Finanstilsynets foreslåtte regler har store konsekvenser. Du kan måtte betale 6.000-8.000 mer i mnd utgifter på boliglånet du vil ta opp.

Smarte Penger har regnet på hva Finanstilsynets foreslåtte regler betyr for låntakerne i kroner og øre. Dette er regler som skal gjelde for alle nye lån. Refinansieringslån gjelder også da som et nytt lån, slik at disse reglene i praksis kan gjelde alle låntakere.

Dette er de viktigste forslagene til innstramminger for opptak av boliglån:

  • Renteøkningen en låntager må tåle økes fra 5 til 6 prosent. For fastrentelån gjelder dette ved bindingstidens utløp.
  • Boliglån over 65 prosent av pantesikkerhet blir tvunget til å betale avdrag, minst 2,5 prosent av lånesaldoen må årlig innbetales (tilsvarer 40 års nedbetaling).
  • Maksimal belåning ved rammelån (fleksilån) reduseres fra 70 prosent til 65 prosent.
  • Maksimal belåningsgrad på 85 prosent opprettholdes. Endring i reglene som i dag åpner for at banken likevel kan gi lån mellom 85 og 100 prosent av pantesikkerhet, for kunder med lite egenkapital med god betjeningsevne. Det foreslås at denne åpningen fjernes, eventuelt at det innføres et tak på hvor stor andel av nye lån som kan overgå 85 prosent.
  • Kausjonering vil ikke kunne gi fritak for 85-prosent kravet.

Hele forslaget finner du her.

Renteøkningen en låntaker må tåle økes

Tabellen viser hvor mye mindre du maksimalt kan låne når du må tåle en renteoppgang opp til 6 prosent i stedet for 5 prosent. Da forutsatt at terminbeløpet skal være den samme.

Et typisk annuitetslån med 20 års nedbetalingstid krymper altså med 10 prosent. I stedet for å kunne 3 millioner, blir ny maksimal lånestørrelse 2,7 millioner.

Alternativet «avdragsfritt» gjelder kun ved belåningsgrad inntil 65 prosent pantesikkerhet. Det er mulig for en låntager man lav betjeningsevne men med god pantesikkerhet.

Reduksjon av maks belåning med foreslåtte regler
Lån (2 millioner) Maks belåning
Avdragsfritt -20%
Annuitet 30 år -12%
Annuitet 25 år -10%
Annuitet 20 år -9%
Serielån 30 år -12%
Serielån 25 år -11%
Serielån 20 år -10%
Tabellen viser hvor mye mindre maksimale belåning som blir mulig med Finanstilsynets foreslåtte regler. Tilsynet foreslår å øke renten som en ny låntager må tåle fra 5 prosent til 6 prosent.
Kilde: Smarte Penger.

Jo lavere renten er, dess mindre forskjeller blir det på avdragene mellom annuitetslån og serielån (ved en rente på null blir det likt).

Tvunget til å betale avdrag

Boliglån over 65 prosent av pantesikkerhet blir tvunget til å betale avdrag, minst 2,5 prosent av lånesaldoen må årlig innbetales (tilsvarer 40 års nedbetaling som serielån).

Tabellen under viser hvor mye de månedlige låneutgiftene øker for et avdragsfritt lån som må belastes med avdrag, tilsvarende 2,5 prosent av lånesaldo årlig.

Lån Økning mnd låneutgifter
1 mill 2 083
2 mill 4 167
3 mill 6 250
4 mill 8 333
Kilde: Smarte Penger.

Du kan selv regne på dette i kalkulatorene for:

Betydningen av økte avdrag:
Hvis vi ser på et avdragsfritt lån til 6 prosent, og du ikke ønsker å innbetale høyere terminbeløp, vil du måtte redusere lånet kraftig.

Med et lån på 2 millioner kroner, vil du måtte redusere lånet til 1.166.667 kroner for at terminbeløpet ikke skal bli høyere.

Strengt tatt skal dette regnes etter skatt (da teller avdragene enda mer). Da må du redusere lånet helt ned til 848.447 kroner for at terminbeløpet skal bli likt.

Så mye må du spare månedlig for å innfri kravet til egenkapital

Det blir et trangere nåløye for å kunne få boliglån uten 15 prosent egenkapital. Etter Finanstilsynets tilrådinger må alle stille med minst 15 prosent egenkapital. Det vil ikke være anledning til å gi kausjon for å slippe dette kravet, men sidesikkerhet godtas.

For mange vil det bety at du må spare opp til 15 prosent egenkapital for å kunne finansiere boliglånet.

Dette er beregnet ved hjelp av Boligsparekalkulatoren, som beregner hvor mye du må spare til egenkapitalen.

Her er det forutsatt av boligprisene øker med 2 prosent årlig, noe som øker sparebeløpene litt i forhold til nullvekst.

 

Pris på bolig Krav til egen-
kapital
Månedlig sparing i 5 år Månedlig sparing i 10 år
1 mill 150 000 2 635 1 389
2 mill 300 000 5 270 2 778
3 mill 450 000 7 905 4 167
Vi har lagt til grunn en innskuddsrente i bank på 2,5 %. Vi antar at boligprisene stiger 2 % i året slik at boligen som i dag koster 1 million er 2 % dyrere om ett år. Alle tall etter skatt. Kilde: Smarte Penger

 

Sjekk hvor mye du kan låne i dag

Det er usikkert hvor mange av forslagene som blir vedtatt. Finansdepartementet uttaler at de regner med at vedtaket er klart før sommerferien, det betyr antagelig juni. I høringsrunden er det kommet mange kritiske innsigelser, også fra store upartiske aktører som Konkurransetilsynet og Norges bank.

Smarte Penger regner med at ikke hele menyen blir vedtatt, men enten deler av den eller i en justert form.

Inntil videre kan du benytte Smarte Pengers lånekalkulator for å beregne hvor mye du maksimalt kan låne.

 

Les mer om hvor mye du kan låne:

Hvor mye kan du låne

Beregn selv hvor mye du kan låne

Eksempler på lånebehov

Lån i forhold til disponibel inntekt

Lån i forhold til inntektsøkning

Forbruksutgifter

Kalkulator:

Hvor mye kan du låne
Kalkulatoren gir deg et reelt bilde av hvor mye du tåler å låne ut fra dine forutsetninger. Den inneholder flere funksjoner. Den er tilkoblet en full skattemodul, den beregner levekostnadene etter familiesammensetningen, og den beregner ulike typer lån.

Hvor mange år tar det å nedbetale lånet
Kalkulatoren beregner hvor lang tid det tar å nedbetale et lån til null, med et gitt beløp per termin.

Hvor stort lån dekker dette terminbeløpet
Kalkulatoren regner ut hvor mye et fast månedlig beløp dekker av lån.

Boligsparingskalkulator
Kalkulatoren beregner hvor dyr bolig du kan kjøpe ut fra sparebeløpet du setter inn.