tror markedet er overvurdert med 10 prosent, kan du legge inn 300.000 kroner som en ekstra kostnad.

Ved en økning fra 30.000 kroner til 230.000 kroner i ekstra kostnad (ellers opprinnelige forutsetninger) vil det også i dette tilfellet ta 5 år før det blir gunstig å ha kjøpt.

Skal du bo der i kort tid?

Hvis du skal bo på et sted i kort tid er det mer aktuelt å leie. Det beste er å finne et leieobjekt som du bare kan flytte rett inn i uten at du må legge inn noen ekstra kostnader.

Det er store kostnader ved å kjøpe og selge bolig. Som oftest vil ikke boligmarkedet stige så mye at det vil lønne seg å kjøpe på så kort tid. Totale kostnader ved kjøp og salg vil normalt ligge i området 4 prosent til 8 prosent av kjøpesum.

Når du kjøper er det gjerne også slik at du har en del du ønsker å handle inn til boligen, det øker også kostnaden. Risikoen er også større på kort sikt. Selv om markedet stiger, er ikke det nødvendigvis slik at du får igjen det samme for boligen etter bare ett år.

Hvis du bor billig

I en del tilfeller betaler man ikke full pris for et leieforhold. Dette kan for eksempel være leieforhold innen familien. Da kan det hende at du ikke kan forvente at det lønner seg å kjøpe bolig. Hvis det du sparer på å leie billig overstiger det du kan forvente i verdistigning, lønner det seg å fortsette å leie billig.

Sett at du bare betaler 2.000 kroner i måneden, men markedsverdien er 7.000 kroner i måneden. Da sparer du 60.000 kroner i året. Hvis vi regner med at du har en netto verdistigning på 3 prosent i året, måtte du kjøpt en bolig til to millioner for å få samme verdistigning. Og da har vi ikke tatt med noen kostnader ved å eie boligen.

Regn selv med «Eie eller leie»-kalkulatoren.

Et leieobjekt som har en markedsleie på 7.000 kroner måneden har normalt en lavere markedsverdi enn to millioner. I dette eksemplet ville det derfor være mest sannsynlig at det lønte seg å leie videre. Men hvis boligmarkedet hadde steget med 10 prosent årlig i to år ville det selvfølgelig (sett i ettertid) ha lønt seg å kjøpe.

 

Les mer om eie eller leie:

Bokostnaden ved å eie

Bør du eie eller leie - en sammenligning

Kalkulatorer:

Eie eller leie-kalkulator
Kalkulatoren regner ut lønnsomheten av å eie kontra leie. Spørsmålet om det lønner seg å eie eller leie er som oftest et spørsmål om tid. Blant annet favoriserer skattereglene det å eie.

Boligformuekalkulator
Hvis du er lenge i boligmarkedet, er det også sannsynlig at du vil opparbeide deg en stor boligformue. Her får du et anslag på hvor stor boligformue du opparbeider deg over et livsløp, med realistiske forutsetninger.

Eiendomsmeglerkalkulator
Med denne kalkulatoren kan du få en oversikt over kostnadene ved salg av boliger, og sammenligne priser mellom eiendomsmeglere.

Gevinstberegning av bolig
Kalkulatoren beregner resultatet og den tilhørende skatten ved salg av bolig eller fritidseiendom.

Leieprisforventningskalkulator
Her kan du se hvilke faktorer som påvirker leiefastsettelsen på lang sikt.

Utleieboligkalkulator
Kalkulatoren beregner lønnsomheten av å investere i en bolig, for så å leie den ut.

Utleiefinansieringskalkulator
Kalkulatoren gir deg svaret på hvor mye skattefritt utleie i egen bolig dekker av lånekostnadene.